1、高级行政管理外来人口居住旅游，会展等区域商务商业配套外向型城市功能高等教育研发工业生产内向型城市功能基本具有在具有基本的城市内向型功能基础上，产业功能比较突出，会展旅游商业商务配套处于起步阶段本地行政管理本地人口居住休闲本地商务商业配套内向型城市功能基础教育生产服务滨海北区规划发展的功能区域海港旅游，预示滨海北区向生态型宜居城区迈进建设以航母游乐港世界级主题公园海上游乐园高尔夫球场为支撑的旅游核心区，以营城湖四万亩葡萄观光园为支撑的生态湿地观光区和综合服务区。规划城市功能功能区面积区域定位泰达商务中心服务区约.现代化制造业基地的商务中心服务区，新建批商务办公信息金融展览与咨询设施北塘休闲旅游服务中心约建设以休闲渔业为主的北方旅游基地功能区面积区域定位城市中心商业服务区约.扩大和延伸第三商业中心职能，结合海河外滩形成全市旅游景观，并成为滨。
2、滨海北区将成为天津市的滨海北区的建设是天津城市升级和产业升级的关键滨海北区是天津新的经济增长极中心副中心滨海北区应重点发展工业生产教育研发和产业区配套及生态居住等城市功能高级商务行政管理外来人口居住旅游会展等区域商务商业配套外向型城市功能高等教育研发工业生产外向型城市功能先进制造业聚集区，商务商业配套的建设是经济可持续发展的关键先进制造业的研发转化基地需要高等教育研发机构的支持为外来人口提供生态舒适的居住条件是滨海北区建设环境优美的宜居生态型新城区部分滨海北区市场研究滨海北区产业状况滨海北区概况滨海北区城市功能滨海北区经济状况滨海北区物业状况滨海北区市场小结写字楼概况写字楼市场情况产品分析客户分析潜在供应量写字楼市场研究写字楼概况由于滨海北区目前产业特征是第二产业为主，第三产业为辅，且该区域大型国有企业林立，该类型企业多为独。
3、立院落或独栋办公，所以长期以来滨海核心区对于写字楼市场需求并不大，在塘沽区内，出租的办公物业档次较低，多为中小公司，对企业形象要求不高。随着滨海核心区的不断发展，产业链条不断完善升级，对于写字楼物业的需求将快速增长。市场研究滨海金融街项目总体分为三期，期是高档写字楼，目前已经竣工二期是小型办公楼，预计今年月份竣工三期是酒店式公寓。滨海金融街第三大街较高档的甲级写字楼公司入区时间较长，资产多为购置。上述产品有其各自的产品定位及细分市场，故而可以形成完全竞争的局面。阳光花园格林园翠园雅园恬园内等主要集中在第二大街和第三大街沿线，分布分散早期的别墅办公般处于较好地段，配套设施齐全，而且价格也处于中低档，豪威大厦租金只有.元天平方米不包括物业管理费，因此些中小型企业为其吸引。阳光银座国际大厦豪威大厦泰达新天地明珠园等第二第三大街，分布较散乙级。
4、环保性能落后房型布局技术性能较差配套设施不完备客户群体分散档次差异大，不能形成产业协同，但由于较低的价位及早期购买客户资产的牵制，仍占领着定的市场。克瑞思大厦天津发展大厦九洲大厦建设大厦中钢大厦中建大厦等原管委会所在地即第大街洞庭路沿线早期写字楼备注代表项目分布类型早期办公楼和住宅办公占较大份额市场情况写字楼销售市场反应相对迟缓，投资热情不高。预计在未来年后投资写字楼的热情将会逐步回暖。届时由于产品稀缺性形成压，投资写字楼需求将会爆发井喷，届时写字楼售价也会形成爆发性的跳跃式增长，尤其是地段好的优质写字楼物业将会备受关注。目前滨海核心区的写字楼分化比较严重，品质高的写字楼保持较高的出租率，租赁需求旺盛。塘沽区写字楼客户比较分散，主要集中于服务行业和房地产业开发区客户基本属于货贷贸易行业以及些大型国企，由于滨海金融中心和物流中心的确立，金。
