1、区。这对于灌 南县形成布局合理设施配套交通便利环境优美具有现代化园 林特色的新城市，具有积极面现实的意义。 项目拟建地区地点 项目拟建于灌南县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临 锦绣名园，东靠新莞南路。 灌南县是连云港市的南大门，濒临黄海，四市交界，东与盐城的 响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻，县域总面积 平方公里，其中水域面积平方公里，耕地万亩，辖个 乡镇，个村居，万人。 境内肥水沃土林木茂盛，农业资源特色明显，是全国有名的优质 棉基地县，优质粳稻生产县，江苏省首批生态农林业试验示范县国 家级生态示范县，素有桐杨木之乡淮山药之乡浅水藕之乡蘑菇 之乡苗猪之乡等美称。 研究工作依据和原则 编制依据 与建设单位签订的可行性研究报告编制合同 根据项目需要实际调查和收集的设计基础资料，以及建设 单位提供的有关技术经济资料 国家计委建设部颁发的建设项目经济评审方法与参数 第三版及建设部有关设计规范标注 国家和地方的建设政策法令和法规 连云港市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 连云港市城市总体规划 江苏省连云港市灌。
2、协调 发展，更加科学合理地指导和调控城乡建设，实现建设社会主义和谐 社会的目标，连云港市于年编制完成了新的连云港市城市总体 规划年和江苏省连云港市灌南县城市总体规划 年。 规划指出灌南县在总体布局上以向西为主要发展方向，总体布 局结构为单中心团块状结构，组成县城的四大板块老城区新城 区贸易区和开发区四位体，紧凑发展，呈现东西带状的城市布局 风格。年县城人口达万人。本项目建设在重点发展的新城区， 项目建设对所在区域建筑布局生活设施基础设施配套不足生活 环境的改善起到巨大的促进作用。因此建设新型住宅小区，完全符合 连云港市灌南县总体规划提出实施方案。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章项目总论 项目背景与概论 项目名称 项目名称润景豪庭房地产开发项目 建设规模总用地面积平方米，总建筑面积平 方米，建成总户数户。 投资总额万元 项目承办单位 建设单位灌南鑫宏房地产开发有限公司 负责人殷忠军 建设地点灌南县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临 锦绣名园，东靠新莞南路 灌南鑫宏房地产开发有限公司为有限责任公。
3、标志保护产品。 三农工作突飞猛进。现代农业示范区成为全省首批省级现代农业 产业示范园区全国食用菌工厂化生产示范区，生态农业产业区规模 养殖和循环经济优势初显，两大园区进区企业达到家，累计投入超 过亿元。全县工厂化食用菌企业达到家，年产值近亿元，香 如食用菌有限公司成为省级农业龙头企业，裕灌农产品加工产业园 恒冠生物科技有限公司以及亚欧食用菌物流园等项目破土兴建天兆 实业华实六马等企业生猪改良技术全国领先建成花卉苗木基地近 万亩，中高档盆花产量全省领先。年，全县高效农业面积达 万亩，新增设施栽培面积万亩，建成亩以上连片农业示范基 地个。创新新农村示范村建设模式，缩庄整地试点宁连路沿线环 境整治工作荣获市级表彰。十五期间，累计投入水利基本建设项 目资金亿元，组织实施农业综合开发新沂河除险加固通榆河 北延等重点工程。全县农业机械化率达，林木覆盖率达， 水稻机插秧集体林权制度改革渔业安全生产等工作获得省级表彰。 先后荣获全国粮食生产先进县全国食用菌行业优秀基地县全 国绿化模范县全省发展高效设施农业先进县等称号。 现代农业强力推进。全年新增高效农业面积万亩，增长 ，增幅全市第。新建千亩连片高效设施农业示范基地 个，申报无公害绿色有机食品品牌个。粮食生产连续六年 丰收，连续两年荣获全国粮食生产先进县称号。现代农业示范 区生态农业产业区共引进项目个，实现产值亿元。食用 菌生猪规模养殖花卉苗木三大产业特色彰显，新引进食用菌 生产企业家，年产食用菌亿袋产值亿元，被授予全省 。
4、用地总面积，总建筑面积平方米， 建筑占地面积。 建设周期和总投资 开发周期年项目计划总投资万元。 项目主要技术经济指标 项目主要技术经济指标 表 序号项目名称单位数量备注 建设指标 建设用地面积亩 建筑占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 绿地面积 建筑密度 容积率 绿地率 二工程总投资万元 其中建设投资万元 建设期利息万元 三销售收入万元 四利润总额万元 五利税总额万元 六财务评价指标 投资利润率 投资利税率 存在问题及建议 存在问题 本项目尚处于前期协调阶段，应加快项目建设的前期工作，以满 足项目建设的需求。 建议 本项目质量要求高时间紧难度大，在目前已启动前期工作的 情况下，需要进步加快项目建设的前期工作，包括规划选址通知书 用地预审意见土地使用证等审批，项目环境影响评价的编制及取得 相关部门出具的环评批复意见，同时应抓紧进行设计方案的修改完善， 旦初步设计定稿后，即可进行本项目的监理招标工作。 第章区域社会经济现状及项目建设必要性 社会经济发展现状 连云港市社会经济现状 年地。
