1、国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储， 拿地的现实性较强。 受地块地段和配套的限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团 户职工的安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边 乡村居民销售。 第二部分项目性质界定 项目解析 地块现状 用地规模亩 宗地四至项目东面邻乡村级道路，北侧南侧西侧为基本农田。 地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。内部主要是绿化用树种植基地和农牧 场，有少量层建筑物。 地块完整性 地块总计亩，地块基本方正。 宗地区位图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河。
2、速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地块周边环境项目周边交通系统 出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已 损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。 公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。 交通规划地块周边有三条规划道路。 项目周边配套 配套明细 交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右 教育无 商服无 医疗医院 公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除 宾。
3、馆酒店餐饮娱乐等无 金融机构无 行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局 周边自然资源基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺， 如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。 周边配套分布图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门。
4、速路的东北角，位于农村耕地周围，位置非常 偏僻，生活十分不便 地块四周没有正规道路，仅有已经损坏的乡间道路，目前出入不便，道路 条件需要改善。 机会 周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争 郑煤集团下属员工多 随着荥阳的东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目 地有定荥 阳市土地储备中心直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理出让手续，总体拿地 风险相对较低，宗地土地使用性质明确。 第四部分荥阳市场分析 荥阳市概况 城市概况 地理概况 荥阳位于郑州西公里，荥阳地处中原腹地，西通古都洛阳，南眺中岳嵩山，北 濒九曲黄河，东接省会郑州，荥阳自古有两京襟带三秦咽喉之称，为历代兵家夺 取天下的必争之地，是河南省距省会。
5、杰地灵，文化灿烂。历史上，荥阳曾涌现出许多著名人物社会 贤达和仁人志士，战国时法家人物申不害唐朝诗书画三绝的文人郑虔晚唐 诗人李商隐都出生于荥阳，宋代的王博文父子三朝为官，史称三朝枢密史，九子十进 士。李白杜甫王维韩愈欧阳修阮籍等文人墨客也都在此写下了千古绝唱。 可谓江山代有人才出，各领风骚数百年。著名的景点有青台仰韶文化遗址郑国京 城遗址刘禹锡墓飞龙顶天中三林少林寺竹林寺洞林寺之的洞林寺等。 旅游资源荥阳山川秀丽，古迹众多。境内人文景观和自然景观多处。省级风 景名胜区环翠峪，面积平方公里，景区集山林水石溶洞古城堡稀有植物为体，环境清幽，景色秀美，素有桂林山水甲天下，环翠风景冠中州之美称。 工业发展荥阳经济结构合理，工农业基础雄厚。荥阳已。
6、势， 雄厚的经济基础，发达的交通网络，历史积淀浓厚的人文环境，丰富多样的物产资源， 成为投资的热点区域。 城市总体规划 城市规划年 新城市规划显示，荥阳市城区规模扩张的意图明显，城市框 架将快速拉大，城区人口规模将迅速增加。 城市规划区范围荥阳市行政辖区，总面积平方公里。城市规划区范围为 西起上街区界，东至郑州市区界，北界连霍高速，南至规划郑洛快速通道以村界为准， 总面积约平方公里。中心城区规划范围西起荥密路，东至西南绕城高速公路，北 界上高路，南至郑西高速客运铁路专线，规划建设用地面积平方公里。年， 荥阳市中心城区城市建设用地，人均建设用地，中心城区城市人口万 人。年中心城区城市建设用地，人均建设用地，中心城区城市人口 万人。。
7、 年 年 年 年 建成区面积城区人口万人 镇体系空间布局结构以依托三个经济区的三个城镇组团为基础，结合主干道路交 通系统，形成以三条城镇发展轴线为骨架的网络型城镇空间布局结构。沿陇海铁路 国道为市域城镇发展主轴线，联系市区上街两个中心城镇，是河南省城镇体系中原 城市群郑州市城镇体系中的级发展轴在荥阳的部分。以市区上街为中心城镇形成 荥阳市中部核心城镇组团区。沿省道为市域城镇发展北部次轴线，以广武为中心镇 形成荥阳市北部城镇组团区。沿须刘公路为市域城镇发展南部次轴线，以崔庙为中心镇 形成荥阳市南部城镇组团区。 城市性质定位郑汴洛工业走廊上的重要产业基地，郑州市中心城区西部。
8、进入工业化中期阶段，工 业已成为全市经济的支柱，全市工业企业达家，其中销售收入万元以上的有 家。荥阳工业门类齐全，在国家确定的个工业门类中，荥阳就占个，主要集 中在机械制造建材水泥医药化工电力煤炭金属冶炼等领域，阀门汽车水泵 医药机械制造精细化工等几十种拳头产品享誉国内外，其中阀门建筑机械的销售 占全国的，是名副其实的阀门之乡建筑机械之乡。 经济发展荥阳地处中原，是全国科技进步县市全国科普示范试点县市 全国计生协会先进县市河南省个对外开放重点示范县市之河南省首批 个扩权县市之河南农业战线十面红旗之省级文明卫生城市，区位优势明 显，居民可支配收入连续年以两位数幅度递增。 总之，荥阳这个历代兵家必争的战略重地历史名城，必将以其优越的区位优。
9、最近的县级市，下辖镇乡个街道办事处和 个风景区管委，人口万，面积平方公里，其中城镇建成区面积平方公里，城 区人口约万人。荥阳是象棋的故里郑氏的祖地阀门之乡和建筑机械之乡。 交通条件荥阳交通发达，路网密集，有着其他地区难以比拟的优势。境内构筑起 三横三纵的公路主骨架，形成了分钟荥阳生活圈。陇海铁路国道郑州西 南绕城高速连霍高速贯穿荥阳，而荥阳境内的郑州绕城高速公路将连霍高速京港澳 高速郑少洛高速国道相互联通。而国家正在建设的以郑州为中心的高速铁路客 运线，郑州至上海北京武汉西安设计运行时间不超过小时，而改线路郑州西客 站就设在荥阳。目前荥阳至郑州国际机场仅分钟车程。通过高速公路小时内 从荥阳可到达中原城市群中的任何座城市。 历史人文荥阳。
10、达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约 米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。 燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气的接入将 比较便利。 二项目分析 分析项目的优劣势，是对于制定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优 劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影 响。 项目分析 优势 地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班 距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便 方便 劣势 周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关的日常生活配套设施 位于城市偏远区域，绕城高。
11、 农田 绕城高速入口 项目周边环境 治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体 素质不高，治安情况般。 空气状况周围无污染源，空气质量良好。 噪声情况基本无噪声污染。 污染情况无化工厂河流湖泊污染等。 危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生 产或仓储基地等。 周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有 良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。 规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇 的规划建设重点在绕城高速的西侧。 大市政配套 道路现状及规划发展 现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。 规划改造道路由郑上路到。
12、南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地形地貌图 地块内基本平整，有条凸起的土丘。 交通状况示意图 周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高。
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