1、构商圈以日渐繁华。以后发展空间相当大经开区发展前景好。项目分析优势道路交通青藏铁路和国道横穿县境南部铁路在县境内全长公里设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站国道面积最大下降幅度为此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作以确保商业销售面积变化幅度最好不低于。商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商品住宅销售面积变化表变化幅度通过上表计算出住宅销售面积变动临界点为上式说明商品住宅销售面积最大下降幅度为此时项目从财务上分析仍可接受可以看出其住宅销售面积敏感性不是很强弹性较大在销售过程中建议开发商在确保基本销售收入同时灵活运用销售手段进行营销促进项目顺利开发运行。销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析商业销售价格变化对项目内部收益率和财务。
2、未来发展趋势来看建设投资未来增加和销售收入未来减少可能性不大因此该项目风险也不大。第七章结论及建议结论市场分析结论通过第二章对本项目进行分析可知项目优势和机会相对较多同时项目建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给需要满足西安市建设需要改善项目所在地区周围环境因此项目开发建设具有较好发展前景。技术分析结论本项目资源供给及外部协作条件能保证项目顺利开发。同时本项目是基于市场研究基础上本着合理规划方案原则对项目各项内容进行适当规划经初步论证项目规划方案是可行。因此从技术角度分析该项目是可行。财务指标分析结论表项目财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后万元年年税前万元从上表财务评价指标可以看出本项目盈利水平比行业收益水平略高项目是可行。风险分析结论通过对项目盈亏平衡分。
3、析该项目盈亏平衡点为可以看出本项目具有定抗风险能力。通过对项目敏感性分析认为项目内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感其中对建设投资敏感性更强些但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积预测均比较保守综合分析认为建设投资和销售价格不仅要求能够满足商户日常生活工作需要同时要利用本项目区位优势吸引周边客流烘托人气从而增加项目商业氛围提高项目增值潜力。购买车位是否选择会购买车位比例为因此在规划设计中应考虑业主对车位需求。市场供给分析全县国民生产总值万元牧业产值万元工业产值万元乡镇企业产值万元。随着西部大开发区域发展迅速。目前商业县周边聚集了银行数码专业店和餐饮娱乐类机构商圈以日渐繁华。以后发展空间相当大经开区发展前景好。项目分析优势道路交通青藏铁路和国道横穿县境南部铁路在县境内全长公。
4、补作用增强现代物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用起到了良好互补作用扩大了交易额加快了商品流通减少了仓储面积降低了运营成本经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品分流销售和仓储场所分离可使大中型批发市场用地规模大幅减小营业面积相应增大管理将更加科学交易手段将更加多样化交易效率将更加提高。政府高度重视政府高度重视商业街发展把其作为城市发展重要内容对商业街发展给予了大力支持与积极引导有利于提高商业街改造和建设。威胁近年来天俊县周边地区都加快了大中型批发市场发展。周边地区大中型批发市场不仅向规模化发展而且向中高级方向发展由于具有成本低交通便利和依托当地产业等优势在吸引客户方面有较强竞争力无疑对西安大中型批发市场发展构成有力竞争。项目初步定位项目定位功能丰富特色鲜明集购物休闲文化商务餐。
5、最大化基本依据。区位条件影响城市功能相知确立和城市总体布局规划设计更深层说也影响城市商业街客源市场和辐射能力。项目位于天俊县交通主干道具有优越人流交通流优势。建设条件区域概况天峻县位于青海省东北部祁连山南麓青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部青海湖西北侧西北部与甘肃省交界属青海省海西蒙古族藏族自治州管辖是海西州主要牧业县之。地理位置介于东经之间北纬之间全县总面积万平方公里占全省总面积其中天然草场和宜建人工草场万亩占总面积退化黑土滩和风沙地万亩占总面积冰川和水域万亩占总面积。全县最高海拔米最低海拔米相对高差近米。县城新源镇海拔米。全年无绝对无霜期农作物不宜成熟畜牧业是全县主导产业。总面积万平方千米。年末总人口万人。以藏族为主占总人口还有汉蒙古回等民族。县人民政府驻新源镇距州府驻地千米。邮编。代码。
6、海湖西北侧属青海省海西蒙古族藏族自治州管辖。是海西州主要牧业县之。地理位置介于东经之间北纬之间全县总面积万平方公里占全省总面积其中天然草场和宜建人工草场万亩占总面积退化黑土滩和风沙地万亩占总面积冰川和水域万亩量表可以计算得到本项目季度内部收益率分别为和税前和税后。换算成年内部收益率为税前和税后均大于因此本项目在财务上可行。资本金财务内部收益率根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为。换算成年内部收益率为税后大于因此本项目在财务上可行。动态投资回收期动态投资回收期累计折现值出现正值期数上年累计折现值绝对值当年净现金流量折现值季合年。数据来源附表项目财务现金流量表通过对盈利能力指标计算可以得出结论本项目具有较强盈利能力在财务上是可行。清偿能力分析根据借款偿还计划表附表可以计算得到本。
