西安曲江国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告_76页 ㊣ 精品文档 值得下载

的准确性。

具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域的市场情况，些数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。

我们将依据以下原则遵守市场规律，科学合理的原则即相关计划，数据都尽量与市场规律与项目最大程度吻合。

安全优先，相对保守的原则由于西安房地产市场的不成熟，项目自身的风险性，以及宏观政策的不确定性，决定了我们在测算时必须考虑充分的安全性，即采用相对保守的原则。

这个原则必须坚决贯彻。

规划指标及参数套用的标准图表规划控制指标分项编号总用地面积净用地面积计入容积率建筑面积容积率层数标准层面积建筑密度酒店公寓写字楼三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台写字楼公寓写字楼合计各项成本费用标准土地出让金依据甲方所提供的数据，我们将项目整体收购价格暂定为楼面价元平方米，占项目总成本的。

建安成本依据甲方所提供的数据，按照总建筑面积为计算基数，综合单价为元平方米含机电和装修，总建安成本占项目总成本的。

销售价格标准依据市场调研数据及对本项目的建设进度的分析判断，我们将公寓部分年月年月进行销售，销售价格为元平方米。

办公部分在年月年月进行销售，价格定为元平方米。

配套商业部分年月年月进行销售，销售价格为元平方米。

酒店部分依后期市场情况考虑整售与自持。

三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台第二部分市场研究分析宏观市场环境分析西安市总体经济环境分析西安城市概况位置及行政规划西安位于黄河流域中部关中盆地，陕西省东南部，渭河之南秦岭以北。

东西长约公里，南北宽约公里。

平均海拔米。

面积平方公里，其中市区面积平方公里。

地势大体东南高，西北与西南低，呈簸箕形状。

三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台西安市现辖新城碑林莲湖，雁塔灞桥未央阎良长安临潼九个区及蓝田周至户县高陵四个县。

人口常住人口万人，户籍人口万人。

人口自然增长率为。

城镇人口数量占，乡村人口占。

气候西安属暖温带半湿润的季风气候，气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足。

具有丰富的动植物资源，水资源，矿产资源以及地热资源。

④资源优势西安建城史多年，是周秦汉唐等十三朝古都，悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之，著名的旅游中心城市。

优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。

中华人民共和国成立后，西安迅速发展成为中国重要的工业尤其是国防工业基地科技研究基地和高等教育基地。

交通西安是西部地区航空铁路公路运输枢纽。

西安咸阳国际机场与个国内城市，个国家和地区通航，航线条。

年旅客吞吐量万人次，货邮吞吐量万吨。

西安火车站不仅是中国特等客运站之，而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点，如今西安的铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。

公路建设形成了个以西安为中心，贯通全省辐射周边省市的高等级米字型辐射状干线公路系统，有公路多公里，是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有条国道呈放射状通往全国各地，有条国道干线通过。

三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台市内交通方面，环二环三环绕城高速机场新线，市区与所辖区县全部开通高速公路。

全市拥有以市区为中心通往各旅游景点的道路多条，其中旅游专线条。

全市拥有出租车万多辆，用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。

现在西安地铁建设已全面展开。

条规划地铁线路覆盖西安全市及周遍郊区，可大大缓解西安交通压力，目前地铁二号线已经开工建设，预计在年通车，地铁号线预计年通车。

见下图三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台号线后围寨纺织城西起西安市西大门后围寨，沿枣园路路东行，经阿房宫汉城北路城西客运站至丝绸之路群雕后，沿大庆路经沣惠路桃园路劳动路至玉祥门。

线路穿越古城墙后沿莲湖路西五路东五路经北大街解放路至朝阳门，穿越古城墙后，沿长乐路经康复路西京医院金花北路万寿路，西行跨浐河后沿纺北路至终点纺织城车站。

线路全长千米，设车站座。

二号线铁路北客站韦曲北起规划郑州至西安高速铁路西安北客站，向南经城运村，沿未央路经张家堡方新村龙首村自强路至北门，线路穿越古城墙后，沿北大街经莲湖路，绕钟楼沿南大街至南门，穿越古城墙后，沿长安路经南稍门友谊路省体育场小寨八里村至长延堡，绕电视塔继续南行，物业费元交房时间已入驻三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台酒店五星及准五星西安是全国最重要的旅游城市之，现有星级酒店家，其中三星级家，四星级及以上酒店家，其中经过国家旅游局评审认可的五星级酒店有家，分别为西安喜来登大酒店西安凯悦阿房宫酒店西安长安城堡大酒店西安香格里拉金花饭店和新近评定的西安索菲特人民大厦，五星级酒店数量相对较少，占全部星级酒店数量的。

