1、浮，即每平米售价元时，达到投 资收益率的最高土地报价为亿元含拆迁补偿费。 总的来看，项目的住宅部分风险较小，盈利水平较高写字楼部分存在较大的 政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。在这种情况下，我们可以采用市场 销售租赁和转让代建等方式降低写字楼的市场消化风险。 因此，综合各方面情况，若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无 效的情况下，我们认为本项目将是个较大的投资机会，建议积极获取，并建议将 该项目的最高报价控制在亿元之间。起价为亿元，加上预计亿元的 拆迁成本，则尚可有亿元的加价空间。 第部分南京市概述 南京概况 南京作为长三角经济区的核心城市之近几年经济保持了持续快速的发展趋 势。目前南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子化工生产能力在国 内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术规模居国内领先 地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要的交通通 讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之，全国重要的高教科研基地，拥有 。
2、 房价走势分析 南京写字楼及商业简析 市场发展前景预测 第三部分项目概况 项目区位 项目规划指标 土地现状 出让条件 项目风险分析 第四部分区域市场分析 河西板块概述 南京国际服务外包产业园介绍 区域住宅市场分析 区域写字楼及商业市场分析 第五部分项目分析及开发计划 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,分析 项目开发计划 项目销售计划 售价预测 销售收入预测 第六部分项目投资测算 项目总投资预测 投资计划与资金筹措表 资金来源与运用表 自有资金现金流量表 全部投资现金流量表 评价汇总表 总论 南京市国际服务外包产业基地地块位于鼓楼区河西板块，毗邻奥体中心 中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场 公里距火车站公里。集老城区的便利新城区发展潜力江岸的景观环境于 体，地理位置优越。 最近两年来，南京房价上涨较快，供求两旺。年全年南京楼市的供需比为 ，处于供不应求状态。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍。
3、行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险 合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米， 年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房 销售合同不能办理。 挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。且规 定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。而我公司获取后 的初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售 的写字楼。 土地出让合同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服 务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府 有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。 市场风险 万平米的写字楼即使正常的对外销售都会存在很大的市场消化风险。如果按 照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大的市场风险。 拆迁风险 目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险。另，出 让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。 第四部分区域市场分析 河西板块概述 河西总体概况 河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河， 定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来 将成为南京政治教育文化的。
4、人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市 主城功能布局特征 主城布局以河流铁路城墙等为自然边界。分为东西南北中五个片 区。其中项目所在的西片是主城的重要新区，规划具有商务体育文化等功能为 主作为新城区的中心功能居住与新业相协调的中高档居住区的功能以滨江风貌 为特色的主城西部休闲游览功能。 第二部分房地产市场概况 房地产投资情况 根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现 房地产开发投资亿元。全市商品住宅施工面积万新开工面积 万竣工面积万。 商品房供销情况 年，南京市商品房新上市万不含经济适用住房，其中商品住 宅上市万。同期，实现商品景不甚乐观。 第三部分项目概况 项目区位 本项目位于南京市鼓楼区，东至燕山路西至清河路南至集庆门大街北至 汉中门大街。属于南京市重点打造的河西新城区。 项目毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口 公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。 项目规划指标 项目用地总面积为平。
5、平稳上涨， 涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价会在高位盘整，长期 趋势仍然看涨。 项目规划容积率，规划建筑面积万平米，总建筑面积万平米， 规划为为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地，挂牌起始价亿元。项目 要求竞买人必须是软件收入前强，竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓 楼区，否则将收回土地。同时规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服 务外包的企业，否则不办理过户手续。因此，项目存在极大的政策风险。 如果写字楼没有销售对象限制，能够以正常的市场价格公开销售，预计开发建 设周期年，项目销售总收入可以达到亿元，当土地的楼面地价为元平 米，土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时，项目总投资达到亿，投资 利润率达到，销售利润率，内部收益率，自有资金按照即 亿元考虑时，财务费用将达到亿元。 如果项目的销售对象受到限制，即只能销售给从事软件和服务外包的企业，那 么将不能以正常的市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持 正常市场价格不变，写字楼价格。
6、 第四部分区域市场分析 河西板块概述 河西总体概况 河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河， 定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来 将成为南京政治教育文化的中心。河西新城规划的平方公里范围内，主要 分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服 务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心， 建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地 区未来发展的主要方向。 河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点， 以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建 设。 目录 总论 第部分南京市概述 南京概况 主城功能布局特征 第二部分房地产市场概况 房地产投资情况 商品房供销情况 二手房交易情况 土地市场情况。
7、米，其中代征绿化用地面积平方米，规 划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地 平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。 地块地块二地块三合计 出让面积 规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地 建筑容积率 规划建筑面积 建筑高度 平米及以下套型面积所占比重 土地现状 目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。出让文件中约定用地范围内 的拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。并需缴纳亿的拆迁保证金。地块现 状如下图所示 出让条件 项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。 本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经 济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前 名。 项目风险分析 经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险 政策风险 挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月 内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。对于我公司将注册地迁到南京 的。
8、效的情况下，我们认为本项目将是个较大的投资机会，建议积极获取，并建议将 该项目的最高报价控制在亿元之间。起价为亿元，加上预计亿元的 拆迁成本，则尚可有亿元的加价空间。 第部分南京市概述 南京概况 南京作为长三角经济区的核心城市之近几年经济保持了持续快速的发展趋 势。目前南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子化工生产能力在国 内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术规模居国内领先 地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要的交通通 讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之，全国重要的高教科研基地，拥有 批国内流的高校和科研机构。被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城 市之。 南京市现辖个区县。其中城区个郊区个县个。全市共有个 街道办事处个镇个社区居委会个村委会。全市共有人口 人，其中市区人城区人郊区人，县人。 未来南京城市发展目标是 充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市 二富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城 三。
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