西双版纳亚美产权酒店项目投资立项计划书.doc文档67页极速下载 ㊣ 精品文档 值得下载

范第九章研究结论与建议第章总论项目名称亚美大酒店名称暂定二项目承办单位及基本情况项目承办单位名称坤保房地产开发有限公司核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目承办单位基本情况坤保公司及其营销理念云南坤保房地产开发有限公司成立于年，是由云南官房土地房屋开发经营股份有限公司出资资助成立的能全方位从事房地产开发经营规划设计工程管理营销策划和楼盘代理销售业务的房地产开发新军。

成立之初主要为官房企业集团从事集团公司房屋销售，市场调研，项目前期规划等工作，公司主要成员全部来自官房企业集团，是云南官房土地房屋开发经营股份有限公司由国营企业向股份有限公司改制的试点单位。

在与云南地产龙头官房企业集团的合作中，坤保成功销售了昆明白龙新区金康园蒙自红竺园等楼盘，接连取得骄人业绩。

尤其是与丽江官房合作开发滇西明珠产权酒店项目，首开了云南产权酒店营销的先河，取得巨大成功，实现了开发与营销双赢。

年月，坤保在首届中国策划师年会上荣获优秀策划团队称号。

近年来，坤保相继参与个旧大桥旅游商业步行街丽江金凯旅游商业广场丽江玉河走廊等旅游商业地产项目的开发运作，在旅游商业地产领域进行了新的开拓和探索。

在多年从事房地产项目开发和市场运作的历程中，坤保始终坚持以市场为导向以客户为中心的市场营销理念，摈弃重开发轻市场，先讲盖建筑后讲卖营销，凭经验开发等传统房地产开发模式，强调策划在先以全程营销策划为主线贯穿项目运作的始终，把市场分析作为前提，通过市场调查及客户心理分析，深层次地把握客户的消费欲望和精神诉求，通过科学的营销策划进行市场细分，谋划准确的产品定位和项目包装，进行专业化全方位的市场开发。

在项目运作中，坤保贯注重和强调将营销工作的重点放在市场研究产品定位的准确性与营销服务的提升和完善上，突破先盖房，后找市场的旧模式，从项目启动初期就积极介入，首先通过深入的市场调查和市场分析，对客户群在哪里客户的需求是什么应该盖什么样的房子等问题做到心中有数，在准确把握项目定位和目标客户群体需求的基础上，对楼盘样式户型结构园区景观等提出具体意见和建议，为项目规划设计提供重要的市场信息和建设依据。

这样开发出来的楼盘，具有坚实的市场基础，客户欢迎，适销对路。

在此同时，也为项目销售积累和准备了充足的客源。

策划先行，运筹帷幄强势销售，能征善战，是坤保搏击房地产市场，竞争取胜的两大优势。

经过激烈的市场竞争锤炼，坤保不断发展成熟，形成了以昆明为中心辐射省内外的较为完善的市场营销网络，拥有支专家型的策划精英和熟悉市场业务精湛的专业营销团队。

由坤保代理的楼盘销售，不是简单地叫卖，而是充分发挥自身了解市场善于谋划熟悉客户心理掌握大量客源信息等特长，以全程营销策划统领全局，紧扣项目市场定位，从市场实际出发制定科学正确的营销策略，有效控制销售关键环节，形成独特的销售技巧和高超的营销手法，从而在激烈的市场竞争中快速实现项目销售，为开发商降低投资风险获取更大的利润空间提供有力保证。

二成功案例蒙自红竺园蒙自红竺园，是官房集团实行异地开发战略挺进红河州的第个开发项目。

该小区投资亿多元，按照省级住宅示范小区标准建设，以其新颖的设计独特的亚热带景观在当地引起轰动。

但因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘年只售出多套，回收房款万元。

年月，坤保接集团公司委托个后立即以全新营销理念和运作方式对红竺园的旧有销售模式和销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工的有利时机，举打破叫好不叫座的沉闷局面，短短两个月就使销售额飙升到万元。

