山东郯城房地产市场调研及可行性分析报告_92页_2010年 ㊣ 精品文档 值得下载

于公墓郯国故城郯子庙倾盖亭等古迹星罗棋布。

位于新村乡银杏古梅园内的老神树，是华夏银杏第雄树，虽历经余年，仍树叶繁茂，嫁果累累。

郯城县行政区划及人口分布山东郯城年，郯城县辖个镇个乡个区。

总人口人，各乡镇人口。

郯城镇马头镇重坊镇李庄镇褚墩镇杨集镇黄山镇港上镇高峰头镇庙山镇沙墩镇胜利乡新村乡花园乡归昌乡红花乡泉源乡城区开发区，城区人口单位人交通环境郯城县南部临近陇海铁路，为江苏省邳州新沂东海三县市所环绕，北部与临沂市河东罗庄和临沭苍山四区县接壤。

国道京沪高速公路纵贯南北，国道横穿东西。

自县城始，按径距计算，东至东海县界古寨村公里，又公里至东海县城东南至东海县界芦窝村公里，又公里至东海县城。

南至新沂市界谢庄村公里，又公里至新沂市区。

西南至邳州市界新庄村公里，又公里至邳州市区。

西至苍山县界红圈村公里，又公里至苍山县城西北至苍山县界董墩村公里，又公里至苍山县城。

北至临沂市罗庄区界堰头村公里，又公里至临沂市区。

东北至临沭县界大岱村公里，又公里至临沭县城。

至省会济南公里，至首都北京公里。

东起清泉乡前后城，西至重坊镇杨庄寺，东西最大横距公里，南界杨集镇十三甲，北止李庄镇刘道口，南北最大纵距公里。

全县辖镇，乡，个行政村。

气候条件郯城县内属暖温带季风区半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温，零下度时间平均在天左右，境内马陵山绵延东境，沂沐河贯穿南北，形成大面积的冲积平原，素有鲁南粮仓之称。

