房。
年按商务办公房全部实施销售，销售收入的计提税金，商铺全部出租以及酒店自主经营计算。
预测商务办公房销售价格为，元第年租赁能产生元的净收益，以后每年租金以递增，按租金价格的计提税金。
预测酒店房价收入单间以元估算，每年以增长。
地下室半以上也用于商业出租。
项目净收益估算如下单位万元年份净收益销售净收益租赁净收益酒店经营管理收益注，注，第七部分项目财务分析项目测算期本项目预计开发期为年，从年至年。
项目预计从年初正式营业，项目经济测算年限从开始营业起年，即年至年。
二项目投入估算本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。
项目开发成本估算项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。
土地成本本项目地块将于年月公开挂牌出让，经与胜浦镇政府协商未来该土地公开挂牌价拟定，万元，万元之间。
楼面价格在元左右，公司有能力参与本项目地块竞拍。
工程投资成本项目工程投资成本包括工程建设费装修费管理费等，项目工程投资成本在建设期内分期投入，预计不含资本化部分，万元。
项目总建设成本预计为亿元左右。
项目经营成本估算项目营业后运营总成本根据现有公司项目，主要包括物业管理人员人件费保安保洁费消防维保费以及大修等费用。
根据目前公司已运营项目，商业每平米经营成本元年左右，酒店每间经营成本，元年左右。
以后租赁每年以递增，酒店前年每年以增长，以后每年递增。
具体收入成本税金现金流量等估算见附件。
三项目收入估算本项目未来主要收入来源为商务办公房销售收入商铺租赁收入酒店经营管理收入及其它收入。
鉴于本项目投资资金来自商业贷款以及未来商铺只租不售，公司财务费用支出较大，经营压力明显，因此商务办公房建成后全部出售，减轻公司财务压力。
商务办公房销售收入假定本项目地块建成并取得预售证后，商务办公房实施全部销售，预计销售价格为，元，实现销售收入，万元。
商铺租赁收入商铺可租赁面积以及部分地下室可用于租赁。
年每平米商业租金收入为元，实现租赁收入，万元，以后每年递增，商业出租率为按照公司目前运营模式此出租率没有问题。
酒店经营管理收入本项目酒店面积，客房数共计间。
酒店入住率第年第二年第三年，以后每年保持在。
酒店房价收入单间以元估算，第年实现销售收入万元，以后每年以增长。
四指标分析本项目按照年测算期投资指标分析序号指标名称注注静态回收期年动态回收期年项目运行年净现值胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。
改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属难得的城市核心商业地块。
二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。
配套完善的区域服务中心功能齐全宜居宜业的东方欧美式小镇。
原有规划胜浦镇居住人口万，因城市的快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。
本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。
二胜浦城市发展规划在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区富有特色的现代化城市副中心辐射周边材料供应商美国珉泰克公司等。
社会事业发展累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米，新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统苏州有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大的耐火距虹桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。
投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。
累计吸引中外项目多个，其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家，其中电视基本实现了全覆盖。
便利的交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。
胜浦距苏州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，有主干道路条，总长近，镇区道路硬化率建成污水管网，多米和污水泵站座，通过污水管网将所有工业企业排目不断推出开发，当地具有引进高品质商业配套的需求。
开发储备需要公司目前亟待储备年以后开发的项目，获取本地块的开发权，有利于企业未来的业绩持续增长，有利于企业做大做强。
第二部分项目介绍项目位置二项目总体布局本项目总建筑面积其中，地上建筑面积地下建筑面积地下层，容积率，绿化率，建筑密度最终土地面积以及规划条件以获批准的规划为准，下同。
项目工程总投资预计为亿元左右。
本项目以商务办公酒店餐饮娱乐为经营主题，设有商务办公，各种业态商业，酒店，地下室，等，经济型酒店商务办公胜浦首家相关丰富的商业业态，即可以满足周边居民日常生活所需，又可为附近工业区物流园等商旅人群提供商业服务。
三项目的平面功能描述指标项目采取商业商务办公酒店三种功能相结合的模式商业，酒店，商务办公，四项目的功能品质打造成胜浦镇商业酒店办公于体的大型购物中心，时尚休闲中心商旅服务中心。
五项目实施进度时间进展步骤年月确定合作方式及签署合作协议，并获得主管部门认可年月胜浦镇负责项目上的建筑物拆迁清场年月公司与胜浦镇下属集体企业联合参与土地挂牌竞拍并取得土地年月成立苏州工业园区胜浦项目公司暂定名年月设计方案报批通过年月月施工图设计完成年月年月桩基工程年月月地下室工程年月年月地上工程建设年月项目开业六项目开发方式项目开发主体地块将由胜浦镇政府下属集体企业苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司共同成立苏州工业园区胜浦项目公司进行项目的开发建设，公司全资子公司苏州工业园区融鼎资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。
注册资本，万元。
出资比例公司以现金投资，万元，占注册资本苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司以现金投资，万元，占注册资本。
合作期限年项目名称金苑邻居中心项目暂定。
项目地理位置胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。
项目规模占地面积，可建建筑面积约，。
地块权属胜浦镇负责以旧镇改造申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。
随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。
土地性质商服用地。
土地使用费按国家有关规定缴付。
项目功能设置根据项目规划限制以及周边住宅商业现状，作以下功能设置在招商项目上满足胜浦镇的商业配套要求，在业态布局上除邻里中心项必备功能和项商业配套功能外，还设置商务办公连锁经济型酒店连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面的需求。
项目运营方式项目实施销售租赁相结合的经营方式商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。
七项目地块初勘等情况规划条件注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。
红线图地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。
占地面积，总建筑面积。
如图胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立的项目公司进场开发建设。
八项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策项目规划
胜浦金苑邻居中心项目可行性立项申报材料（5）
