1、 项目的生态状况分析及评价。 二项目建设必要性 文化旅游小镇项目建设，整体提升了该区域的生态环境保护，是按照国 家发展文化产业的大政方针，建设拓展我市金文化和湿地文化的又延伸和发 展，通过该项目的建设将有力提升我市历史名城和旅游城市的知名度。文化旅游 小镇的建设，是历史与现代旅游有机的结合，将成为独具个性并蕴藏浓厚文化内 涵的新型现代化城镇的建设。 融入文化理，提升资源价值 由于文化旅游小镇的兴建，大大地提升了现有自然资源的价值，同时整体项 目的策划，避免了小规模开发建设造成整体环境的破坏。该项目融入了历史文化 及人文文化和现代科技的内容，提高了休闲旅游的品质和品味，将迅速带动城市 文化产业的发展。 三研究工作依据 本项目可行性研究编制依据以下法律法规及标准等进行编制 相关法律 中华人民共和国颁布的中华人民共和国城市规划法中华人民共和国 环境保护法中华人民共和国水法中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国土地管理法风景名胜区管理暂行条例等有关法律法 规。 二有关规范规程及标准 中华人民共和国国家标准旅游规划通则旅游区点质量等级的划分与评。

2、基地，提供老年人专用活 动空间，吸引老年人养生和度假。 二综合服务配套项目 旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大 面积优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标， 完整的配套设施则成为这类项目的重点。湿地养生餐厅 结合湿地重点打造餐厅的生态环境，突出湿地景观特点，根据中外养生文化 对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为 湿地水之味绿色芳香素食湿地养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究 自创或借鉴中国古代药膳素食等。 三户外休闲娱乐项目 生态渔港 结合风情小镇，打造个功能性与景观性结合的湿地生态渔港。 选址疗河与绕阳河交汇处以北，近保护区河滨 规模占地面积公顷 渔港码头分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲小渔港，设立小船 游览垂钓服务等。 渔港餐饮区设计容纳人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对 河对岸的保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟 类及其它湿地景观。 湿地温室植物园 选址原哈尔滨监狱监区所在位置 规模占地面积公顷，实际建设用。

3、最高气温 年平均气温平均相对湿度 无霜期天数天年日照时数小时 年平均风速米秒年最多风向南西南风 空气质量优 项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基 础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖 较少，对生态环境破坏影响小。 第五章建设方案和内容项目总体思路 总体创意 旅游地产，即湿地生态养身旅游商务度假人居地产。依托哈尔滨 独特的湿地生态资源和优质的人居环境，打造以文化旅游和湿地旅游度假为目 的，以生态休闲养身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的 文化旅游项目。 客户群定位 旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是批讲 究生活质量着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各 类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。 其中，主要内容包括 主力客户群定位哈尔滨本地及周边城市板块中高端房地产消费市场， 及商务度假市场 亚客户群定位国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场 特色文化定位 以人居养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然 主义从风格上融合的湿地生态文化旅游小镇。 功能定位 以商务度假居住及景点四大功能于体的综合性文化旅游地产项目。 档次定位 高端生态养生的度假天堂。二重点建设项目 旅游房地产项目 即建设绿色生态社区。 选址哈市道里区新农镇 规模占地亩 定位苇海之滨鸟语林中，离湿地生态保护区最近的滨水高端生态居住区。

4、新城安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷 则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇法国的枫丹白露则是以皇家历史建 筑大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了个浪漫诗意的主题小镇。以及 其他欧美知名小镇都以自然音乐艺术运动等为主题的城镇。 随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光文化体验等传统旅游 形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大 的市场需求和开发潜力。 该项目选择在哈市道里区新农镇区域内，主要是依托该镇独具特色三面环 水的旅游及生态农业环境和得天独厚的交通环境距市区仅余公里，加之 其小城镇建设中相辅相成的农业科技园花卉基地渔业基地等遥相呼应，形成 产业链的互补，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化旅 游生态农业条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。 文化旅游小镇开发项目，充分整合工业农业及城镇建设等用地类型，充分 利用荒地苇地滩涂等地价格低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生 态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖 掘土地潜力，有利于土地价值综。

