1、办公需求也因此极大扩容推动因素私营企业增长办公需求持续上涨，投资价值体现，由此吸引大量投资需求促使办公物业成交呈现量价齐升的态势，供应顺势上涨，办公市场繁荣发展推动因素办公物业量价齐涨从供应上看，整体呈上升态势，从年万，上升至年的万从去化上看，受整体市场大环境影响明显，年大幅下降至万，年又升至万，年又下降至万，年在供应大增和住宅调控背景下升至万从供求上看，整体呈供过于求态势，年的供求比为.从价格上看，整体呈上升态势，其中年受大量高端办公成交刺激，大幅上升至元办公物业空置率持续低位下降，市场发展旺盛受经济危机影响，同时新交付写字楼量体较大，空置率上涨，市场略显冷清经济逐渐恢复，空置率逐步下降，考虑供应增加影响，尽管空置率尚未恢复至经济危机前水平，但判断写字楼市场整体需求情况恢复较好推动因素空置率下降，租金水平上涨租赁市场整体呈现空置率下降，租价上涨趋势，结合近期供应增加因素考虑，办公市场整体发展状态良好，对经济反应迅速量价发展保持致，市场平稳量跌价平调整期，时间周期仅三个季度量涨价跌期，后经济危机影响时长六个季度恢复平稳发展上海办公供应区县分布较广，显示政府规划了大量新兴，呈现多核扩展的格局传统核心商务区主要来自浦东陆家嘴板块，其他板块相对供应缺乏，基本为高端办公物业城市新兴中心板块普。

2、中心，属于上海新兴商务区板块产业现代服务业聚集区，知识型密集型产业上海的文化教育中心区域集中了复旦财大同济等名牌高校北上海旗舰型商业中心商业集中在板块核心区域，商业有万达商业广场百联又城东方商厦赛博数码广场等上海市东北部地区的交通枢纽交通便利，通达性强中环交通概况交通类型内容通达性备注轨道号线号线杨浦长宁杨浦闵行贯穿上海南北部以及西部道路黄兴路四平路邯郸路杨浦大桥淞虹路外滩内环线浦东虹口宝山与浦东黄浦以及上海北区紧密相连公交浦东虹口宝山等约条公交线路百年工业和百年大学文明之称，板块写字楼发展动力主要是政府的规划五角场板块办公写字楼发展板块底蕴传统工业区和大学聚集区上海杨浦区是中国近代工业的发源地，早在年官督商办的上海机器造纸局就建成投资，至年，区境内外商已有家工厂，民族工业已发展到家杨浦区具有百年大学文明之称，复旦统计上海理工等大学均已百年板块写字楼发展动力政府规划年五角场城市副中心规划方案揭晓年瑞安建“创智天地”创新知识型社区年杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心五角场板块的写字楼发展共分为两个阶段五角场板块办公发展周期五角场板块的写字楼发展周期共分为两个阶段第阶段起步阶段年年第二阶段发展阶段年至今重大事件年五角场城市副中心定位受关注年五角场城市副中心。

3、了坚实的基础第阶段起步阶段年至年板块印象主要以在建工厂和大量待批荒地为主，缺乏相关配套设施写字楼分布特征还未出现写字楼概念，基本办公业务集中在工厂内部写字楼品牌特征尚处于待开发阶段，没有成型的写字楼规划前规划后金桥板块办公发展周期第二阶段发展阶段，在全国制造业领域的地位提升迅速，产业布局开始发生变化，带动了写字楼的发展第二阶段发展阶段年年板块印象规划明确，城市化明显，配套齐全，主要以制造也为片区支柱写字楼分布特征主要集中在板块西南部，金桥路沿线写字楼品牌特征整体品质不高，主要以乙级及以下为主楼盘名称浦东民航大厦建银大厦银桥大厦物业类型商业办公乙级商业办公乙级商业办公乙级交付时间年年年交付使用时期的租金元天目前租金元天产品层，层裙楼，标准层面积，净高.米。单层四间，单套层，标准层面积，标准层高.米。层，标准层面积，标准层高.米，单层四间，单套公建设施部三菱电梯部三菱电梯部三菱电梯金桥板块办公发展周期第三阶段稳固阶段，金桥板块发展趋于成熟，总部办公形式出现第三阶段稳固阶段年至今板块印象国内领先的工业开发区，集加工研发出口于身的成熟产业经济开发区，商业配套完全成熟写字楼分布特征依旧主要集中在板块西南部，受陆家嘴外溢影响写字楼产品特征开始出现高端甲级写字楼，整体区域的办公品牌得到提升楼盘名称物业类型交付时间交付使用时期的租金元天目前租金元天产品公建设施金领之都总部办公甲年独栋层，共有栋。标准层面积，标准层高米三菱电梯中惠广场商业办公乙级年.层，标准层面积，层高米，部三菱电梯慧谷总部办公甲年层，标准层，标准层高.米。单层间，单套部客梯，部货梯金领之都中惠广场慧谷特征总结产业升级导致的企业外溢写字楼发展历程时间第阶段起步阶段.改革开放政策的确立.社会。

