深圳卓越时代广场二期写字楼项目可行性研究报-2007年 ㊣ 精品文档 值得下载

二深圳市房地产市场概况年是中国房地产业调控强度最大的年，而作为此轮调控焦点城市之的深圳房地产市场自然遭遇到前所未有的严厉调控国家宏观政策频繁出台，深圳相关部门紧跟响应，土地税收信贷等环节并发力，着实给深圳的房地产市场造成了定的震荡。

即便如此，纵观年来深圳楼市的发展住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势。

房地产开发投资持续扩大，新开工建设规模出现缩减年月，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资亿元，较去年同期增加，其中住宅开发投资达亿元，同比增长。

在占总额的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到万平米，同比增加。

另方面，用于土地购臵及土地开发的投资分别同比减少了和，并且万平米的商品房新开工面积较去年同期亦减少了，意味着年后商品房竣工面积将出现缩减从而定程度的影响商品房市场供应。

土地市场政策频出，交易价格屡创新高加强从房地产供应源头土地市场进行调节是年房地产调控的大特点，从中央的国六条九部委十五条意见建设部号文国务院关于加强土地调控有关问题的通知，到深圳的号文土地文件十五住房建设规划，无不把土地政策作为房地产调控的重要手段加以深化并从土地供应环节着手调节住房供应的方方面面，包括以合理的土地出让规划调控未来住房供应量并指导住房建设的空间分布以出让限户型用地调整住宅供应结构以配建公共租赁住房的土地出让方式完善住房保障体系等。

政策频出的同时，年深圳土地交易市场表现依旧活跃，成交价格亦逐步上升。

位于龙岗中心城的地块楼面地价达元平米，位于宝安中心区的限户型用地楼面地价高达元平米位于奥体新城的限户型地块楼面地价达元平米，均创出所在片区土地交易价格的新高，拉升房地产开发成本的同时也反映出开发企业对深圳房地产市场的信心。

深圳市写字楼市场概况市场集中放量，福田中心区充当主力年深圳写字楼市场进入集中放量期，月全市办公楼竣工面积达到天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全万平方米，较去年同期增加了。

从写字楼入伙情况来看，年新入伙的卓越时代广场和地铁大厦为福田中心区增加了约万平米办公面积的甲级写字楼供应，至此深圳甲级写字楼总量达到万平米此外，华融大厦金中环商务大厦免税商务大厦三大高品质写字楼的入伙也为福田中心区供应了约万平米的办公面积。

不仅在写字楼租赁市场上福田中心区成为全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心区及其临近的中心西区为主要供应片区，荣超经贸中心新世界中心中国经贸大厦财富大厦等个位于其中的写字楼项目推出市场销售，年成为该片区写字楼推盘最大的年。

市场需求不断扩大，租售价格快速攀升在经济快速发展市场进步开放等利好因素的影响下，深圳写字楼市场需求也不断扩大，高新技术物流及金融服务企业成为写字楼市场主流客户。

随着跨国企业的大举进入及本地实力企业的快速扩张，深圳写字楼空臵面积得到快速消化，目前全市甲级写字楼空臵率为，全年市场吸纳量达到万，而企业租赁单位的面积也逐渐趋大。

销售市场方面，年月全市办公楼销售面积为万平米，较年同期增加。

较高的投资回报促成购买增加的同时，也吸引了大量外资方面，外企处于对深圳发展及对深圳办公物业增值的信心，改变以往租赁为主的习惯，开始购买办公物业自用另方面，人民币升值市场开放等众多利好，也吸引了更多外资基金天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全关注深圳写字楼市场。

租赁需求的扩大，直接拉动了深圳写字楼租金的快速上扬而新上市产品品质的提高，加之主要供应区福田中心区商务氛围区域价值的不断提升，也促成了销售价格的快速增长，年月，深圳办公楼均价达到元平米，较去年同期上升。

二深圳市酒店市场概况深圳酒店规模和结构特点据深圳酒店业年营业状况的数据显示，目前深圳宾馆酒店总量有近家，四五星级酒店有近家。

深圳酒店业呈现出中间大两头小的特征，即中档次酒店数量庞大，高档次酒店数量和经济型酒店数量较少。

深圳酒店总体入住率及房价年深圳的宾馆酒店入住率为，平均房价相对较低。

相比较而言，上海五星级酒店的平均房价达到元左右，比深圳高出大截。

深圳市宾馆酒店的客房价格处于较低水平，这与深圳的经济地位和酒店行业的发展极不对称。

年深圳宾馆酒店营业收入为亿元，利润总额为亿元，利润率为。

与国际饭店业逾的利润率相比，差距十分明显。

天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全深圳酒店行业竞争格局从深圳整体酒店竞争格局评价，深圳酒店的同质化情况较为严重。