5、公顷，其余为生态保护用地。 湿地植物园是为小镇打造的后花园，运用湿地环境优势，室内室外结合打造五 彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。园区内可运用不 同环境的湿地为主体，大造湿地园中园。还可成立植物花卉研究中心，同时进行 植物保护和科学研究。 第章项目总论 项目基本背景 项目区域 该项目位于冰城哈尔滨地域内，处于水与金源文化千丝万缕交织的道里区新 农镇内。 该镇被松花江金兀术运粮河与八水库三面围绕，从其金兀术运粮河入江 口处开始河水丰沛，河岸边有着大片湿地，地下蕴藏着煤气及泉眼的资源。 该项目作为文化旅游项目选择在这闹中取静的城市边缘，既可溶入金文化的 历史，又可扩造苇丛荷塘间的湿地文化。 二研究内容 根据项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包 括 项目背景分析 项目建设的意义 项目建设的依据 项目建设条件分析 旅游市场现状及预测 项目建设的内容和规模 投资估算及资金筹措 项目建设进度安排 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目组织运作 项目的社会效益分析及经济效益分析。

6、现代主义与自然 主义从风格上融合的湿地生态文化旅游小镇。 功能定位 以商务度假居住及景点四大功能于体的综合性文化旅游地产项目。 档次定位 高端生态养生的度假天堂。二重点建设项目 旅游房地产项目 即建设绿色生态社区。 选址哈市道里区新农镇 规模占地亩 定位苇海之滨鸟语林中，离湿地生态保护区最近的滨水高端生态居住区， 打造湿地生态养生及异域风情度假品牌。 湿地仿生建筑低密度住宅区仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。 依托生态环境采用生态材料追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造 流人性化空间。住宅可以采用单栋双拼或花园形式洋房。充分利用水岸，滨水 而建。每栋建筑之间距离范围是至米，低层低密度，容积率在 之间。建筑应遵循整体风格统，结构形式多样的原则。住宅区内需设计景观循 环水系。 湿地养生公寓 针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓 以湿地为环境背景，建设舒适生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑 层高限定为层，低层中低密度，容积率为左右。可采用层联体别墅多层 度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老。

7、合提升。 三区域旅游发展背景 哈市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富特色鲜明，但由于产品开发滞后 旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。为了进步 发挥旅游业关联带动性强市场需求潜力大投资效益好容纳就业多发展速 度快特点和优势，进步推动产业结构调整和优化促进对外开放，加快哈市经 济发展和经济社会环境文化的协调持续发展，将全力推进文化融入旅游概念 中来，将打造出个主题鲜明的文化旅游基地。 文化旅游小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样 化的特点。这里系松花江和金兀术运套产业链生态农业渔 业等及基础设施建设的有力支持第四，黑龙江文化产业的大发展将为本项 目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。 三自然环境条件分析 项目区属于半湿润季风气候，四季分明雨热同季干冷同期温度适宜。 本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设 施工。 所属气候区域暖温带大陆性 季风气候 四季分配类型四季分明温度 适宜光照充裕 降雨集中月份月月年均降水量毫米 最冷月均气温最热月均气温 极端最低气温极。

8、功在当代利在千秋的 举措。本项目可行。 第二章项目宏观形势分析 在对当前的宏观经济形势旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上， 主要对城镇旅游背景社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。 城镇旅游发展背景 旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的种重要形式。旅游与小城镇协 调发展不仅有利于当前国民经济增长，同时也为实现城镇化健康发展和建设新农 村提供了可行途径，近年来在我国兴起了批旅游城镇，如以小桥流水人 家的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄，有独特魅力和浓郁民族风情的云南 丽江古城，以及分别以历史文化民族风情丹霞地貌美食文化生态旅游 休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安龙胜阳朔等县，利用主题特色，形 成了旅游竞争优势使其脱颖而出，成为我国旅游业的新星。 在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发 展也向定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有定的主题特色。上 海市重点发展的城九镇是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的 风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利 为特色主题的。

参考资料：

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[16]南京星雨花都项目可行性研究报告（第61页，发表于2023-09-14 20:29）

[17]南京青龙山精神病院老年康复中心项目可行性研究报告（第47页，发表于2023-08-09 15:12）

[18]奶牛养殖基地项目可行性研究报告（第55页，发表于2022-06-24 08:57）

[19]南方食品公司黑芝麻扩建项目可行性研究报告（第62页，发表于2023-08-09 15:09）

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