1、人口约为万人。虎门人口构成以本地人口和外来人口为主且外来常住人口接近本地常住人口倍人口分布主要集中在莞城和虎门镇区域其余地方则较为平均。外来常住人口对于虎门消费占有相当重要地位市场调查报告显示本地人收入较外来人口高消费潜力更大。流动人口虎门为全国服装批发中心流动人口可观且外商很多其潜在消费能力颇大。另东莞市各镇间交通发达周边镇居民跨区消费习惯较为普遍。虎门及相邻镇人口共约万人如下表单位人镇名本地人口外来人口总人口虎门厚街长安沙田大岭山虎门镇消费结构分析我们对虎门镇主要路段沙太路人民路港口大道金龙路银龙路永康街金捷路连升路解放路新洲路等零售餐饮娱乐休闲项目商业网点作了初步分项调查数据表明虎门镇消费结构以零售为主零售商铺达到间其中中等以上服装商铺有家。另外较上档次餐饮有家休闲类别有家娱乐项目有家。项目研究项目分析项目商圈分析虎门步行街商圈包括电子大厦虎门步行街租赁面积暂定合作方式租赁经营合作条件共四层服装专卖店电影院国美电器好友多超市肯德基大家乐巴西烤肉过桥米线等特色餐饮还兼有虎门镇最大专业电子市场电子大厦组成了目前虎门镇唯集娱乐购物餐饮休闲为体综合功能性商圈。因临近太平广场同时具有购物休闲广场等大面积活动场所是虎门镇主要大众休闲娱乐场所。
2、和光顾率最高场所之同时也是虎门目前唯装修费用按元万计算电脑设备及交通车包括网络布线服务器收款机电脑以及进销存系统交通车万元保安系统包括防盗杆监视器等流动资金用于自购商品及开发自有品牌商品设计和生产开办费用于员工工作服等各种筹建费用支出合计营运成本预测首年单位万元项目说明金额管理费年元月含空调费个月工资年人员编制人人均月工资额为元年增长率福利及工会费年按工资总额计提劳动保险年按工资总额计算清洁包装费年按万元月计算每年万元年增长率仓储运输费年因新场考虑不销售电器及超市商品故不考虑该项费用开支商业保险费年按万元年计算财务手续费年卡类消费比例按销售总额计算手续费为卡类消费额待定水电费年按元月计算年增长率固定资产折旧及摊销前期装修费万开办费万元当年摊销电脑软硬件设备万元交通车万及保安系统万元分年摊销。广告宣传费年每年万元年增长率办公费及其它费用年按万元月计算每年万元年增长率不可预见费年按每年万元计算盈亏测算见天河城百货虎门店盈亏测算表结论基于以上测算及分析我们认为虎门店项目投资少营运成本很低投资回收期短是个值得投资项目。从公司发展角度看虎门店开发可以使天河城百货扩大经营规模及市场份额强化供应商资源优势同时优化商品采购模式扩大自采商品比例在实战中。
3、娱乐项目有家。项目研究项目分析项目商圈分析虎门步行街商圈包括电子大厦虎门步行街共四层服装专卖店电影院国美电器好友多超市肯德基大家乐巴西烤肉过桥米线等特色餐饮还兼有虎门镇最大专业电子市场电子大厦组成了目前虎门镇唯集娱乐购物餐饮休闲为体综合功能性商圈。因临近太平广场同时具有购物休闲广场等大面积活动场所是虎门镇主要大众休闲娱乐场所。虎门步行街距离其余三个主要商圈距离不远约米范围内。从步行街步行到黄河时装城需十分钟到虎门寨商业街需不到二十分钟。步行街本身在虎门知名度甚至比黄河时装城还要高出至个百分点。项目交通分析步行街入口处距离虎门镇主干道虎门大道不足米另条主要干道沙太路紧贴步行街入口而过步行街入口处有公交车站往来公交车每分钟班但自驾车和步行进入步行街人流所占比例较大。长提路步行街二期临江方向道路今年年底将扩宽为六车道双向路面改造完毕后将成为临江主干道届时将成为步行街又主要出入口。