郑州市郑东区商务金融地块商业项目可行性分析报告_57页_2011年_写字楼_商务综合体 ㊣ 精品文档 值得下载

通过运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型如意六棱塔形的会展宾馆及引入我国传统的四合院九宫格式建筑理念的商住建设等，彰显出浓厚的传统文化内涵鲜明的城市个性和独特的城市空间形象。

郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告建设理念郑东新区建设理念打造个生态城市共生城市新陈代谢城市环形城市的现代化新城。

建设进展截至目前，郑东新区景观绿化面积达万平方米，建设城市公园多个，整体规划绿化率达到，人均绿地平方米，其中绿化率突破。

目前郑东新区已建成小学所中学所幼儿园所，中小学在校学生近万人，初步形成了较为完备的现代教育体系。

同时，所高校组成的龙子湖高校园区，使郑东新区成为高级人才最集中的区域省疾控中心市紧急救援中心建成投入使用，省直三院颐和医院基本建成即将投用，洛阳正骨医院和市儿童医院开工建设，余个医疗卫生网点投入运行，综合医疗卫生服务网络正在形成建成了个社区和社区服务站，数字化社区建设取得成效。

社会保障体系不断健全，居民医保参保人数累计突破万人。

目前，已有家企业在郑东新区注册，日本日立荷兰马士基美国强生中石油中石化等家世界强企业和家国内强企业在郑东新区设立了分支机构或参与项目投资管理。

仅年，就有近家企业进驻东区已确定进驻各类金融机构家，实际入驻家，其中省级银行总部家，金融业态基本涵盖金融所有领域，金融集聚区建设卓有成效河南煤化工集团平煤神马能化集团河南中烟家营业额超千亿的大型企业总部已入驻东区，华能大唐国电华电中电投等大发电集团河南分部等全部落户东区，总部经济渐成规模喜来登万豪丽笙等国际线品牌酒店先后在东区投资经营。

在建和建成的五星级酒店客房数突破间，五星级酒店规模超过老城区总和年郑东新区固定资产投资首次破亿元，年度财政总收入首次破百亿元。

固定资产投资达亿元，同比增长约完成地方财政收入亿元，同比增长，其中般预算收入完成亿元，同比增长。

全年新开工项目个，同比增长近两倍。

固定资产投资地方财郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告政收入地方般预算收入和出口总值四项指标增幅均居全市第，新开工项目数和增幅达历史新高，东区进入了开发建设以来的最好时期。

郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告第三节郑州市房地产市场宏观分析郑州市房地产市场背景分析国内生产总值经济增长进入加速通道年郑州经济依然保持快速稳定增长，截止年前三季度郑州市总量达到亿元，同比增长，比年同期经济增速加快个百分点。

其中，第产业增加值亿元，同比增长第二产业增加值亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。

以房地产为主的固定资产投资在经济增长中仍起到举足轻重的作用，前三季度，全社会固定资产投资完成亿元，同比增长，占半以上。

郑州市国内生产总值历年走势年年年年年年年年年增速单位亿元近几年郑州的国内生产总值直维持较好的增长状态。

从年中央提出中部崛起开始，郑州市加大了投资和出口力度，增长幅度保持了较高的增长率实现了经济的快速增长。

年受次贷危机影响经济增长速度有所放缓，但通过政府加大投资刺激社会消费等系列有限措施，年经济依然保持了快速增长。

居民收入城乡居民收入进步提高城乡居民收入进步提高，年前三季度郑州市城镇居民可支配收入达到元，同比增长了，相比上半年增速提高了个百分点，增长速度有所放缓。

郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告郑州市城镇人均可支配收入历年走势年年年年年年年年年城镇人均可支配收入增速单位元受国际低迷的经济环境和国内通胀的影响，居民收入也受到不同程度的影响，但是在国家系列政策支持以及国家万亿资金进行基础建设的刺激下，经济亦会稳定发展，居民收入的增长亦会得到保障，居民收入的增长必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起到良好的促进作用，亦是房地产的发展砥柱力量的保证。

产业结构第二产业占主导地位，第三产业亟需发展年二三产业仍是郑州经济的支柱。

年前三季度，第二产业生产总值占比重为，比年全年指标上涨了个百分点而第三产业前三季度对的贡献为。

郑州国民经济三产业占比重走势年年年年年年年年年第产业第二产业第三产业从郑州目前状况来看，第二产业定时期内在经济发展中仍扮演老大的角色。

但从长期来看，产业结构显然有待调整，毕竟第三产业才是最终发展方向。

而且从行业角度来讲，只有第三产业的发展才能更有效的带动房地产业的繁荣。

郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告重点政策分析郑州市关于容积率指标计算规则的通知规则规定当住宅建筑层高大于等于米时，不论层内是否有隔层，计算容积率时，建筑面积均按该层面积乘以倍计算二当办公建筑层高大于等于米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘以倍计算三当商业建筑层高大于等于米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积的倍计算四计算有阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积的半计算，其数值单列并计入地块容积率五当飘窗突出外墙的距离不大于米高度不大于米窗台高度不小于米时，可不计入容积率等八项内容此政策的出台，将遏制开发商个项目自持物业只租不售，年年平均租金为美元天，截止目前为止出租情况不容乐观，出租率仅左右。

