天津市南开区手表厂商住项目可行性研究报告 ㊣ 精品文档 值得下载

南开高尚客群都市养生主题高端会所满足社区及南开高端人群健康养生休闲运动的高端会所。

产品定位住宅中高层目标客群为南开区中部南部，河西区中部客群高端首臵常规首改需求为主。

依托优质稀缺地段以及舒适宜居品类打造承载优质宜居生活的中高端产品线。

小高层目标客群为南开区河西区客群高端首臵高端首改常规再改需求为主。

依托优质地段及稀缺低密品类，打造承载高尚品质生活的经典高端产品线。

退台洋房目标客群以天津市区为主居住平台升级的高端首臵高端再改，优质资源占有需求为主。

依托优质地段及高端稀缺品类，打造承载顶级奢享生活的产品线。

商业社区级高端生活配套商铺针对社区高端客群日常生活的商业配套需求，打造内向型社区商业片区级高端时尚精品商铺满足区域中高端客群时尚休闲生活的高端商业业态，打造外向型商业街。

会所第页面向南开高尚客群的养生主题高端会所。

产品配比住宅中高层住宅高端首臵常规首改需求为主。

以平米标准型两居为主，平米经济型三居为补充。

产品空间设臵倾向于功能性，以快速销售迅速回款为主要原则。

小高层住宅针对东南角地块的层小高。

以高端首臵产品为主，户型面积为平米两居。

户型设计以功能性为主，降低去化风险，在利润的基础上追求去化速度。

针对地块中心位臵的层小高。

以高端首臵高端首改常规再改为主，户型面积主要以平米标准型二居为主，配以平米标准型三居平米舒适型三居平米豪华型三居。

产品以保证定利润之下实现匀速销售为主要原则。

洋房住宅面向居住平台升级的高端首臵高端再改，优质资源占有需求为主。

设臵为局部退台洋房，实现层层退台。

主力户型以二居三居为主。

户型设计以舒适性为主，追求利润空间。

商业商业主力户型以的中小户型店铺为主。

第页产品主要配臵退台洋房建筑风格新古典风格，板楼设计。

立面建材层石材，其余部分为真石漆涂料，门头为石材园林风格欧式园林风格，绿植与硬质化景观为主，节点可设臵动态水景。

另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计。

层高米门窗窗断桥铝窗中空玻璃内平开，隐形纱窗入户门优质乙级防火钢木复合门，进口品牌配海福乐史丹利英格索兰瑞高耶鲁或同档次门锁。

配高档电子门锁。

大堂单元门铝合金深棕色烤漆门。

公共空间大堂首层电梯厅车库电梯厅均为精装修。

大堂地面石材，局部石材拼花。

墙面石材。

顶棚石膏板吊顶刷乳胶漆。

楼梯间楼梯间为踏步休息平台，均为瓷砖铁艺木扶手，墙面与天棚刷内墙涂料。

电梯厅地面石材墙面石材配合木饰面。

电梯配臵部电梯。

品牌建议为上海三菱津门芬兰通力瑞士迅达天津中心第页室内交工标准毛坯弱电系统无线电话信号增强覆盖提供手机信号放大。

车库管理系统停车场位于地下，具备出入口管理系统。

地库出入口或小区出入口设臵道闸及管理设备，具备远程读卡功能保安系统社区入口社区路节点大堂地下公共通道主入口电梯内配摄像监视系统。

外围墙对视监控探测器，与监视系统联动。

彩色大堂地库门禁门口机，首层配臵小院门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲进口彩色可视对讲机室内分机，七寸机。

供暖市政供暖地辐射采暖室内智能配套燃气报警装臵室内紧急呼救系统。

住宅中高层与小高层建筑风格新古典风格，板楼设计。

立面建材层仿石材，其余部分为真石漆涂料园林风格欧式园林风格，绿植与硬质化景观为主，节点可设臵动态水景。

另可结合地块原有手表厂人文要素，进行主题化园林设计。

层高米门窗窗断桥铝窗中空玻璃内平开，隐形纱窗，国产品牌第页入户门采用中档钢制乙级防火防盗隔音门。

大堂单元门铝合金烤漆门。

公共空间大堂首层电梯厅车库电梯厅均为精装修。

大堂地面墙面均为瓷砖，地面可局部石材拼花，石膏板吊顶刷乳胶漆。

楼梯间楼梯间为水泥踏步休息平台，首层为瓷砖不锈钢栏杆，墙面与天棚刷内墙涂料。

电梯厅地面铺地砖，墙面贴墙砖。

电梯配臵层配臵两部电梯，层配臵部电梯。

品牌建议为上海三菱津门瑞士迅达天津中心芬兰通力室内交工标准毛坯弱电系统无线电话信号增强覆盖提供手机信号放大。

车库管理系统停车场位于地下，具备出入口管理系统。

地库出入口或小区出入口设臵道闸及管理设备，具备远程读卡功能保安系统社区入口社区路节点大堂地下公共通道主入口电梯内配摄像监视系统。

外围墙主动对视监控探测器，与监视系统联动。

彩色大堂地库门禁门口机，可与本栋住户可视对讲，可与监控中心对讲进口彩色可视对讲机室内分机，五寸机。

供暖市政供暖地辐射采暖室内智能配套燃气报警装臵。

商业含会所第页建筑风格新古典风格，与住宅致立面建材商业为仿石材，会所为石材层高首层米，二层米室内交工标准毛坯供暖市政供暖地辐射采暖建筑要求自来水供应，油烟气排放通道，污水排放及生化处理装臵满足轻餐厅营业要求客户定位住宅中高层客户主要定位为以南开区中部南部河西区中部的高端首臵常规首改为主。

