【RS49】西安环城西苑环境改造项目可行性立项申报材料.doc文档 ㊣ 精品文档 值得下载

目定位第三章项目用地现状及拆迁安臵方案土地调查拆迁户调查建筑物调查管线调查拆迁安臵实施的原则进度计划拆迁安臵补偿方案第四章项目开发建设条件自然条件项目规划用地条件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目市政配套条件第五章项目拆迁方案和机构费用确定拆迁规模劳动安全拆迁进度安排项目组织机构项目建设管理费用研究第六章环境影响评价评价依据区域环境质量现状环境保护规划环境影响评述第七章投资估算及资金筹措项目总投资估算的依据项目的总投资估算的原则总投资估算项目总投资的资金来源第八章财务评价基础数据的确定财务盈利能力分析清偿能力分析项目财务评价结论第九章不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析第十章国民经济评价影子价格与通用参数选取效益费用调整国民经济评价结论第十章社会效益评价对遗址保护和城市形象的影响对所在地居民生活质量的影响对项目周边环境的影响对西安市莲湖区财政税收的影响对西安市莲湖区房地产业发展的影响第十二章主要结论与建议主要结论对建设单位的建议附件财务评价报表第章总论建设项目简介建设项目概况项目名称西安市环城西苑环境改造项目三期项目范围和位臵图玉祥门以北环城西路以东环城北路以南护城河以西项目位臵图如下项目建设进展情况西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位的拆迁摸底情况项目建议书已获得西安市发展和改革委员会号和号文件批复同时，建设单位正在办理规划土地环保等项目前期准备工作。

项目现状与周边环境项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房和单层的门面房及厂房，占地亩，共计户，其中单位户户租赁户户私产户户。

项目范围内沿环城西路北段分布部分企业汽修和机电市场小餐饮等建筑物。

建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。

项目东南西北部环境及简介如下项目拆迁安臵场地平整土地出让后用于开发建设，将定位于环境优美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城市综合景观生态区。

项目内涵和性质项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁安臵补偿，以及场地平整。

项目建设的必要性保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要项目东界古城墙和护城河项目东部紧邻明城墙遗址环城公园和护城河，环境幽雅树木繁茂，是游客游览和市民休闲的场所。

项目南界玉祥门项目南部紧邻明城玉祥门和环城西苑二期，交通方便位臵优越。

项目西界环城西路和汽贸市场项目西部紧邻明城环城西路北段，路西边分布着大量的汽贸机电市场。

项目北界环城北路项目北部紧邻环城北路以及城市绿化带。

古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历史和浓厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。

但项目所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和护城河形成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河的形象。

调研表明，环城西苑环境改造项目将创造良好的生态环境，有利于促进古城墙和护城河的保护与历史文化的弘扬。

符合西安市总体规划的需要项目所在地占据了莲湖区乃至西安市的重要位臵，然而其环境较为恶劣，主要是些以机电汽修为主的市场和小商铺，以及些居民住宅。

调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局，不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源，没有将该区域的地理位臵优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局的需要。

项目片区商业布局完善的需要项目周边聚集了很多以汽修机电为主的公司及租赁户，以及达到定数量规模的居民，有着巨大的消费潜力，然而该范围内商业配套极不完善，还没有形成个商业中心以满足人们的日常消费，给周围居民的生活带来了极大的不便。

项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地满足区域居民的生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。

顺应西安市城中村改造的大背景，提升城市形象项目所在地是个典型的城中村，里面商铺住宅结构混乱，建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差的环境，且存在着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造的重点区域之。

项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业的发展，同时也将为周围居民提供了个休闲娱乐的场所。

发挥土地级差效益的需要项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好的地理优势。

本项目范围内目前主要是些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局混乱，没有发挥土地的级差效应。

根据城市规划的要求，项目拆迁安臵完成和后续建设将建成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体的城市精品景观带，成为古城西安处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展提升生态环境促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。

可行性研究编制依据国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知计价格„‟号国家计委建设部建设项目经济评价办法与参数第三版，年国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格号国家计委办公厅投资项目可行性研究指南试用版，年陕西省建筑安装工程综合概预算定额陕西省建设工程其他费用定额西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目三期用地函西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书的批复市发改投发号西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书批复中部分内容的通知市发改投发号类似工程估算概算指标委托方提供的有关其他资料有关建设项目经济评价的基本参数和指标。

技术经济指标项目财务评价指标投资回收期年税后年税前财务净现值万元税后万元税前内部收益率年税后税前资本金财务评价指标财务净现值万元内部收益率年国民经济评价财务净现值万元内部收益率年可行性研究的主要结论项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强的抗风险能力项目拆迁安臵完成和后续建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。

第二章市场分析西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安的中心城区之，是驰名中外的丝绸之路的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。

莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济强区和谐莲湖的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五区四平台的经济发展思路，加快对莲湖区的改造步伐。

年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。

年，莲湖区财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为，地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。

截至年月底，莲湖区重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元，总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年来的最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位居全市第。

莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区，区内有大中专院校科研院所多个。

区内文物古迹众多，旅游资源丰富。

境内有个王朝遗留下的古建筑古墓葬古石刻等文物古迹处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。

随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略的深入实施，莲湖区迎来了前所未有的发展机遇。

古代文明与现代文明交相辉映所显现出的区位优势后发优势人文资源优势土地资源优势，为莲湖经济的快速发展提供了强劲的动力。

西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化工业化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，西安作为西北地区绝对的中心城市，深受建设用地短缺的困扰。

总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。

虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲臵土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期。

与此同时，城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。

莲湖区通过近几年的迅速发展，我们认为，由于在此项目的周围没有成熟的商业，物业等等，如果更好的利用这块土地，也会提升周边土地的价值，带动整个莲湖区的经济发展。

目前该区域可供开发的像环城西苑环境改造项目三期这样大片的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。

本项目进行拆迁安臵完成后的后续建设将建成环境优美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。

西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大的中心城区，辖区内不仅制造业印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内的区域，是西安市新兴的大型商贸区。

在线五区四平台的发展思路上，莲湖区精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济的进步发展。

是大兴路板块。

莲湖区将在至年内，通过土地整理储备，盘活该区域平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力的房地产企业入区开发，形成以高端住宅机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体的区域经济增长极。

二是大唐西市板块。

大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重建的以盛唐文化丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目