4、出现写字楼集群，零散在周边写字楼产品特征整体品质感不高，等级以乙级写字楼为主，主要以小面积产品分割为主入驻企业以中小型企业为主，仅少量跨国企业福德大厦海泰时代大厦高宝新时代广场凯润商务楼四川北路板块四川北路高宝新时代广场宇航大厦海泰时代大厦第二阶段发展阶段，规划作用显现，沿四川北路开始出现大量的高端商务写字楼项目四川北路办公发展周期代表项目名称物业类型交付时间交付使用时期的租金元天目前租金元天产品公建设施海泰国际大厦商业办公楼甲级年标准层，面积段，单层分割套，层高米客梯台，货梯台壹丰广场商业办公楼甲级年标准层，面积段，单层分割套，酒店级大堂台客梯，台货梯中信广场商业办公楼甲级年.标准层，面积段，酒店级大堂，米层高地标建筑部普通客梯，部爱马仕定制客梯部货梯第二阶段发展阶段年至今落实规划北外滩航运服务集聚区和四川北路商业商务文化休闲街板块印象逐渐脱离低档商业街氛围，引入品牌商家，知名企业入驻写字楼分布特征办公楼出现集群，均为高端写字楼，品牌开发商开发写字楼产品特征地标性建筑，产品分割灵活，商业办公组合入驻企业强企业入驻，如中信保时捷中国电信，以金融航运贸易企业为主中信广场盛邦国际大厦海泰国际大厦苏宁地块壹丰广场中信泰富地块上海投资组合中心大厦嘉杰国际广场四川北路板块四川北海泰时代大厦中。

5、规划方案揭晓，上海市委政府敲定杨浦建设”知识创新区“的重大战略代表写字楼项目中环国际大厦平盛大厦金岛大厦第阶段重大事件年五角场椭圆形下沉式广场开挖令下，上海五角场城市副中心雏形初现年万达商业广场落成，百联上海又城购物中心开业年环同济知识经济圈聚集多家设计企业，总产值过亿人民币年杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心代表写字楼项目万达广场创智天地凯迪金融大厦第二阶段第阶段起步阶段年年板块印象整体环境杂乱，档次低，配套缺乏，被称为上海”下只角“写字楼分布特征集中分布在板块核心区域写字楼产品特征整体品质感不高，等级以乙级写字楼为最高，电梯品牌多为蒂森克第阶段起步阶段，集中分布在板块核心区，整体品质感不高五角场板块办公扩散和多样化发展改革开放，经济快速发展，但服务业以传统服务业为主导，发展随迅速，但不为经济主导产业，办公需求自然生长南巡讲话深入改革，经济发展提速，上海经济发展方向调整，政府引导三产快速发展，逐渐取代二产成为支柱产业，办公需求迅猛增长三产成为经济主导产业，稳定快速发展，带动经济总量快速提升，办公需求多样化生长经济环境复杂，提振经济城市发展及产业发展再度调整，三产占比恢复上涨，办公需求再生长经济增长刺激民营经济跟进，促使民企快速增长，三产则成为民营经济最受欢迎领域。