至年月底，红竺园销售已达到亿元。

红竺园的销售成功，在官房集团内部引起震动。

坤保以实实在在的销售业绩，给官房的传统营销模式注入了活力。

丽江五星级滇西明珠分时渡假酒店坤保的策划在先，全程营销运作模式，在丽江官房滇西明珠项目上取得了尤为明显的成效和骄人业绩。

年，坤保接手该项目，首先进行充分深入的市场调研，立足于丽江建设国际精品旅游城市的大背景，凭借丽江官房大酒店已经建立的五星级管理平台，借鉴国际上分时度假先进经验，开创性地运用产权式营销的科学理念对该项目重新进行市场定位，将原规划为高档居住小区的滇西明珠项目策划包装成云南省第家五星级产权酒店，按照产权销售的模式推向市场。

仅此创意，就使该项目的销售标的由亿元飙升至亿元。

在项目运作上，滇西明珠采用了策划为先广告开路等方式。

在销售全过程中，坤保紧紧抓住产权酒店这核心理念，将目标客户群由原来规划的当地较富裕居民扩大为每年数以百万计的海内外观光游客，利用开发商拨付给坤保的万元广告费，以报刊电视旅游载体等多种形式展开强有力的立体宣传攻势，迅速在游客群体中开发出了大批客户，使该群体最终成为滇西明珠最主要的客户来源和投资者。

即使在当年非典肆虐，丽江旅游业遭遇猛烈冲击游客稀少的困难条件下，坤保仍利用网络等现代化工具进行网上宣传和销售。

经过精心策划和运作，项目开盘个月，就迅速实现销售万元。

在充分挖掘利用丽江旅游业巨大潜力的同时，坤保还跨越云南高原，把眼光投向投资需求旺盛市场经济发达的沿海城市，走出去设立销售网络，将营销触角伸向省外。

在短短两年时间里，滇西明珠项目共实现销售业绩亿元。

个旧大桥商业步行街年，坤保与红河绿海房地产开发有限责任公司合作开发个旧大桥商业步行街项目，全程负责营销策划和市场推广，继续谱写商业地产市场运作新篇章。

大桥商业步行街的商业地产性质，完全不同于坤保以往运作过的住宅地产项目。

商业地产讲求商业效应和投资收益，只有让投资者坚信项目能赚钱，才能吸引其投资。

坤保把握住了项目的这根本特点，紧扣锡文化核心商业圈定位目标，从城市区位历史文化商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统管理统形象统宣传的全新模式对大桥项目进行包装运作。

坤保创造性地将滇西明珠的成功经验嫁接移植到个旧大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作的基本指导思想，结合项目实际设计出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。

在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大市民怀疑观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上，以准确的市场定位和全新经营理念，为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就产生强烈的市场效应。

坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于赠送的二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象的奇迹不买楼买二楼。

仅是这些原来开发商准备要赠送的二三层商铺，就收回了近万元资金，再次显示出坤保的专业策划水准和超群营销实力。

对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行有效的旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。

为保证大桥项目的运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。

经过年多的实践，对大桥商业步行街的整体形象业态组合功能用途商业氛围招商策略等，进行了全面深入的论证，提出了完整的策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产的经营风险奠定了基础提供了保证。

坤保对大桥项目的系列运作理念，集中体现为种全新的文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业步行街为载体，结合个旧的锡文化背景，将项目所蕴含的历史文化内涵商业步行街所体现的现代商业文化观念以及当代市场经济的经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代时尚的商业形态汇聚在起，用最新的现代商业理念进行组合营销，把传统商业的单购物行为演变为集激情购物旅游观光餐饮美食休闲娱乐文化消费酒店住宿等多种功能于体的现代化大众立体消费模式，通过浓郁的锡文化氛围吸引游人用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义的锡文化核心商业圈。

坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化凸现大桥项目的特点亮点，形成强烈的市场冲击力。

三房地产投资风险与全程营销策划房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境经济环境工程建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产投资成为项具有高风险的综合性经济活动。

在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大的等不利结果的可能性，它涉及政策风险社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。

倘若剔除政策性技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大的风险，它主要包含市场利率风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。

购买力风险是种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经