5、易,杂,设计,保险,美容健身,工程,滨海金融街金融机构大型国有企业基础建设采矿能源等中小企业贸易物流等物流贸易类涉及保险等行业企业进驻较多。服务业港口或工业，并临近海关管委会等政府单位。豪威大厦装饰,广告,贸易,物流,设计,翻译,保险,旅游,工程,酒吧,美容健身,杂,金融街主要以金融保险类企业为主，面积需求集中在平米以下平米两档金融街入驻企业需求面积图平米以上平米平米以下金融街入驻企业行业类别分析服务咨询建筑房产金融保险贸易物流设计科研网络科技制造面积需求以平米以下为主，占到总数量的多而平米以上的需求则较少，主要为些大型机构需求，占总比例的。金融类企业最多，基本符合界融街的定位，占总比例的。排在第二第三位的是贸易制造业，比例分别是金融街入驻企业以天津本地企业为主，金融保险行业平均办公面积达到平米金融街入驻企业来源分析本地外地国外服。
6、第二第三位的分别是设计科研服务咨询，平均面积在平米银座大厦项目基本概况占地面积平米建筑面积万平米容积率.租售率平层面积租价元平米天物业费元平米月其他大连三洋分户独立冷暖中央空调通力电梯银座大厦企业的面积需求在平米，以贸易建筑房产物流服务咨询为主，占比例的银座大厦入驻企业面积需求分析平米以上平米平米银座大厦入驻企业行业类楼不断涌现后可能会面临定的难度。国信风景写字楼物业小结随着北区整体的发展，各种配套设施建设已渐入佳境但相应各种成本也呈上长趋势区域发展受到定的限制滨海新区办公企业多为本地企业，面积需求集中在平米以下。大面积的入驻企业主要集中在金融保险建筑房产贸易设计科研行业。服务咨询和物流企业数量比重较大，但是单个企业所需面积较小。别墅办公企业面积需求在平米，主要集中在建筑房产服务咨询贸易三个行业。随着中央的建设，后期写字楼供应尤其。
7、是甲级写字楼将迅速提高，市场竞争激烈。总结总结二总结三小结四商圈概况百货业市场研究专业市场研究餐饮娱乐市场研究商业物业市场研究小结商业物业市场研究商业市场情况三大商圈解放路商圈洋货市场商圈泰达核心商圈主要商圈解放路金街商圈解放路商业街目前长米，今年年内，该商业街将向两端再各延伸米，使总长度达到米。其中包括金元宝商厦长虹商场滨海商贸大世界芙蓉商厦贻成时代金街弘基大厦盛和大厦和新百广场，共.万平方米。以百货服饰专卖店超市轻餐饮为主。年解放路商业街实现商业零售额亿元人民币，占塘沽区商业零售额的半，共接待游客万人次。业态组合运营情况区域内居住的大众客群主要客群洋货市场商圈小商品集散家居家饰超市家用电器等年客流超过万以洋货市场为核心的洋货商圈成长迅速，家世界超市苏宁永乐电器的进驻，易买得•秀谷”以及今年建成的“唐人街”的陆续开业，以及众多家。
8、务咨询建筑房产金融保险贸易物流设计科研网络科技制造其他金融街入驻企业行业平均面积图表中反映出本地企业为主，达到。其次是国外企业，占总比例的金融保险类企业平均办公面积到达平米，排在第位名列第二第三位的是设计科研制造业桐景园入驻企业主要以平米为主，以服务咨询网络科技贸易业为主桐景园入驻企业需求面积分析平米以上平米平米平米以下桐景园入驻企业行业类型分析服务咨询贸易设计科研网络科技物流制造平米的企业需求最多，这与桐景园提倡的“办公”有直接关系，占总比例的排在前三位的主要有服务咨询网络科技贸易业，比例分别为桐景园主要以本地企业为主，达到，网络科技业的平均办公面积最多，为平米桐景园入驻企业来源本地国外服务咨询贸易设计科研网络科技物流制造桐景园入驻企业行业平均面积本地企业最多，达到，其次是国外企业网络科技业平均办公面积平米，排第位列居。