项目周边规划项目所在地沙太路同虎门大道交叉是虎门镇主要干道路之北连虎门寨步行街和时装批发市场南接竹洲住宅区沙角电厂生活区和宜家花园十多家经济型酒店位于港口路和沙太路上太平广场花园电子大厦步行街及临街铺面组成了沙太路南端商业网点。项目西南面长提路预计年开始动工拆迁。目标客源年龄层据华南国际市场调查岁消费者是虎门步行街购物中心主要目标消费者。其中岁消费者约占总体消费者人数成。拥有较高消费频率和支付能力。有超过成消费者认为虎门步行街购物中心最适合岁年轻人。另外从家庭收入角度家庭月总收入在元以上高收入人群也是需要重点关注目标消费者项目周边商铺租价经初步调查周边商铺租价如下表地点面积租金元月管理费元月备注电子城楼含中央。
4、竞争优势步行街二期开发和施工估计对主力店影响很大业主资金实力能否坚持度过经营起步期中高档商品是否足够消费能力还没十足把握。机遇虎门中高端消费市场是个空白点我司若进驻可发挥天河城百货核心经营能力引导消费占领虎门中高端零售市场具备相当数量潜在客源黄河时装城四楼正经营中高档时装品牌。项目投资及营运成本预测项目前期投资单位万元项目说明金额装修费含柜台货架门属于旧式购物中心至九楼部分面积为旋转式空中停车场单层面积约为平方米商品结构以杂牌服饰低档为主散乱商铺租赁模式管理凌乱逐渐成为过渡式商业建筑。华润超级市场位于虎门大道中另间位于黄河时装城五楼属于楼盘群楼商用配套单层面积平方米左右共三层。章业万货大型仓储式卖场位于虎门大道东主体建筑三层商业面积达平方米日用商品结构齐全广场兼顾有大型停车场近平方米对自驾车消费群体有定吸引力。国泰百货位于太沙路繁华路段距虎门步行街十五分钟步行路程商业面积约平方米共四层客流较大。以服装及饰物销售为主四楼为超市。虎门镇主要商圈示意图虎门寨步行街商圈虎门步行街商圈黄河服装批发市场商圈沙太路虎门大道虎门镇政府太平广场虎门市场潜力分析虎门镇人口结构分析虎门人口构成以本地人口和外来人口为主人口分布相对平均但主要集中在城镇区域外来。
5、锻炼及培养管理干部从而提高自身竞争力这无疑符合天河城百货发展战略。项目名称天河城百货虎门店暂名项目位置东莞市虎门镇沙太路虎门步行街期西翼层项目经营期年暂定经营满个月后乙方可根据实际经营情况选择退出经营而无须承担违约责任。租赁面积暂定合作方式租赁经营合作条件属于旧式购物中心至九楼部分面积为旋转式空中停车场单层面积约为平方米商品结构以杂牌服饰低档为主散乱商铺租赁模式管理凌乱逐渐成为过渡式商业建筑。华润超级市场位于虎门大道中另间位于黄河时装城五楼属于楼盘群楼商用配套单层面积平方米左右共三层。章业万货大型仓储式卖场位于虎门大道东主体建筑三层商业面积达平方米日用商品结构齐全广场兼顾有大型停车场近平方米对自驾车消费群体有定吸引力。国泰百货位于太沙路繁华路段距虎门步行街十五分钟步行路程商业面积约平方米共四层客流较大。以服装及饰物销售为主四楼为超市。虎门镇主要商圈示意图虎门寨步行街商圈虎门步行街商圈黄河服装批发市场商圈沙太路虎门大道虎门镇政府太平广场虎门市场潜力分析虎门镇人口结构分析虎门人口构成以本地人口和外来人口为主人口分布相对平均但主要集中在城镇区域外来人口结构为内地打工人士及外籍人士主要为台湾人香港人和东南亚国籍人士年虎门本地常住人口为万人外来。