6、楼盘名称物业类型交付时间交付使用时期的租金元天目前租金元天产品公建设施金领之都总部办公甲年独栋层，共有栋。标准层面积，标准层高米三菱电梯中惠广场商业办公乙级年.层，标准层面积，层高米，部三菱电梯慧谷总部办公甲年层，标准层，标准层高.米。单层间，单套部客梯，部货梯金领之都中惠广场慧谷特征总结产业升级导致的企业外溢写字楼发展历程时间第阶段起步阶段.改革开放政策的确立.社会主义市场经济的确立.外资引入.办公房的商业属性开始体现.第三产业发展。背景发展区域徐家汇人民广场外滩南京路淮海路传统核心形成基础第二阶段发展阶段.第三产业快速发展.浦东大开发.外资外地企业大量进驻.东南亚金融危机。陆家嘴虹桥政府政策推动第三阶段稳定发展阶段.上海经济稳步增长.世界强企业进入上海.办公房市场内外销并轨。.美国次贷危机长风板块四川北路金桥产业升级导致的企业外溢第四阶段年至今快速发展阶段.年城市升级二个中心.世博时代政府行政手段干预房产市场五角场后世博板块产业及城市升级人均三产美元﹤位于上海东北部，上海城市副中心之，以知识型密集型产业为主五角场板块办公区域概况五角场板块外环中环内环五角场五角场板块五角场板块地处上海东北部，中环沿线，属于上海杨浦区上海城市副中心之主要服务东北地区，规划功能定位为以知识创新为特色的城市公共活。

7、大厦壹丰广场位于上海浦东新区中部，内外环之间，依托金桥出口加工园区金桥板块办公区域概况写字楼市场金桥板块的写字楼密度并不高，但是集聚性很强，区域写字楼主要集中在金桥路新金桥路以及金藏路沿线入驻产业上海通用汽车上海贝尔阿尔卡特华虹诺基亚西门子索尼配套板块生活配套齐全，商业档次不高，板块教育配套从幼儿园到大学应俱全五莲路及长岛路是该地区较为繁华的商业街浦东新区第二大的公园金桥公园也坐在在本板块中民航大厦银东大厦新金桥大厦建银大厦金台大厦方正大厦银桥大厦办公聚集区交通概况交通类型内容通达性备注轨道号线号线在建号线在建市中心各区域贯穿板块南北道路金桥路杨高路张扬北路陆家嘴杨浦区世博园与陆家嘴杨浦等区域紧密相连公交东方路陆家嘴全天候不间断金桥板块金桥板块办公写字楼发展板块经济发展主要依靠制造业，政府的规划是板块写字楼发展的主要动力年月，党中央决定开发开放浦东，金桥成了我国大陆第个以“出口加工区”命名的国家级综合性重点开发区年，经国家科技部批准，将金桥北区科技企业较为集中的区域命名为“金桥现代科技园区”年月，经国家环保部商务部科技部联合发文批准，创建上海第个国家生态示范工业园区年月，金桥被命名为生产性服务业功能区重大事件办公楼发展金桥板块办公发展周期第阶段成为“国内第个出口加工区”，为金桥未来的发展奠定。

8、发展周期四川北路的写字楼发展周期共分为两个阶段第阶段起步阶段年以前第二阶段发展阶段年至今重大事件上世纪年代后，上海市老牌商业街的名誉度不断下降，区域整体商业档次下降，环境逐渐下降政府着手研究提高区域商业氛围，北外滩航运商务区和四川北路商业商务规划初见端倪，开始出让土地代表写字楼项目凯润商务楼福德大厦等第阶段重大事件政府执行“十五区街”规划，引入高端写字楼项目区域预计大量品牌开发商，如中信泰富苏宁置业华侨城中粮复地等，开发项目为高端写字楼高档次商业高端住宅年，华侨城以.亿元拿下全国单价地王，楼板价约.万年，德国以.亿元整体收购玫瑰广场改名壹丰广场代表写字楼项目中信广场壹丰广场嘉杰广场等第二阶段第阶段起步阶段，四川北路沿线零散分布，写字楼品质感般四川北路办公发展周期代表项目名称物业类型交付时间目前租金元天产品公建设施海泰时代大厦商业办公乙级年标准层可分割套，台客梯，货梯台高宝新时代广场商业办公乙级年.标准层约，最多可分割成个单元，单套面积在平米之间客梯台，货梯台凯润商务楼酒店办公乙级年标准层约，可分割成个单元，单套面积在客梯台，货梯台第阶段起步阶段年以前板块印象逐渐没落的上海老牌商业街由于市中心地段，交通难以改善整体环境杂乱，档次低，在市民心目中形象不断下滑写字楼分布特征未。

参考资料：

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