9、融和物流公司也开始逐渐成长为不可忽视的需求力量。重点写字楼项目分布名称国信风景金融街东区金融街西区津滨发展大厦泰达新天地天保航运中心号楼地点二大街号第三大街管委会对面第三大街管委会对面第二大街与巢湖路交口第二大街与南海路交口海滨大道与泰达大街交口，保税区内规模.约万约万约万总建.万智能化可视对讲售价元元元尚未出售元出租租金元日.元日尚未出售.元日配套员工餐厅商务中心票务中心多功能厅公用会议厅会所网球场商务中心银行会所网球场商务中心银行商务餐饮银行商务餐饮金融商务餐饮金融客户商务货贷大型企业金融机构中小企业外资企业大型国企金融机构滨海委已入住层以上津滨发展预留货贷贸易中小型企业海关工商税务物流金融产品情况分析和完善配套的成为趋势金融街项目国有大型企业分部或政府下属单位成为该区域写字楼内所占比例极大的客户群。客户分析泰达新天地装饰,物流,贸。
10、较高档的甲级写字楼公司入区时间较长，资产多为购置。上述产品有其各自的产品定位及细分市场，故而可以形成完全竞争的局面。阳光花园格林园翠园雅园恬园内等主要集中在第二大街和第三大街沿线，分布分散早期的别墅办公般处于较好地段，配套设施齐全，而且价格也处于中低档，豪威大厦租金只有元天平方米不包括物业管理费，因此些中小型企业为其吸引。阳光银座国际大厦豪威大厦泰达新天地明珠园等第二第三大街，分布较散乙级写字楼企业普遍处于规模小起步阶段，对于整体市场影响较小。普通住宅办公以其小时办公及酒店式星级服务取胜于市场，虽价格不菲，但由于优质的服务功能吸引批客户入主办公。泰达中心酒店泰达会馆大地中心等集中在第三大街和黄海路沿线高档的酒店式办公间这些写字楼随着开发区行政中心经济中心的转移，失去了区位优势。而且从自身硬件来讲也相对落后于时代要求，如智能化配置缺乏阳光。
11、写字楼企业普遍处于规模小起步阶段，对于整体市场影响较小。普通住宅办公以其小时办公及酒店式星级服务取胜于市场，虽价格不菲，但由于优质的服务功能吸引批客户入主办公。泰达中心酒店泰达会馆大地中心等集中在第三大街和黄海路沿线高档的酒店式办公间这些写字楼随着开发区行政中心经济中心的转移，失去了区位优势。而且从自身硬件来讲也相对落后于时代要求，如智能化配置缺乏阳光环保性能落后房型布局技术性能较差配套设施不完备客户群体分散档次差异大，不能形成产业协同，但由于较低的价位及早期购买客户资产的牵制，仍占领着定的市场。克瑞思大厦天津发展大厦九洲大厦建设大厦中钢大厦中建大厦等原管委会所在地即第大街洞庭路沿线早期写字楼备注代表项目分布类型滨海金融街项目总体分为三期，期是高档写字楼，目前已经竣工二期是小型办公楼，预计今年月份竣工三期是酒店式公寓。滨海金融街第三大街。
12、海新区的商业商贸旅游中心于家堡国际商业服务中心为.打造具有国际标准的新型商业服务空间,修建超高层建筑以及大量的办公餐饮服务和住宿设施北方航运中心服务区约.集中建设高层办公和酒店等公共设施，打造面向国际海员海外游客的集餐饮娱乐休闲购物于体的北方航运中心服务区五大产业功能区名称主要发展产业规划面积先进制造业产业区电子信息汽车生物制药新能源新材料平方公里滨海高新技术区生物纳米新材料研发和制造平方公里中心商务商业区商贸信息金融科研文化教育和高新技术平方公里海港物流区天津港保税区和散货物流区平方公里海滨休闲旅游区旅游渡假娱乐平方公里海岸线长公里到年，新区生产总值达到亿元，年均递增.，工业总产值达到亿元以上，口岸进出口总值达到亿美元以上。滨海北区的城市功能地位滨海新区的中心滨海北区将接纳天津中心城区外迁人口滨海北区承接中心城区的产业东移。
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（2006年XX大厦项目市场研究报告）（最终版）