对于五星级酒店而言，由于接待的多是国内外相对高端的旅游和商务人士，因此酒店的淡旺季并不是十分明显，据统计，客房入住率般都能保持在以上，特别是在旅游旺季，客房几乎天天爆满，很多客人不得不住四星级甚至三星级酒店。

较高的入住率，稳定的客源，旺季的爆满，给西安新建或待建的西安五星级酒店提供了很大发展空间，目前，西安市五星级酒店远没有达到饱和的状态，市场前景依旧广阔。

三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台西安市五星及准五星酒店基本情况五星级酒店项目酒店西安长安城堡大酒店西安香格里拉金花饭店西安喜来登大酒店西安凯悦阿房宫饭店西安索菲特人民大厦客房数量标间面积标间门市价元房晚标间散客价元房晚早餐元位无自助早餐价无自助早餐价无自助早餐价会议室数量大会议室容纳人三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台准五星级酒店项目酒店西安豪华美居人民大厦西安金石国际大酒店西安金花豪生国际大酒店西安国际会议中心曲江宾馆西安曲江惠宾苑宾馆华清爱琴海国际温泉酒店西安香格里拉大酒店客房数量标间面积标间门市价元房晚标间散客价元房晚早餐元位无早餐价无早餐价无早餐价无自助早餐价会议室数量大会议室容纳人三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台典型案例西安香格里拉金花饭店五星客房数量所处位置高新区房间规格高级间单人住高级间双人住豪华间单人住豪华间双人住豪华阁行政间单人住豪华阁行政间双人住行政套间房间价格元房晚三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台西安凯悦阿房宫酒店五星客房数量所处位置西安古城墙内房间规格标准间嘉宾轩客房嘉宾轩套房房间价格元房晚三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台西安喜来登大酒店五星客房数量所处位置西安西城墙旁房间规格高级标间豪华标间行政间房间价格元房晚三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台西安索菲特人民大厦五星客房数量所处位置西安西城墙旁房间规格高级间豪华间首相间商务间房间价格元房晚三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台西安国际会议中心曲江宾馆准五星客房数量所处位置曲江新区房间规格标准间商务间套间房间价格元房晚与我项目属同区域，车行时间五分钟左右，且与会议中心相连，与我项目相似度高。

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潜在五星级酒店供给名称投资管理方豪享来国际大酒店西安曲江新区管委会与厦门豪享来餐饮娱乐有限公司合作名称待定德国凯宾斯基饭店股份有限公司管理名称待定世界知名酒店管理集团希尔顿正在意向接触中公寓西安市公寓主要分为三种类型，种为纯住型，此类公寓大多在楼盘名称上即有非常明显的公寓字眼，且在楼盘的规模上物业服务上相应配套等方面与普通住宅表现出定的差别第二种为酒店式公寓，但西安目前市场上所有的酒店式公寓也仅仅是概念型酒店式公寓，不具备实质内涵，也就是说酒店式公寓的说法仅仅是为了提高本楼盘的品质，同时在楼盘的装三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台修交房标准物业服务等方面有所体现，非纯正商业型投资产品第三种为商住公寓，即商务办公与居住的综合体，此种公寓类型在目前西安的公寓市场最为广泛。

西安市购房者对公寓这种物业形态比较认可，售价高于普通住宅。

西安以上的公寓集中分布在了城南区，销售速度明显高于写字楼，年均销量在套左右，均价在元平米左右，其中城南区域售价最高，均价达元平米，户型较小总价款较低的公寓销售速度最快。

在售典型项目分析三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台名称望庭国际位置高新区高新路号总建面万层数售价元物业管理公司物业费元预售许可证号已售套，未售套，名称领先时代广场三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台位置高新区高新路号总建面层数售价元物业管理公司物业费元预售许可证号已售套，未售