许多饭店机械地套用星级标准或模仿相应星级饭店，使得酒店过于雷同化，形成经营上的过度竞争。

除了个别的酒店外，大多数中低档次酒店无显著特色，酒店设计普遍感觉硬化，管理水平般，价格竞争是竞争的主要形式，导致了深圳酒店总体房价低入于米，保证宽敞舒适不拥挤的空间高中低侯梯人员的合理分配，上下班高峰期也不拥堵写字楼电梯前室强调内敛的精工品质，产权酒店电梯前室则强调雍容尊贵。

电梯建议选用排名第的电梯品牌，技术最先进，高科技含量最高轿箱尺寸步低于米米米客梯荷载千克，速度不低于米秒，具有自动提示真彩显示屏中英文语音提示自动报警等能力提高安全性舒适性的辅助设施中央空调建议选用国际排名第的中央空调设备，分户计量，小时灵活开启，自动感应恒温控制电源供应保证室内双回路供应，全智能化备用电源设备，选用国际流品牌产品公共走廊公共走廊宽度不低于米，吊顶净高不低于米标准层吊顶后层高不低于米，宽扁梁设计，网络地板幕墙双层中空幕墙，注意玻璃框架分割大小不影响景观视野标准层卫生间除通常的功能外，自动感应自动清新空气自动冲洗等现代科技的应用商务配套商务中心传真打印装订送递礼仪邮政休闲咖啡吧多功能会议室空中花园等智能化在达到标准基础上，加强建筑自动感应和远程控制加强节能环保的科技应用，加强安全和通讯的最新科技应用，加强各系统间的集成写作性。

二产权酒店酒店主题概念类似于国际上非常有名的主题的产权酒店，意即引进五星级酒店管理的，非统标准装修的，尊重客户个性化空间设计细致入微的有针对性地服务的顶级服务型商务公寓。

酒店配套建议将俱乐部的地址设于此产权酒店内满足最高端商务人士的小型沙龙私密聚会的需求而且酒店也可以提供五星级的个性化服务。

天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全商务中心打印传真复印订票美容礼仪接待等服务。

高档有品牌的中西餐厅如引进王子厨房户型面积和配比反映功能面积效率和收益配臵比例功能经营功能建筑面积占酒店总面积比例占经营总面积比例酒店楼层酒店范围客房大堂接待咖啡吧俱乐部行政廊商务会议中心健身会后台管理用房商业配套中餐厅美容保健馆总计酒店商业配套反映经营特点的客房配臵比例楼层分布客房特点套数间套内面积占总客房量的比例公寓层客房标准层客房行政层客房总客房反映客户需求的客房配臵比例天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全客房户型套数间套内面积占总客房量的比例迷你套房单套房双套房三套房套房总客房量三商业业态定位和分布商业主题打造成为深圳市顶尖品牌的展示精品长廊或街区地下层高档休闲娱乐配套，酒吧美容小型电影院桑拿书吧精品美食等地面二层高档豪华车展示中心国际奢侈品橱窗展示中心商业三层国内包括港澳台高档线品牌服装化妆品珠宝等展示中心。

六价格定位本项目价格定位的方法采用的是可比楼盘量化定价法制定的。

本项目物业类型主要以写字楼商业以及产权式酒店为主，由于写字楼以及商业部分在本项目所在片区已经相当普遍，而产权式酒店却相对较少。

因此，本次测算在写字楼以及裙楼商业部分以中心区可比项目的价格作为基数为主，产权式酒店以整个深圳市可比项目的价格作为基数，通过市场比较法来确定本项目均价。

写字楼我们选择联泰大厦现代国际以及时代广场期作为本项目写字楼的参考价格。

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产品各评价因素分值地理位臵市场产品品牌因素交通楼体展示效果综合配套竞争程度建筑规划户型及功能划分公共装修酒店管理品牌权重通过对三个可比项目以及本项目打分，可以统计出下表权重金中环凤凰大厦星河世纪本项目