重庆380亩北部新区地块可行性研究报告_107PPT ㊣ 精品文档 值得下载

靠自驾车娱乐茶楼咖啡厅电影院健身场所配套，在地块周围属于空白，主要是由于地块周围居住人群及大型餐饮集群极少配套类型配套名称与本案距离配套档次备注教育四川外语学校南方翻译学院公里普通本科在校学生万人，教师近人西南政法大学渝北校区公里重点本科在校学生万人，教师近人北大附中重庆实验学校公里从幼儿园至高中，为重庆奥林匹克花园配套学校在校学生近万人，教师近人地块周边共计有三所大型学校，其中川外南方翻译学院及西南政法大学为高校，北大附中重庆实验学校为幼儿园至高中的全程式教育，共有学生万余人，教师超过人周边住宅环境居住氛围较为稀薄•地块周边公里范围内，无大型楼盘，仅有部分年代久远的居民楼，且在此范围内，居住人群不超过人此外，地块西侧，有在建楼盘锦绣华城，总建筑面积为万方•其余临近地块的楼盘公里范围内还有重庆奥林匹克花园叠彩城龙脊金山名都绿地翠谷爱加西西里保利高尔夫复地上城万科渝园南方玫瑰城国际家纺城等，但以上楼盘均处于较为成熟的小区域，其大规模的居住量并不能对项目周边的居住氛围产生影响楼盘名称楼盘规模居住人数销售状况与本案距离伽蓝艺墅万方套别墅售罄公里叠彩城万方套售罄公里奥林匹克花园万方万人在售公里爱加西西里万方户在售公里万科朗润园万方在售公里万科渝园在售公里绿地翠谷万方户售罄公里保利高尔夫万方售罄公里复地上城万方户在售公里国际家纺城万方在售公里南方玫瑰城万方在售公里项目西侧的锦绣华城工地现场，该项目于年月开工，年月竣工该项目内将新建住宅楼商业停车库及学校该项目占地，总建筑面积周边环境小结•地块隶属于两江新区，并且处于保税港区的辐射范围内，区域发展前景极佳，未来将有更多的大型企业入住该区域，且有更多的人群将在该片区定居•地块所处主干道路况良好，经该条干道至保税港区及汽博中心为条笔直的道路，且连接机场高速及渝宜高速公路，与回兴片区也仅有分钟车程，此外，过往车辆较少，自驾出行极为便利畅通，但由于该区域居住人群极少，公共交通工具极少•周边地块多以轻工加工业为主，空气及水质污染较少，但天友乳业冷气机的噪音以及地块对面中百仓储配送及物流中心的货车噪音污染较大，且地块旁有高压线变电站，也将会对地块居住造成定的辐射污染•目前，地块周边公里范围内，几乎无商业配套，生活较为不便，仅能依靠项目自身及地块旁锦绣华城的商业进行主要支撑，同时由西政片区的部分商业进行少量支撑•项目周边公里范围内，居民不超过人，居住氛围较为稀薄，与金山片区回兴片区鸳鸯片区成熟的住区，形成了巨大的反差，由此可见，周边居民对地块片区的居住认同度还不够高周边潜在需求市场简析出口加工区预计未来超过人就业已入住企业近家，拥有员工超过万人，其中骨干员工约为人预计，在未来三年内，实现入住企业家，拥有员工数量超过万人二保税港区预计未来将有万人目前，已有总计家企业入驻保税港区不包括原出口加工区，拥有员工超过万人预计，在年保税港区全面建成后，仅城市白领就将有人入住区域就业或生活，其中包括贸易人士金融人士，设计及管理人士三北部新区年北部新区人口总量将达到万人目前北部新区人均住房面积为，人口数量为万人预计至年，北部新区人口总量将增至万人四未来两江新区的辐射年人口将达万人。

