1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
大卖场租金初步估算为元平米月，年之前每年税前租金万元，以后按每三年上调租金计算。
静态投资回收期为年截至到年，动态投资回收期为年截止到年，折现系数按基准收益率计算，年资产按元平米变现万元，折现到年月的净现值为万元。
二大卖场经营收益现金流量表年年年年年年年年年年年年年年年合计现金流入学校会所等物业收入大卖场商业租赁收入住宅销售收入其他收入现金流入合计现金流出土地费用建安工程费用前期工程费用管理费用销售费用综合配套建设费财务费用销售税费不可预见费房产税和营业税现金流出合计净现金流量累积净现金流量折现系数净现金流量现值累积净现金流量现值内部收益率净现值说明现金流分析的起始节点为年月附图宗地平面图未来大道东明路郑汴路开发用地东明花园小区郑汴路项目建议书编制单位郑州绿都置业有限公司编制时间年月核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，目录宗地概况二区域环境描述三区域房地产市场特征四区域商业环境及区域性商业中心研究结论五项目产品方向判断六结论及建议附表方案投资估算收益表附表二方案二投资估算收益表附表三方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表附图宗地平面图宗地概况宗地位置宗地位于郑州市管城区内。
宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积亩。
宗地平面图见附图场地概况目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约余户占据了大量的临街面。
其它区域地面附着物均不超过层。
另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的三通平要求。
相关拆迁事宜目前拆迁分为三块原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国林公司万元临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。
宗地特征描述处在中心城区，旺盛人气有保证海路金水路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印总郑汴路段商业业态分布老紫荆山路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印东需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机会和开发前景。
目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月，租金水平较高。
区域商业经营业态分析，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施的形式存在。
该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急论区域商业环境描述郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈项目应该在户型配比上进行合理配置。
通过上述楼盘的开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅的品质和售价正逐步上升，为该地块的开发提供了较好的市场契机。
四区域商业环境及区域性商业中心研究结处区域对有居住特色的住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白的机会和开发前景。
同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型平方米的供应量明显偏低，本项处区域对有居住特色的住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白的机会和开发前景。
同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型平方米的供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。
通过上述楼盘的开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅的品质和售价正逐步上升，为该地块的开发提供了较好的市场契机。
四区域商业环境及区域性商业中心研究结论区域商业环境描述郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施的形式存在。
该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机会和开发前景。
目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月，租金水平较高。
区域商业经营业态分析郑汴路段商业业态分布老紫荆山路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机会和开发前景。
目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月，租金水平较高。
区域商业经营业态分析郑汴路段商业业态分布老规模的餐饮服务网点为宜以服务于本区域居民消费为主，兼有定的集聚辐射功能。
服务范围至平方公里，服务人口万至万。
区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心的研究，有如下结论万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心主要满足区域内人们的生活需求物业形态以大卖场商业街的形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体的多业态组合五项目产品方向判断项目分析对项目的优势劣势机会威胁的全面评估称为分析。
它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势机会，劣势威胁。
优势分析处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善三面临干道，交通便利，商业潜力大地块规则，易于规划区域认知度高地价适中宇通品牌带来的支撑劣势分析临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高有部分土地租赁期未满，带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定外部机会分析郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境处区域对有居住特色的住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白的机会和开发前景。
同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型平方米的供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。
通过上述楼盘的开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅的品质和售价正逐步上升，为该地块的开发提供了较好的市场契机。
四区域商业环境及区域性商业中心研究结论区域商业环境描述郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施的形式存在。
该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机会和开发前景。
目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月，租金水平较高。
区域商业经营业态分析郑汴路段商业业态分布老紫荆山路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印东明路段商业业态分布陇海路金水路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印总结郑汴路生活配套商业仅占，而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发
郑汴路项目可行性立项申报材料（0）