5、司，公司地处连云港 市灌南县。傍依宁连盐连汾灌高速公路，火车站飞机场港口 近在咫尺，交通十分便捷。 公司主要经营实业投资，投资管理及咨询房地产开发销售 中介，物业管理土地开发整理，基础设施及配套设施的投资建设， 园林绿化等。 项目提出的理由 拟建项目位于灌南县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北 临锦绣名园，东靠新莞南路。该地块位于连云港市灌南县未来发展的 黄金地段，交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。项目投资方 充分依据自身的开发优势和项目的独特地理位置，进行房地产开发， 具有很好的市场前景。项目选址方圆米内，有学校医院农贸市 场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住 商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据灌南 县规划局提供的用地地形图灌南县规划局已核发的规划设计要求， 进行房地产开发项目建设。原场地与周围的整体环境极不协调，反差 很大，影响了居住区的整体观瞻和城市的形象。为更好地配合城区的 开发建设，灌南鑫宏房地产开发有限公司根据国土局出让的地块，作 为市总体规划的部分，在该地块建设润景豪庭住宅小。
6、，增长 ，增幅全市第。新建千亩连片高效设施农业示范基地 个，申报无公害绿色有机食品品牌个。粮食生产连续六年 丰收，连续两年荣获全国粮食生产先进县称号。现代农业示范 区生态农业产业区共引进项目个，实现产值亿元。食用 菌生猪规模养殖花卉苗木三大产业特色彰显，新引进食用菌 生产企业家，年产食用菌亿袋产值亿元，被授予全省 食用菌产业基地县全国食用菌工厂化生产示范县，建成国内 流的苏北菇菌文化展览馆，现代农业示范区成为全国食用菌工 厂化生产示范区年出栏生猪万头，新增规模以上标准化猪 场家，天兆实业生猪品种改良技术全国领先新增苗木面积 亩，年产蝴蝶兰红掌等高档花卉万盆。宁连路新港大道 涟新路沿线三大产业带建设初具规模。先后承办全国食用菌工厂 化生产论坛全省促进农民增收现场会等多个国家级省市级 现场会。 项目建设的必要性 符合国家产业政策 本项目为房地产开发项目，经查询国家发改委发布产业结构调 整指导目录年本，项目不属于限制类和淘汰类项目，因此项目 符合产业结构调整指导目录年本的要求。 符合当地规划的要求 为了促进连云港市灌南县经济社会人口资源环境的。
7、区生产总值亿元，增长，总量居全省 第十投资工业投入 实际利用外资自营出口额年均增长以上，勇夺全市综合目标考 核八连冠，综合实力挺进苏北第方阵。 工业经济强势崛起。沿灌河盐河型产业带蓬勃兴起，灌河半 岛新区经济开发区两大工业板块迅速发展壮大。两大园区汇聚各类 企业家，投产家，其中投资超亿元企业家。化工产业园 船舶工业园金属精加工特色产业园先后获批省级园区。化工产业园 环保模式得到国家及省市专家领导充分肯定。船舶工业园成功修造全 市第艘万吨巨轮，五年累计下水船舶艘万载重吨。电子工 业园机械工业园等特色园区载体优势日渐凸显。南北挂钩共建园区 工作取得实效。全县规模企业达到家，累计完成工业总投入 亿元。兴鑫钢铁华尔化工杰孚特重工光鼎电子等大批规模企 业相继建成投产，冶金特钢船舶物流化工医药有色金属机械 电子酿酒食品等主导产业日益发展壮大。灌河岸线个万吨级 个吨级码头投入使用，海河联运区集疏运体系不断优化。连云港 海关出入境检验检疫局分别在灌南设立联络处，使我县成为苏北首 家有口岸单位进驻的县份。汤沟成为全市首个中国驰名商标，汤 沟白酒成功获批国家地理。
8、利用建设单位现有的土地建筑和公用设施，统布局， 合理规划。 在总体规划的指导下，以发展提高为中心，满足当地的政 策环境建筑与城区建设规划整体要求的协调统。 可研报告编制目的 在对项目建设运行环境进行详细分析的基础上，结合项目所 处的区位环境，对该地块的投资估算进行合理的评估。 对项目的可行性与建设运行策划提出初步意见，并对项目的 规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 对公用工程及辅助设施的配套及合理性做出分析评价。 对项目的技术经济进行客观评价。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 编制的范围及内容 主要从以下几点对项目进行技术经济分析论证 项目建设必要性 项目建设条件 建设规模及技术方案 环境保护节能及绿化 投资估算及资金来源。 研究工作概况 为满足灌南县旧城改造和改善居民居住条件的需要，投资新建润 景豪庭项目。 可行性研究结论 项目规模 地块位置 该地块位于灌南县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临 锦绣名园，东靠新莞南路。项目占地面积为亩。 建设规模与目标 该项目建设。
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灌南鑫宏房地产开发有限公司润景豪庭房地产开发项目可行性研究报告
