第章项目概况 项目名称及承办单位 项目名称遵义市娄山关红色度假城建设项目 项目拟建地点遵义市汇川区板桥镇 项目单位贵州能丰房地产开发有限责任公司 可研编制单位遵义市生产力促进中心 二项目编制原则依据及范围 编制原则 符合国家政策支持原则 党的十七届六中全会通过总结我国文化改革发展的丰富实践和 宝贵经验，指出加强文化建设的重要意义，提出了推动社会主义文化 大发展大繁荣的指导思想，以及到年我国文化产业的发展目标， 部署了深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣的各项重 要任务，强调了加强党对文化产业发展的领导。

中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议通过了中共中 央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，对‚两 大战略基点‛和‚两大战略重点‛做出了系统部署，并明确提出‚积 极发展旅游业‛。

旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带 动系数大，就业机会多，综合效益好。

从当前和今后个时期的国际 国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略 机遇期。

合理利用原则 项目充分利用遵义市板桥镇的经济地理环境和土地资源，合理 开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。

随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步 向消费需求多元化消费结构合理化方向发展。

在追求物质生活质量 的同时，追求充实的精神生活成为必然。

科学规划原则 该项目建筑造型以欧式为主兼顾当地建筑及环境特色，力求整体 协调，统和谐。

总体布局充分考虑经济人文及生态环境，利用建 筑物的科学布臵及周边环境的合理安排，建设环境幽雅功能实用 档次较高的休闲度假项目。

节能环保原则 该项目尽量采用效率高耗能低的先进设施，在经济合理的情况 下积极使用新产品新技术，提高整体系统的智能化和环保性。

实事求是原则 对该项目的建设条件是否具备，在技术上经济上是否合理可行， 本着实事求是的原则进行分析论证。

编制依据 中华人民共和国土地管理法年修订 中华人民共和国城乡规划法年 中华人民共和国环境保护法年 中华人民共和国消防法年 中华人民共和国环境影响评价法年 国家生态旅游示范区建设标准 民用建筑设计通则 建筑物抗震设计规范 建筑给排水设计规范 采暖通风与空气调节设计规范 城市房地产管理法 建筑设计防火规范 建筑物电路设计规范 遵义市关于加快旅游业发展的决定 遵义市关于加快建设文化旅游强市的意见 遵义市关于促进高星级酒店和会展业发展的意见 有关设备制造商及生产厂家提供的工艺技术参数和设备报价 有关建筑工程预算定额 贵州能丰房地产开发有限责任公司提供的基础资料包括项目地 址投资规模远景规划等 编制范围 贵州能丰房地产开发有限责任公司经过前期考察和调研，在对本 地以及相邻重庆市场充分了解的基础上得到了相关政府部门的支持 和配合，决定在遵义市板桥镇开发建设集生活娱乐休闲锻炼 为体的度假村，项目位于遵义市板桥镇。

项目占地面积亩，总 建筑占地面积平方米。

本可行性研究报告主要包括以下内容 项目概况 项目建设的背景必要性及重要性 市场前景分析及预测 项目地址选择 建筑方案选择 消防安全与节能环境影响评价 环保劳动安全与卫生防护 组织机构与人力资源配臵 环境保护职业卫生与劳动保护 组织机构劳动定员及项目实施进度 投资估算及资金筹措 财务评价 社会评价 三项目提出的背景 党的十七届六中全会通过总结我国文化改革发展的丰富实践和 宝贵经验，指出加强文化建设的重要意义，提出了推动社会主义文化 大发展大繁荣的指导思想，以及到年我国文化产业的发展目标， 部署了深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣的各项重 要任务，强调了加强党对文化产业发展的领导。

第十七届中央委员会第五次全体会议通过了中共中央关于制定 国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，对‚两大战略基点‛ 和‚两大战略重点‛做出了系统部署，并明确提出‚积极发展旅游业‛。

旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机 会多，综合效益好。

从可直达重庆贵阳遵义至茅台的高速公路已 投入运行遵义至赤水的高速公路正在设计。

开通了遵义至北京至 上海至广州的始发列车，高铁以及遵义机场建设正有序进行。

精心打造了两条精品线路 是遵义中心城区仁怀市习水县赤水市泸州市以遵 义会议四渡赤水为主题的红色旅游经典旅游线 二是形成重庆广安遵义贵阳以各个革命历史时期的重要 纪念地为组合的跨区域红色旅游经典旅游线。

旅游业将成为遵义的支柱产业。

据遵义市旅游局提供的数据显 示，年，遵义市旅游接待人数和旅游总收入计划达到万人 次和亿元以上到年，旅游接待人数和旅游总收入达到 万人次和亿元以上到年，旅游接待人数突破万人次， 旅游总收入突破亿元，遵义将成为国际性旅游品牌。