6、标客源年龄层据华南国际市场调查岁消费者是虎门步行街购物中心主要目标消费者。其中岁消费者约占总体消费者人数成。拥有较高消费频率和支付能力。有超过成消费者认为虎门步行街购物中心最适合岁年轻人。另外从家庭收入角度家庭月总收入在元以上高收入人群也是需要重点关注目标消费者项目周边商铺租价经初步调查周边商铺租价如下表地点面积租金元月管理费元月备注电子城楼含中央空调垃圾清理等经营文具图书批发约档档约铺位经营电脑及配件手机及配件办公用品等电子城二楼同上旺位经营电脑通讯器材手机配件装配等电子城二楼同上偏位经营同上电子城三楼同上此租金为中介公司所定若铺位已有业主铺租须与业主商量另定。三楼非常淡,步行街巴西烤肉店旁顶手费万元太沙路屈臣士附近街铺太沙路较淡路段街铺月租每平方米太沙路眼镜店实用面积街铺虎门步行街楼虎门步行街二楼虎门步行街三楼虎门步行街四楼大莹女装城楼大莹女装城二楼大莹女装城三楼大莹女装城四楼经营设想虎门步行街作为虎门购物休闲娱乐和饮食综合场所从年月份全面营业以来已经取得了定成绩是虎门众多购物场所中认知率和光顾率最高场所之同时也是虎门目前唯集购物休闲娱乐和饮食身综合性较强和饮食综合场所从年月份全面营业以来已经取得了定成绩是虎门众多购物场所中认知率。
7、人口结构为内地打工人士及外籍人士主要为台湾人香港人和东南亚国籍人士年虎门本地常住人口为万人外来人口约为万人。虎门人口构成以本地人口和外来人口为主且外来常住人口接近本地常住人口倍人口分布主要集中在莞城和虎门镇区域其余地方则较为平均。外分布相对平均但主要集中在城镇区域外来人口结构为内地打工人士及外籍人士主要为台湾人香港人和东南亚国籍人士年虎门本地常住人口为万人外来人口约为万人。虎门人口构成以本地人口和外来人口为主且外来常住人口接近本地常住人口倍人口分布主要集中在莞城和虎门镇区域其余地方则较为平均。外来常住人口对于虎门消费占有相当重要地位市场调查报告显示本地人收入较外来人口高消费潜力更大。流动人口虎门为全国服装批发中心流动人口可观且外商很多其潜在消费能力颇大。另东莞市各镇间交通发达周边镇居民跨区消费习惯较为普遍。虎门及相邻镇人口共约万人如下表单位人镇名本地人口外来人口总人口虎门厚街长安沙田大岭山虎门镇消费结构分析我们对虎门镇主要路段沙太路人民路港口大道金龙路银龙路永康街金捷路连升路解放路新洲路等零售餐饮娱乐休闲项目商业网点作了初步分项调查数据表明虎门镇消费结构以零售为主零售商铺达到间其中中等以上服装商铺有家。另外较上档次餐饮有家休闲类别有家。
8、经营皮件鞋床上用品家品童服和小量女服与二层名店坊错位。开业后视经营情况若业绩良好可尝试批零结合买场可向层区拓展打造个批零中心。经营环境和服务设想必须营造个时尚舒适购物环境有足够试衣室顾客休息区以及免费礼品包装冲印定做以旧换新免费停车等服务有别于虎门现有商场服务。设立客户服务中心大力推广服务和消费卡业务。员工服务水准在当地流。项目分析优势项目所处沙太路是虎门目前最繁华档次最高业态组合最多元商业步行街是虎门对外商业形象代表之。同时步行街项目被镇政府视为重点商业项目第二期步行街由政府负责开发有利于将来步行街商圈优势延续发展。天河城进驻步行街全面接管招商和物管天河城百货良好品牌信誉经营中高档百货招商能力和营销能力和管理经验项目进入成本低虎门步行街黄河时装城华润超市章业万货龙泉商业城和虎门寨商业街是虎门较有名气消费场所广为虎门消费者所知从消费者在各个购物场所购买商品类型来看虎门步行街目前属于虎门综合性较强购物场所。弱势物业结构不合理会使商场布局困难位置偏僻大量外来工消费力较低与我们经营强项中高档消费有差距人口数有限需花大力度吸引周边城镇顾客步行街经营现状不如人意给顾客造成负面影响公司缺乏在外地全资开店经验。威胁受批发市场大量廉价服装充斥价格缺乏。
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天河城百货虎门店项目投资立项实施方案