所以由此可以类比出本项目成交价格上涨空间有限，在高企价格的作用下，去化速度提升不会太快。

根据本项目各方面综合价值，千玺广场将成为中原地标性建筑，对展示郑州形象和拉动城市发展有着积极和深远的意义。

其它个案绿地之窗郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告开发商河南绿地广场臵业发展有限公司项目地址郑东新区东风东路与七里河南路交汇处销售热线工程进度座座主体已封顶，座已出地面销售节点座座已售罄座目前接受咨询与意向客户登记均价座座于年月月开盘，均价万座预计年月或月开盘，预计均价万备注甲级写字楼配臵目前已有省内外大客户洽谈团购，但协议尚未签订。

行署国际广场开发商郑州耀威房地产开发有限公司项目地址郑东新区众旺路与正光路交汇处销售热线工程进度均为现房销售节点现房销售，目前仅剩座写字楼均价座均价万商铺均价目前万双层联体捆绑销售备注由于处于郑东新区核心地段，投资价值显赫，升值潜力巨大，而且周边省市级行政机关云集，金水东路近在咫尺。

商业综合类项目市场情况郑东高铁新客站将于年月日试运营月正式运营。

石武郑西两条十字形高铁已经形成，郑徐高铁已动工建设，预计年初投入运营。

全部建成后，将形成五站合的城市综合交通枢纽高铁新客站公交总站长途客运站城际轻轨站都市地铁站。

由于商机巨大，目前绿地之窗绿地中央广场绿地原盛国际升龙站前商业广场高速奥兰广场广地商务港等项目扎堆建设，如绿地之窗年月写字楼均价万平，而年月中旬涨至万平，价格涨幅非常显著。

五站合的城市综合交通枢纽全部建成之时，该区域商业地产价值更是翻倍增涨，如年月日，标号郑政东出号的土地，位于康宁街南站南路西地价拍到万亩，突显该区域商业价值与投资价值的无限璀璨。

郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告由于，该区域未来年将形成现代化高规格人气与商机超旺的高铁商圈，商业地产开发必将迎来黄金发展机遇期。

供应分析郑东新区为商业物业主力供应区域从下图可以看出，年年郑州市商业物业供应量区域分布中，除管城区外，各个区域商业供应量均有不同程度的增加，其中郑东新区路高歌，取代金水区，成为供应主力地位。

从区域分布中可以看出，金水区，管城区，中原区区域占比与年相比有不同程度的下降，二七区供应区域占比有小幅的上升，惠济区与年持平。

年和年郑州商业综合类物业区域供应情况单位万平方米惠济区城管区中原区二七区金水区郑东区年年年郑州各区商业综合类物业供应量占全市供应量比重情况惠济区城管区中原区二七区金水区郑东区年郑东新区商业物业供应量为万，供应量较年同期增长，管城区年商业物业供应量仅万，供应量同比下降了，区域结构占比也明显下降。

二七区年商业物业供应量为万，同比增加了金水区年商业物业供应量为万，与年同期郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告基本持平。

成交分析金水区管城区郑东新区为商业物业成交主力区域年和年郑州市各区商业物业消化情况惠济区二七区中原区郑东区城管区金水区年年从上图可以看出，年各个区域商业物业成交量除郑东新区和金水区有不同程度下降外，其它各个区域成交量均表现为增加的态势，从区域占比来看，金水区郑东新区和管城区处于主力地位，年金水区商业物业成交量为万，同比下降了，结构占比为，与年相比，上涨了个百分点年月份郑东新区商业物业供应量虽然较大，但成交量为万，同比下降了，结构占比为，与年相比，下降了个百分点。

年，二七区中原区管城区商业物业成交量分别为万万万，同比分别上涨了惠济区商业物业成交量为万，同比下降了。

年金水区共有个商业项目入市，该区的普罗旺世成交量，名列排行榜第位，盛润国际空间成交量，名列排行榜第三位。

金水区的商业物业成交量较去年同期虽然有小幅下降，但是仍然为各区域成交排行之首。

管城区共有个商业项目入市，其中，富田太阳城成交量，名列排名第二位，紫燕华庭成交量，名列排行榜第九位，这两个项目为管城区的成交总量贡献较大，相较去年同期，管城区成交量增长了。

郑东新区有个商业项目推出，其中，位列成交排行榜前十位的分别有宝龙城市广场成交量，绿地原盛国际成交量，运河上郡成交量。

郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告中原区共有个商业项目入市，成交量相较去年同期增加了，该区域入选成交排行榜的分别有排名第四位的郑州中原万达广场成交量和第十位的康桥上城品成交量。

惠济区有个商业项目入市，成交量为万，位于该区域的裕华天俊华庭成交量为位列排行榜第七位，成为该区域成交量贡献较大的项目。

年郑州市商业物业成交量排行前位排名项目名称区域成交面积成交套数套成交均价元普罗旺世金水区，富田太阳城管城区盛润国际空间金水区郑州中原万达广场中原区宝龙城市广场郑东新区绿地原盛国际郑东新区裕华天俊华庭惠济区运河上郡郑东新区紫燕华庭管城区康桥上城品中原区年金水区共有个商业项目入市，该区的普罗旺世成交量，名列排行榜第位，盛润国际空间成交量，名列排行榜第三位。

金水区的商业物业成交量较去年同期虽然有小幅下降，但是仍然为各区域成交排行之首。

管城区共有个商业项目入市，其中，富田太阳城成交量，名列排名第二位，紫燕华庭成交量，名列排行榜第九位，这两个项目为管城区的成交总量贡献