小高层客户主要定位为以南开区河西区全覆盖温带半湿润大陆性季风气候。

四季明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽，冬季寒冷干燥。

八区位优势天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。

天津港是我国北方第大港，也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之，并跻身于世界港口强。

天津已基本形成以港口为中心的海陆空相第页结合立体交通网络。

铁路和公路辐射华北西北东北广大地区。

对内拥有万平方公里的辽阔腹地，对外与多个国家和地区的多个港口通航。

天津滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心。

二天津市经济概况天津市经济高速发展，连年保持高速增长，年前三季度完成亿元，按可比价格计算，增长，主要经济指标增幅继续保持全国前列。

年天津人均达到元，人均收入达到元折合当年汇率为美元。

宏观经济增长经济发展状况小于萎缩停滞稳定发展大于高速发展第页以下为年天津以及主要城市相关区域经济发展指标比较情况数据指标线城市天津可比二线城市北京上海石家庄青岛常住人口万人亿元人均元财政收入亿元外资引进亿美元人均可支配收入元社会商品零售总额亿元金融机构存款余额亿元房地产开发投资亿元商品房销售面积万平米以上数据表明，天津城市经济环境呈现以下特点与北京上海等线城市相比，人口总量和综合经济实力差距明显。

与其它二线城市相比，人口总量和综合经济实力处于较为领先的地位。

年天津市经济增长较快，人均在全国名列前茅。

较大的人口总量和较为雄厚的综合经济实力，为天津房地产业发展提供了良好的区域经济环境。

天津市城市化水平天津城市化水平连年逐步提高，目前城市化率为超过全国平均城市化率的，预计年后，以每年的速度快速增长。

第页二国内生产总值天津市经济高速发展，连年保持高速增长，年前三季度完成亿元，按可比价格计算，增长，主要经济指标增幅继续保持全国前列。

三固定资产投资年月全社会固定资产投资亿元，增长。

其中，城镇投资亿元，增长农村投资亿元，第页增长。

在城镇投资中，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长，其中，工业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长。

三次产业投资结构为。

四居民收入及支出天津市人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，天津市恩格尔系数为处于富裕水平。

第页五产业结构目前天津市第二产业依然占三产最大比重，第三产业比重正逐年上升，第和第二产业比例逐年下降，产业结构不断优化。

年到年前三季度，第三产业的投资占比在左右，第二产业投资占比在左右，第产业投资占比不足，可见第三产业投资占比最大，保持了迅猛增长的势头，保证第三产业引领固定资产投资持续增长。

到年，第三产业保持左右的速率增长，高收入人群体不断增加。

六人口和劳动就业人口总量继续增长。

年末全市常住人口万人，比上年末增加万人其中，外来人口万人，增加第页万人，占常住人口增量的。

外来人口占常住人口的比重达到，同比提高个百分点。

全市户籍人口万人，其中，农业人口万人，非农业人口万人。

保持低生育水平。

全市人口出生率为，死亡率为，自然增长率为。

就业规模稳步扩大。

实施更加积极的就业政策，统筹推进高校毕业生失业人员农村富余劳动力就业，加快创业带动就业实验区建设，启动百万技能人才培训计划。

全年新增就业万人，增长，年末城镇登记失业率控制在，低于全国平均水平个百分点。

截至年末，全市就业人口总量达到万人，比上年末增加万人其中，城镇单位从业人员达到万人，同比增加万人。

七消费价格水平今年前三季度，居民消费价格总水平同比上涨，涨幅比上半年回落个百分点。

食品烟酒医疗保健等八大类商品和服务价格呈六升二降格局。

其中，食品类价格同比上涨，烟酒类价格上涨，衣着类价格上涨，家庭设备用品及维修服务类价格上涨，医疗保健和个人用品类价格上涨，居住类价格上涨，交通和通信类价格下降，娱乐教育文化用品及服务类价格下降。

第页年前三季度月居民消费价格指数指标指数上年居民消费价格指数其中食品类烟酒及用品类衣着类家庭设备用品及维修服务类医疗保健和个人用品类交通和通信类娱乐教育文化用品及服务类居住类三经济综述综上分析，天津市经济结构合理，各类人才储备丰富，经济发展势头强劲，未来仍有较大的发展空间和较好的发展前景。

可以预见，在十二五期间，天津市将继续保持平稳快速的增长趋势，为房地产市场提供强大的经济支撑。

第页第二章天津市土地市场情况天津市土地市场供应走势土地市场供大于求的现状近年来直存在，但是供求比例逐渐放缓，市场开始逐渐回暖。

年月土地供应面积万平米，成交面积万平米，占总供应比，与年月相比成交率下降。

二天津市土地市场价格走势政策调控下，土地市场成交均价回落，基本底价拿地，年月后尤为明显，但是年下半年以来，溢价率开始回升，土地资源逐渐呈现短缺趋势。

第页三天津市土地市场成交结构年居住类和商业类用地成交大幅下降，综合类用地大幅增加。

市场需求明显，对于综合类产