裕客隆购物广场项目可行性立项申报材料（8） ㊣ 精品文档 值得下载

前期招商工作将委托专业中介公司负责招商，通过专业团队的渠道与经验，尽快完成项目的招商工作，达到预期的招商目标。

四项目相关工作时间表见附表。

三投资估算与资金筹措由于项目投资额超出公司承受能力。

项目投资额万元以内的资金由我司自筹解决，超出部分由集团注资或借款形式解决。

第十部分综合评价与结论沙井裕客隆项目是我司涉及社会项目中相对成熟的个项目，只需不超过万元的投入，就能拥有近万万商场的经营权。

且项目已经形成较好的商业氛围，具有相对固定的消费群。

再次，项目所处的地理位置较为优越，且处于沙井镇当地街道重点打造的商业街的核心地段，对于稳定商业中心，带动周边商业具有较好的基础条件。

经过我司对该项目的全面细致的分析调查，认为该项目的风险较低且有效防范，切实可行项目拥有较好的商业氛围，能产生较好的经济效益，该项目的成功开拓将是我司贯切集团公司保销售促增长十大措施的重要环节，会带来巨大的发展。

在解决项目前述的风险后，在没有其他尚未知晓的债务抵押应付税费及相对清晰的管理前提下，以每平方米市场面积仅元的投入万元万，能够取得万商业项目的经营控制权，如运作得当，项目年均收益率可高达，超过行业平均的投资收益，故建议予以投资开发。

综上分析，建议本项目可行。

第部分项目简介项目名称裕客隆购物广场项目以下简称项目二项目的地理位置裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。

广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。

三项目的交通状况项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多条公交线路可以直接到达。

四项目规模项目建筑面积，共有四层，每层楼高米。

首层建筑面积为，楼板荷载。

第二层建筑面积为，楼板荷载。

第三层建筑面积为，楼板荷载。

第四层建筑面积为，楼板荷载。

合计。

另有露天停车位个。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，五业主的基本情况介绍该项目的业主是个家族企业，企业中的几个负责人都是个家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。

六项目的其他情况经营状况项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。

项目米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。

渐亏损，家族人员致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

服装品牌较为般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业的部元的租金价格而言，分租状况较为理想。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无法体现在物业经营收益中。

街铺分租情况较为理想。

物业楼沿街铺位分别分租给肯德基华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月不等，相对内超市的经营收益中，如从超市的经营收益中剔除场地成本，超市的经营更为不理想，从物业整体经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。

楼还有约平米的类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市经营并不理想。

通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金的，由此可以判断，场地租金的收益间接体现在析自身现状分析裕客隆超市占据物业主要经营面积。

裕客隆超市是对方公司自营的项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。

案距离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。

品牌零售店本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对较大。

其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约，包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克度李宁匹克等众多知名品牌。

般零售店项目北面的沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。

餐饮业本案附近的餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等娱乐业本案附近的娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网吧电玩城休闲会所等。

根据业主介绍，在建的麒麟酒店是当地唯的家五星级酒店。

文化教育业本案附近学校及的主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。

银析自身现状分析裕客隆超市占据物业主要经营面积。

裕客隆超市是对方公司自营的项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。

通过对该超市的实际调研，初步判断该超市的品类不是非常齐全，个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市经营并不理想。

通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金的，由此可以判断，场地租金的收益间接体现在超市的经营收益中，如从超市的经营收益中剔除场地成本，超市的经营更为不理想，从物业整体经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。

楼还有约平米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无法体现在物业经营收益中。

街铺分租情况较为理想。

物业楼沿街铺位分别分租给肯德基华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业的经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

但合作方家族内部意见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同时，遇到的阻力较少，便于实际运作。

第三部分项目的业态分析裕客隆项目的业态分析项目周边环境本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。