境内矿产资源丰富，其中煤铁金刚石重晶石花岗石等储量较大。

地下水资源丰富，马陵山清泉寺矿泉水可与青岛崂山矿泉水媲美。

自然资源郯城县的自然资源十分丰富。

土地资源全县耕地总面积为万亩，占全县土地总面积的未利用土地面积万山东郯城亩，占全县土地总面积的，主要是山丘荒草地平洼荒草地裸岩石砾地田坎等。

在未利用土地中，可开发的约有万亩，主要是山丘荒草地。

全县共有林地面积万亩，其中用材林万亩，防护林万亩，经济林万亩。

全县共有银杏余万株，其中结果树万株，百年生以上大树万株。

全县已林网化面积万亩，林网化程度，林木覆盖率。

二矿产资源县内已知的矿藏资源有煤铁金刚石重晶石石灰石矿泉水建筑黄沙建筑石材等八种。

金刚石储藏地块面积平方公里，现有储量万克拉，金鸡钻石陈埠二号分别重和克拉，均出自本县。

煤地质储量亿多吨，工业储量万吨。

铁现有储量万吨。

石灰石总储量亿吨。

河砂总储量亿吨。

矿泉水含有锶锂锌铀硒等微量元素，属低矿化度重碳酸钙型优质天然饮用矿泉水，储量丰富。

三水利资源郯城县属淮河流域沂河沭河中运河水系。

其中沂河水系平方公里，沭河水系平方公里，中运河水系平方公里。

过境河流有沂沭武河分沂入沭水道等，全长公里，流域面积平方公里。

全县平均水资源总量亿立方米，其中，地表水亿立方米，地下水亿立方米，重复利用亿立方米。

四旅游资源郯城山川毓秀，旅游资源丰富。

马陵山位于县城东十里，南北绵延约数百里，为举世闻名的齐魏孙庞马陵之战古战场，遗迹犹存，景点众多。

红石崖风景区，位于郯城西南四十五华里沂河岸边。

崖下河水滔滔，崖壁陡峭，其土色殷，坚硬如石崖上树木参天，阴翳蔽日。

其中有棵雄银杏树，高米，胸围米，为西汉永光年间所植。

已在此修建了银杏古梅园，占地百亩。

郯国故城在今县城城北，为元代所建，被列为省级重点文物保护单位。

此外，县城周围还有东海孝妇冢于公墓史大奈墓庙山汉墓群等景点。

人民生活和社会保障城镇居民人均可支配收入元，较城镇居民人均可支配收入元增长，农民人均纯收入元，较年农村人均纯收入元，增长。

社会保障工作进步加强。

落实各项强农惠农政策，发放种粮直补良种补贴农资综合直补农机补贴家电下乡补贴万元，财政低收入贷款贴息万元自来水普及率达到，有线电视入户率，新建沼气户，建成所级敬老院，被评为全省村村通自来水山东郯城工作先进县。

征缴各类保险费亿元，社保扩面人，发放各类社保资金亿元发放低保资金万元，转移农村劳动力万人次。

救助贫困学生名困难失业人员名，发放各类优抚救助资金万元城市经济发展状况郯城县经济发展情况◎综合国民经济平稳增长。

全县地区生产总值亿元，比上年亿元，增长。

第产业增加值亿元，比上年亿元，增长第二产业增加值亿元，比上年亿元，增长，其中工业增加值亿元，比上年亿元，增长第三产业增加值亿元，比去年亿元，增长。

三次产业结构调整为。

按常住人口计算，全县人均地区生产总值元。

◎农业农业农村经济形势良好。

投资亿元，完成余项水利工程建设。

改造万亩中低产田。

开工建设亿斤库容国家粮食储备库。

新增认证农产品标准化基地万亩，银杏采叶园万亩，新发展高效特色经济作物万亩，杞柳良种基地亩。

新增规模养殖小区个，总数达到个，个养殖场获省无公害产品产地认证。

粮食总产万吨，增长，小麦高产田创建项目单产公斤，创全市最高纪录。

高产优质水稻新品种阳光开发项目被列入年度国家星火计划。

郯城银杏地理商标获国家工以及阁楼的销售。

阁楼单独销售，面积在平米左右不等。

车库暂未对外销售。

楼盘点评该项目墨泉世家采用通透半围合的规划手段，灵活有序的整体布局，建筑与建筑之间产生通透的视觉观感。

项目在建筑上选择了新古典主义这种充满时间韵味的建筑风格，优雅庄重大气，经典的三段式分割暖色系的建筑立面，古原灰色的坡屋顶，与清澈的中央水景和不远处的墨泉公园，散发出永恒的经典的气质和精神，令城市为之骄傲。

该项目位于城北新区，作为城市发展的心动力区域，是行政商务文教交通等城市高端资源的集中地。

整个小区由栋景观多层，特色主题商业街以及园区高尚配套组成。

项目规划有墨泉公园，占地面积近万平方米，规划近万方超大型中心水景广场，草坪休闲娱乐区和运动休闲区三大区域。

拥有长达余米的滨河景观带。

该项目整体包装和氛围营造感觉还可以，业务员的专业度相对较高，但是服务意识欠佳。

银河花园山东郯城基本信息楼盘位置郯东路与人民路交汇向东米路北开发商新东方置业有限公司建筑商南京海外建筑工程公司交通状况郯东路和人民路都是城市主干道，交通便利周边配套汽车站银都超市工商银行广电局幼儿园等营销策划智凯房地产机构物业顾问仲良联行售楼电话规划设计占地面积平方米总建筑面积平方米总户数约户容积率建筑密度产品类型高层主力户型三房两厅户型范围平米销售情况该项目年月份开盘，目前已经售罄。

对外销售均价元平方米。

房源基本为人民银行内部员工团购为主，团购房价在元平方米。

楼盘点评该项目位于县城核心地段，行政中心商业中心文化中心，地段优势明显该项目采用低能耗地源热泵中央空调，聚氨酯硬质发泡外墙外保温，隔热铝合金材和中控玻璃外窗，提除科技住宅概念该项目由栋层高层组成，其中栋为两梯三户，还有栋为梯两户格局户型设计中两梯三户中间套有暗房，暗卫。