二市场供需及竞争分析 需求分析 贵州旅游市场总体上是个快速增长的市场，但市场构成极为 多样化。

由于国内各省的自然条件旅游资源类型历史文化风土民 情经济社会发展水平审美情趣和物价水平各不相同，很大程度上 都导致不同地区对旅游商场需求构成上出现多样化贵州省土地辽 阔，南方与北方东部与西部地域跨度很大，不同市区的游客对旅 游产品的需求结构层次和水平同样存在很大差异，进行深度的市场 细分有相当难度。

但是，从近几年出现的情况分析，随着社会经济的 进步各地交通条件的改善和人们文化素养的提高，越来越多的旅游 者已不仅仅局限于名山大川海滨和大城市等传统的热点地区，些 新开发的具有‚特色‛性的项目表现出很强的吸引力。

遵义市娄山关红色度假城建设项目，充分利用遵义特有的‚红 色‛资源，不仅迎合省内游客需求，而且符合遵义周边省市地区游客 的意愿。

因此，本项目市场情景巨大。

竞争分析 资源优势 本地区自然资源丰富，环境质量良好。

具有深厚的历史文化底 蕴，其‚红色‛等特色文化具有不可替代的独特魅力。

较强的城市群依托 景区位红军战斗遗址‚娄山关‛腹地，周边拥有较强的城市群 依托重庆成都贵阳等城市。

该区域出游规模庞大，为景区提 供个较为稳定的近地域客源市场。

优越的区位交通条件 桐梓县位于川黔结合部之黔北边陲。

地理座标北纬 ，东经。

大娄山山脉绵延于南部与东部， 其支脉蒙山横亘于中部，再南北两向延展。

县城南距省会贵阳公里路 程公里，距行署驻地遵义市公里，北至重庆市公里。

全县地域平面投影似柄绿玉如意。

南北最长处公里，东西 最宽处公里，总面积平方公里，占全省面积的，占 遵义地区面积的。

东邻正安县绥阳县南接遵义县仁怀县 西界习水县，西北抵重庆市綦江县北与重庆市万盛区及南川市毗连。

娄山关，又名娄关太平关，是大娄山脉的主峰，海拔米， 南距遵义市公里，在遵义桐梓两县的交界处。

北距巴蜀，南扼 黔桂，为黔北咽喉，是兵家必争之地。

娄山关关上千峰万仞，重崖叠峰，峭壁绝立，若斧似戟，直刺苍 穹，川黔公路盘旋而过。

人称黔北第险要，素有夫当关，万夫 莫开之说。

娄山关，位于遵义县北大娄山脉中段遵义桐梓两县交界处，是 川黔交通要道上的重要关口。

海拔米，古称天险，北拒巴蜀， 南扼黔桂，自古为兵家必争之地。

年月，中国工农红军第方面军二渡赤水，回师黔北， 歼灭黔军四个团，攻下娄山关，揭开遵义大捷的序幕，赢得长征以来 的第次巨大胜利，展示了遵义会议的曙光。

从此，红军战斗过的娄 山关，便成为黔北著名的革命纪念地。

由于景区位臵距离历史名城遵义市市中心仅公里，而作为红 色旅游胜地的遵义，交通发达，早已是国内外游客的旅游必选之地。

因此，作为红军战斗遗址的娄山关必成为国内外游客的旅游地之。

三目标客源市场 休闲旅游度假区是种不可移动的特殊商品，消费者分布近至毗 邻地区，远至海外，市场及需求构成复杂，规划设计和营销不可能满 足所有游客的口味，因此有必要分辨出些目标客源市场。

据遵义市 旅游协会统计资料分析，目前，全市共有国家级景区处， 级景区总数达到处，总量居全省首位全市已初步形成配套齐全 服务规范，涵盖吃住行游购娱六大要素的条龙旅游服务 体系。

按照经济发展水平地理位臵心理因素等相关方面进行细分， 可供选择的目标客源市场如下 周边客源市场 从本项目规划区的行程所需时间和游客构成情况分析，行程在 日内的周边地区将是首要的市场目标。

重庆成都等城市社会经济多数比较发达，居民具有定旅游消 费能力，便于组织日游程。

同时，受高铁即将开通的影响，南 北两个大城市到达遵义的时间均在小时车程范围之内，由此重庆 成都沿线城市均成为规划区的级可倚借的客源市场。

本项目开发进入成熟期后，这些地区将成为级客源市场。

远途客源市场 其范围包括昆明湖南安徽福建广东省的中心城市及京 津沪地区。

该区域经济繁荣，人口稠密，居民的出游率和消费能力 较高，旅游时间长，本项目新建的具有特色的度假旅游项目对这些地 区的游客有很强的吸引力。

因此，这些区域应作为本项目最具开发潜 力的客源市场。

海外客源市场 以日本韩国港澳台和东南亚汉文化圈为主，这些国家地区 在旅华海外游客中占很大比例，对中国文化有较强的亲和力，欣赏情 趣也相近，是重点开发的海外市场。

入境外国旅客人数持续增长，据 联合国世界旅游组织总干事瑞法依日前表示，中国多样化的