目前两江新区人口总量为万人，预计在年两江新区三个建设阶段全面完成后，人口总量将达到万人地块概况地块经济技术指标•占地面积•总建筑面积•容积率•地价万亩本地块天友乳业•根据地块经济技术指标，地块容积率仅为，由此，可以得出，该地块可以修建的物业形态有纯洋房小高层高层花园洋房高层联排别墅高层小高层洋房高层小高层别墅•根据地块经济技术指标，地块占地为亩，总建筑面积约为万方，整个地块体量不大，因此，不适合有多种物业形态同时存在，由此，可以得出，该地块最多可同时拥有两种物业形态商业除外纯洋房小高层高层花园洋房高层别墅地块地貌状况整体平整，四周视野较为开阔•地块内部，整体平整，无明显山丘洼地等特殊地貌•地块四周无高楼，建筑物密度较低天友乳业厂房最高仅米左右，而地块对面的中百仓储配送及物流中心，其建筑最高也将不超过层楼米左右地块南侧有个高约米的小山丘，因此，地块四周视野较为开阔•地块内部与周边缺乏足够的景观资源本地块天友乳业中百仓储配送及物流中心山丘变电站地块分析优势•地块内部整体场地平整，施工难度及成本相对较低•地块周边无高层建筑，且建筑物密度较低，视野较为开阔•地块隶属于两江新区，并同时处于保税港区辐射范围，属于倍受重庆市民所关注的新区，具有较高的区域价值•地块周整，施工难度及成本相对较低•地块周边无高层建筑，且建筑物密度较低，视野较为开阔•地块隶属于两江新区，并同时处于保税港区辐射范围，属于倍受重庆市民所关注的新区，具有较高的区域价值•地块周边道路交通便利，且有两条高速公路与地块距离较近，至江北机场回兴片区北部新区核心地带江北商圈均有较近的车程，通过年后完工的立交桥，将有极其畅通便捷的道路直达渝宜高速及寸滩港区•地块所处主干道道路宽敞平整笔直，出行路况较好劣势•地块周边缺乏必需的生活配套，且商业氛围极其稀薄•地块周边由于是以轻工加工业为主，使得居住氛围同样稀薄，同时使得周边商业的发展较为缓慢•天友乳业冷气机及中百仓储配送及物流中心造成定的噪音污染•地块南侧的高压线变电站造成定的辐射污染•地块周边公交系统较为薄弱，几乎无公交车经过，由于居民较少，出租车也极为罕见•地块所处区域属于传统意义中的工业区，市民对该区域居住的接受度与关注度并不高机会•两江新区的高速发展，将会给地块所处区域带来更多的企业及就业人群，并同时带动区域住宅市场的飞速发展•轻轨号线的通车，更将缩短地块区域与主城其他各区的距离•西政川外规模仍在扩大，高速增长的教师数量，也将为地块项目带来定数量的客户群•与渝宜高速相连的立交桥建成后，与寸滩及工业园的距离被进步拉近，使得地块与保税港区的联系进步紧密，同时使得两个区域之间的居住商务物流等各个方面的沟通更加频繁，并带动该区域的住宅及商业市场•派单营销模式，可解决客源问题，并可通过销讲解决客户对区域的不了解和不接受威胁•北部新区片区，其居住，包括配套等各个方面已经日趋成熟，与地块所处区域形成强烈对比，在未来的竞争中，极可能会抢走大部分的眼球•北部新区是传统意义中的富人区，虽然地块距离该区域中心地带仅有公里，但由于项目地块被加工区主要的厂区所隔断，且面属于待开发的空白地，因此，在居住区域的选择上，地块区域将面临激烈和强势的竞争•同样，回兴片区借助空港工业园区已发展到定规模，也已形成定的居住氛围，加上西政川外等高校的座落，使得这片区域有着更加明显的竞争优势•北部新区及回兴片区已经汇集了诸如融创万科绿地保利复地等多个大型开发商，且有类似于奥林匹克花园万科渝园复地上城等多个大型楼盘，经过多年的发展，这些开发商及楼盘已经建立了定的口碑效应，其自身配套也已逐步发展成熟而我司在该区域属于新丁范畴，自身及周边配套也属于起步阶段，因此也将面临着其成熟的竞争小结•两江新区与保税港区将带来大量的希望•道路交通便利•周边视野开阔•但公交系统力量薄弱•缺乏足够的配套•区域小范围内不够成熟，将面临系列激烈的竞争•地块内部及周边均缺乏优良的景观资源•结合及地块地貌环境的分析，我们认为地块周边环境具有定的缺陷，主要反映在噪音及辐射污染上，在产品设计上，应考虑定的阻挡，考虑到成本及利润的因素，可利用定的高层建筑，对天友及中百的噪音进行阻隔但由于，地块容积率较低，单纯进行高层建筑，无法降低规划容积率，因此可考虑采用高层低密度住宅的组合方式，进行规划由于地块本身及周边缺乏景观资源，且居住环境也不能算是特别出色，故，在低密度住宅的选择中，将会选择对景观及居住环境并不特别考究的花园洋房及联排别墅高层花园洋房高层联排别墅第二部分项目周边市场分析本次，我们将主要针对北部新区及回兴片区的主要楼盘进行调研分析，以作为我们的主要参考重庆市及周边区域高层市场分析总计比例房二房三房四房以上总计比例高层重庆市上半年成交户型分析面积房型的房的两房的三房是高层产品成交主力户型。

高层重庆市上半年成交总价分析高层成交总价主要集中在万元以下，其次是万元，品质较高的高总价高层市场供应量少，成交较少。

名称区位建筑面积容积率产品类型面积区间目前销售价格今年销售情况平均紫枫郡北部新区管委会万方高层平层房套万月二房套月二房套月二房套月二房套月三房套月高层跃层套万月南方玫瑰城回兴工业园区万方高层套万月保利高尔夫华庭月开盘北部新区鸳鸯立交万方高层套亿月洋房套万月万科朗润园西政附近万方高层套亿月复地天玺月开盘北部新区鸳鸯立交万方高层套万月周边区域高层市场状况周边区域高层市场分析•北部新区及回兴西政川外片区区域中，高层产品以平层为主，主力户型为的舒适性两房，及的舒适性三房，同时也是极为畅销的户型•周边区域中仅有的跃层产品紫枫郡中，也以的户型为畅销产品，主要原因是由于该户型在紫枫郡的三个跃层户型中，赠送率最高•小户型产品方面，则呈现出旺销的局面，特别是万科朗润园，以其突出的品牌价值与低于万的总价起价，赢得了西政及川外附近投资客的关注•纵观整个周边市场，真正的低总价高赠送的产品属于市场空白点，通过朗润园及紫枫郡户型的畅销可以看到，这类产品将有广阔的市场空间周边区域高层价格分析户型面积区间平均价格平均总价紧凑房万紧凑两房万普通两房万舒适两房万舒适三房万重庆市及周边区域别墅市场分析成交套数成交比例代表项目别墅庆隆南山高尔夫常青藤国际社区坡岭顿小镇联排别墅庆隆南山高尔夫东桥郡富力城上邦国际社区金科太阳海岸叠拼别墅融城华府逸翠庄园