1、 规范化和制度化房地产市场行为逐步规范有序，政策环境逐步改 善。 房地产业将以定的规模和速度同高速发展的经济人民 群众物质文化生活水平的提高相适应特别是随着城市化进程的加 快，房地产的需求量将进步增大。 随着住房制度改革的深入群众消费观念的转变以及经济 收入的提高，作为房地产市场主导商品的商品住房的需求量将加大， 个人购建住宅已成为主导。 产业结构的调整，将引起商业金融服务业等第三产业 用房的需求量大大增加，引起城市用地性质的调整。随着服务业的 加快发展，物业管理的社会化市场化基本形成，房地产业的发展 将继续保持定的增长速度。 随着企业改革和社会保障制度的改革，企事业单位后勤服 务型的房地产管理将逐步演变为社会化专业化企业化的房地产 经营和管理，房地产业增加值中房地产管理业占有的比例将逐步加 大。 另外，在今年的省政府工作总体要求中，突出强调了增强内需 对经济增长的拉动作用，提出要深化投融资体制改革，稳步发展资本市场，拓宽投资准入领域，进步活跃社会投资培育壮 大消费热点，促进消费需求稳步增长。完善相关政策，为居民扩大 消费创造良好环境，。
2、发投资承接了年的增长趋势，月度之间 的波动相对这两年为最小，未出现反弹或继续跌落的迹象，全年完 成开发投资亿元，比上年增长，房地产投资呈现平稳较快增长态势，实现了十五开局的又好又快发展。 由于近年来江苏房地产开发投资快速增长，使其在全国的投资 总量位次迅速提升。年在各省市区列第五位，比第位 北京市亿元低亿元年上升到第四位，比 第位广东省亿元低亿元年仍居第四位， 但与第位北京市亿元的差距缩小到亿元 年江苏省在全国的位次由四进年江苏省房地产开发投资仍 居全国首位。 从商品房销售面积看，年年商品房销售面积增速均 保持在两位数，年商品房销售面积为万平方米，比上 年增长，年销售面积为万平方米，增幅达到 。年年销售面积增速分别为和， 年全省商品房销售面积为万平方米，比上年增长。从商 品房类型看，商品住宅的销售直是商品房销售的主体，其所占比 重直保持在以上。 从商品房销售额看，商品房销售额的增速快于商品房销售面积 的增长速度。其中，最低的年增幅也达到了，最高为 年，达到，年增幅也高达，和这 两年的销售额增速是销售面积增速的两倍多，年商品房的销售 额。
3、额为亿元，所占比重为。全国个大中 城市房屋销售价格年同比上涨了。 年全国新建商品住房销售价格同比上涨，北京深 圳仍然是房价上涨最快的城市，分别达到北京深圳。 而且，这两个城市的二手房价格涨幅也分别达到。分 地区看，涨幅较大的主要城市包括秦皇岛，北京， 深圳，福州，厦门，成都和广州等。有 个城市房价出现微降，其中，长沙下降，长春下降，沈 阳下降，上海和合肥均下降。 国家有关房地产业发展的方针政策 人类已进入的世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展 的时期，也是机遇和挑战并存的时期。党的十五届五中全会指出， 从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会加快推进现代化的 新的发展阶段。我们要在这年中实现现代化的第二阶段的目标， 经济总量要翻番。为了实现经济的健康发展，将对经济结构进行 战略性调整，大力发展第三产业。而房地产业是第三产业的重要组成部分。预计中国城市化率加速增长期将持续到年，届时中国 城镇人口将占总人口的。与现有城市人口相比，意味着未来 年内将有亿左右的增新城市人口，其所带来的住宅交通公 用建筑等基础设施的需求无比巨大。 我国对于发展房地产业高度重视。在国家制定的国民经济和 社会发展第十个五年计划纲要中提出，人民生活水平继续提 高，城乡居民生活质量普遍提高，居住交通教育文化卫生 和环境等方面的条件有较大改善，对于房地产发展要求调整住 房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大 户型高档商品房。按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产 。
4、增长点年国务院下发了关于进步深化城 镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出停止住房实物分配并 逐步实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的住房 供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系 列政策。 随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，系列鼓励买卖 商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很 大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到年底，我 国城镇居民的人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提 高了约两倍，越来越多的居民购买新建住房和租赁的公房，使自有 住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存 的住房产权格局已初步形成。 尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方 米欧洲人均居住面积平方米，我国的居住条件仍有很大差距。 目前，我国城镇住房的成套率还不到，换句话说，就是还有 的居民没有的厨房和卫生间另有万住房困难户的人均居住 面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存的危房 旧房简易房以及质量不高居住环境差的住房有待改善农村 的砖木结构和混合结构住房有待改造，的家庭还没有用上自。