该项目整体包装和氛围营造感觉还可以，业务员的专业度相对较高，但是服务意识欠佳。

山东郯城市场现有项目分析分布区域上图显示，目前已经开发和近期开发楼盘主要集中在城中片区城北片区和城东片区，分别占和。

从而可以发现，郯城政府将把城东打造成当地居住的主要区域，而城北则是城市扩张发展的主要区域，因此城东和城北的土地放量较大，项目众多。

老城区楼盘占，并且商业占居了总体量的，大部分处于尾盘销售阶段，新开发楼盘仅有个，相对商业规模较大郯城商业广场。

城南片区受城市格局限制及发展方向制约，目前没有项目开发城西目前处于工业区，环境污染严重，目前也没有项目开发建设。

随着城市重心的北扩东移，城市基础设施和相关配套设施的建设，城北区块和城东区块将逐渐成为日后郯城的重要居住区块，同时老城区凭借其便利的交通完善的生活配套条件以及当地居民的区域情节的心理偏好，将继续扮演着重要的角色。

山东郯城业态构成从上图可以看出，目前郯城住宅主要供给以多层为主，其中纯多层住宅小区占，多层小高层的业态构成小区占了，纯高层的业态构成分别占了，商住结合的混合业态占。

该图表从侧面反映了郯城的消费者对于多层住宅的偏好，而对于小高层的接收程度相对较低。

目前市场没有别墅房源供应，别墅的业态构成也反映了当地的消费层次，但就目前郯城整个市场而言，别墅的需求还是相当有限的。

从调查情况可以发现，当地市场别墅需求有限，随着国家对别墅用地的严格控制，给目前市场别墅项目创造了定机会，同时也反映出郯城城市的消费别墅的时机还需要相对较长的些时间。

小区规模山东郯城从上图中可以看出，郯城目前市场项目开发面积逐渐增大，小楼盘数量相对较多，其中建筑面积在万平方米项目占，万平方米以下项目占，万方以上和万方以上项目分别各占。

调研中发现，规模较小项目主要集中在城中区，目前基本进入尾盘销售时期。

目前新开发项目主要集中在城东和城北，这两个区域作为城市的发展方向，出让地块均较大。

图表反映了目前郯城房地产开发的整体水平，由小规模开发逐渐变成中大规模开发。

从销售情况来看，后期中大规模楼盘开发理念较新，开发公司花了较大精力去研究产品，销售情况比较理想。

因此开发量的大小并不是销售的关键，而关键是把握市场，准确定位，理性营销。

价格及销售情况分布◎多层价格及销售情况分布从图表中可以看出被调查的楼盘多层价格主要集中在元，其中元以下的占，元的占，元以上的仅占。

从中可以发现，郯城当地市场房价差距有限，均保持在元上下水平。

有部分早期开发楼盘，地段不是最理想，产品有较大的弱点，受新盘冲击，价格无法提升，停留在较低的水平。

山东郯城从上图可以发现，郯城房地产市场以多层为主导，销售情况良好，调查楼盘中多层住宅销售完成以上，楼盘完成销售量，的楼盘销售量仅完成。

在当地楼盘销售中，有两极分化现象，新开规模较大，产品规划设计合理营销手法较新的楼盘，在短期内房源迅速去化。

相反，有不少规模较小，产品规划设计落后，销售手法落后的楼盘，销售周期很长。

◎小高层价格及销售情况分布山东郯城图表反映出小高层的价格主要集中在元，占，其中元以上占，元占，元占。

小高层分摊面积较大和物管费高，加上当地居民的居住习惯的影响，目前还不能被大多数消费者所认可，相比多层没有较大的面积优势，因此郯城地产市场小高层普遍存在去化速度比多层去化慢的现象，在这样的形势下，做出特色是唯的出路，在小高层产品形态上需追求创新，比如可做的小高层，下面层为多层，上面为空中别墅等。

◎商铺价格及销售情况分布山东郯城从上图可以发现，北调查商铺的价格分布跨度还是比较大的从元到元以上都有，其中元占