7、项目借款偿还期为季合年。通过对清偿能力指标计算可以得出如下结论本项目具有较强清偿能力。评价结论通过对本项目盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论本销售面积突破临界点可能性不大项目具有定抗风险能力。建议合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高生活配套设施匮乏便利度不足建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施完善把握好开发时机选择及销售节奏合理安排。突出项目特色加强营销宣传工作为了保证销售收入顺利实现建设开发商加强营销宣传工作体现项目优势。积极做好内外部协作关系由于项目地处郊区周边配套匮乏建议开发商应积极同公交部门等部门协商尽早完善项目区交通增设公交线路及站点城市基础配套等。加强施工管理项目在工程实施进程中要加强施工管理合理地安排工期降低客观条件对项目带来不利影响并且实行工程监。
8、。区号。拼音。地处青藏高原东北端祁连山中段南部地区高山纵横山脉呈东南西北走向以山地为主高山中低山山谷和山间盆地相间分布。布哈河自西北向东南流经县境南部疏勒河自东南向西北流经县境北部。属高原寒带气候年均温年降水量毫米。天峻县辖个镇个乡新源镇木里镇江河镇苏里乡龙门乡舟群乡智合玛乡快尔玛乡生格乡阳康乡。全县下辖个乡个牧委会。地理条件天峻地域辽阔草原广袤地上地下蕴藏着丰富矿产资源和野生动植物资源。矿产资源有煤硫磺石灰石石棉云母石膏冰洲石芒硝岩盐高岭土铅锌铜黄铁金等。除煤铅锌小规模开采外其他尚未开采利用野生动物有百余种具有各种经济价值及药用价值科种。主要珍稀动物有牦牛鹿麝雪鸡猞猁雪豹野驴岩羊黄羊羚羊熊盘羊等境内可入药野生植物有种常用有余种资源大部分储量大品位高易开采。天峻县位于青海省东北部祁连山南麓青。
9、饮旅游等多功能为体商业街。紧邻主干道商铺作酒店娱乐休闲中心和大型购物广场等最好能引进知名超市购物中心进驻根据不同产品或服务特点将项目整体划分为多个功能区主要业态可分为建材类分区内部可分为家具区洁具区装饰建材区等餐饮娱乐区购物广场。盈利模式定位项目采用整体销售盈利模式以便尽快收回投资减少商业风险。客户群体定位本项目开发目标为变革落后商业格局重塑现代中心商圈提升天俊县城市品位标志性代表性项目。本项目客户群体面向政府机关工作人员游客教师医生私营业主企业管理人员以及周边县市。第三章项目选址和建设条件场址选择地点与地理位置本项目位于场址优势地理位置便捷商业街具有良好交通地理位置接近交通枢纽区域居民可以借助各种交通工具便捷到达具备很强可达性和地段优势。区位条件优越城市商业街区位条件是其能够带来效率和效能。
10、指定银行账户因而导致本项目前期建设资金占用量大这将对开发商自有资金投入量要求较高带来较大资金压力。离城区较远本项目离城区较远因此主要消费对象不广息娱乐功能购物场所少。该区域商业氛围还没有营造起来些原有业主可能会持观望态度不会进行商铺购买或者是租赁这将大大影响项目正常运营。资金用量大本项目整体规模较大前期工作当中涉及城中村拆迁改造根据政府相关规定用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户因而导致本项目前期建设资金占用量大这将对开发商自有资金投入量要求较高带来较大资金压力。离城区较远本项目离城区较远因此主要消费对象不广泛。机遇国民经济迅速发展全县国民生产总值万元牧业产值万元工业产值万元乡镇企业产值万元。天俊县经济持续快速增长趋势和国民经济总量规模进步扩大为发展本项目奠定了坚实基础。现代物流业互。
11、里设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站国道在境内全长公里交通十分便利。消费人群按照惯例个商业中心构建需要强大居住人群量作为基础才能保证正常客流量。在本项目辐射区域内包括了发展成熟商业经济技术开发区这些都构成了定消费人群。原有市场本项目建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善现代化商业综合体系和商业模式完善商业服务功能提升城市形象。劣势商业氛围不浓天俊县内缺乏高档购物中心和商品经营商业配套设施落后商业购物环境普遍较差有停车场和休息娱乐功能购物场所少。该区域商业氛围还没有营造起来些原有业主可能会持观望态度不会进行商铺购买或者是租赁这将大大影响项目正常运营。资金用量大本项目整体规模较大前期工作当中涉及城中村拆迁改造根据政府相关规定用于城中村安置补偿资金需足额存入。
12、净现值敏感性分析表商业销售价格变化表变化幅度通过上表计算出商业销售价格变动临界点为上式说明商业销售价格最大下降幅度为此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作以确保商业销售价格变化幅度最好不低于。商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商品住宅销售价格变化表变化幅度通过上表计算出住宅销售价格变动临界点为上式说明住宅销售价格最大下降幅度为此时项目从财务上分析仍可接受可以看出其住宅销售价格敏感性不是很强弹性较大在销售过程中建议开发商在确保基本销售收入同时灵活运用销售手段进行营销促进项目顺利开发运行。综上分析建设投资销售价格销售面积都是较敏感因素其中建设投资敏感性最大因此在项目实施过程中应当对这部分进行很好控制。而且从前面建设投资估算情况和商业地产市场。
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天俊县藏式商业一条街项目投资立项实施方案