5、上年增长，增幅明显高于同期销售面积增长 的增幅。销售额的增长快于销售面积的增长，意味着商品房销售价 格的增长，销售额的高速增长从另角度也可反映全省商品房价格 的上涨情况。 从商品房销售价格指全省销售均价，下同看，近年来价格 呈节节攀升之势。从年到年，除了年的增速为， 其他年份的增速都在两位数，年上涨了，涨幅最高的年 份是年达到，年国家出台国八条后，房价涨幅 有所回落，年末为，比上年回落个百分点。进入 年以来，商品房价格从前两年左右的暴涨回归到在位数增长区间起伏，至月末，商品房平均销售价格同比增长，住宅 销售价格增长，其中别墅高档公寓价格增长。但是由 于房价基数较大，房价的绝对增量仍然较大，给购房者很大压力。 作为商品房重要组成部分的商品住宅，其价格的增幅变化趋势和商 品房基本是致的。 江苏房地产业发展趋势 根据江苏省有关部门分析，我省房地产业在与国民经济发展相 协调的前提下，将保持较高速度的增长为了满足城镇居民的住房 需求，住宅建设亦将保持较高的增长速度。未来年江苏省房 地产业发展趋势是 房地产方面的法规逐步完善，房地产业的发展更加理性化。
6、产业高度重视。在国家制定的国民经济和 社会发展第十个五年计划纲要中提出，人民生活水平继续提 高，城乡居民生活质量普遍提高，居住交通教育文化卫生 和环境等方面的条件有较大改善，对于房地产发展要求调整住 房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大 户型高档商品房。按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产 二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费居住面积，提高住房和环 境质量的总要求，进步推进我省房地产业的发展。主要是实施 可持续发展以市场需求为导向坚持科技进步等三大重点发展战 略。 江苏房地产市场近期发展概况 从年到年，江苏房地产投资年均增长率达到了 ，总体上呈现出种快速增长的良好发展态势。十五开局之 年，江苏省房地产开发投资增速平缓，年完成开发投资 亿元，比年增长从年开始，江苏省房地产增势 迅猛，当年完成开发投资亿元，比上年增长 年完成开发投资亿元，比上年增长年完成开 发投资亿元，比上年增长，达到十五期间的顶峰 年国家出台了稳定房价的政策国八条，江苏省房地产 投资增速大幅回落，当年完成投资亿元，比上年增长 年江苏房地产开。
7、 水这些情况与有关部门制定的城镇住房目标，近期实现每户拥有 套经济实惠功能齐全的住房，远期实现每人拥有间房的目标 来说，还存在着相当大的距离。 同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。 人们的住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要 求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿 化人文环境功能配套等转变。满足人们对住房提出的新要求，将是房地产开发在今后相当长时期的主要内容之。 在国家确定将住宅建设作为新的经济增长点及系列扶持住宅 建设的政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模 不断提高，我国住宅市场存在着巨大的潜在需求。 我国房地产市场近期发展概况 我国于年开始的住房制度改革带动了房地产行业投资和 消费持续的快速回升。年全国房地产投资继续保持较快增长速 度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。 年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长， 增幅比上年加快两个百分点。其中，商品住宅投资为亿元， 增长。全国商品房竣工面积亿平方米。 商品房销售价格继续走高。全国商品房销售额为亿元， 其中期房销售。
8、通及道路等基础设施尚需 进步落实，周围生活娱乐及商业网点等配套设施尚需进步完 善。项目单位应积极和当地政府协调，把项目区域周围基础配套设 施的完善与建设纳入当地的发展规划并尽快予以实施。 本项目在建设过程中，建设单位需加强与当地有关部门的联 系，如规划土地交通消防供水供电园林环保等部门， 确保项目在操作过程中严格按照程序办事。 根据国务院及省政府对建设项目的有关规定，本项目必须建 立项目法人责任制工程招投标制工程项目监理制合同管理制， 加强对工程质量的监督。 本项目建设资金的筹资方案需进步落实。项目单位应加大 筹资力度，保证建设资金及时足额到位。 第二章市场调查分析与预测 第节全国及江苏省房地产市场概况 全国房地产市场情况 我国住宅市场发展概况 住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房 消费的巨大市场尚未充分开发。进入年代中期以后，国民经济持续健康发展和居民消费水平不断提高已对住房消费提出了强烈而迫 切的要求。年中央经济工作会议首次提出把住宅产业作为国民 经济新的增长点年全国人大会议明确提出，要把住宅产业作 为国民经济新的。
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