1、距海门港公里，距路桥机场公里，距甬台温高速公路道口公里，省道在镇区交汇。全镇陆域面积平方公里，总人口万人，其中建成区面积平方公里，城区常住人口万人。是全国及浙江省综合改革试点镇浙江省中心镇及台州市规模最大的中心镇临海市的次中心城市。杜桥历来是椒北平原的经济商贸文教中心和货物集散地，辐射周边近万人口。拥有全国四大眼镜批发市场之的浙江眼镜城，现有眼镜相关企业多家，眼镜从业人员达万余人，销售队伍遍布全国各个角落，并在世界多个国家和地区设立了眼镜销售点。境内拥有占地近平方公里工业园区和近家工业企业，其中国家级化学原料药基地规划面积平方公里，是目前国内最大的化学原料药基地，通过几年的发展将成为中国浙东南药谷国际化学原料药科研开发中心和生产贸易中心。杜桥第三产业较为发达，先后建立了眼镜家具建材炒货。
2、满城区南向拓展的发展战略夯实基础启动完成批城市重点基础项目，增强城市发展后劲丰满城区丰满现有城区板块，突出城市的宜居性，倡导居民住宅小区化南向拓展建设滨海路中心区，完成滨海路中干道路建设，再造个杜桥繁荣中心杜桥城市发展总体目标到年，建设用地面积将达到平方公里，城市人口在万以上，城镇总人口达万以上。为此，杜桥城市化建设将按照工业进入园区住宅进入小区商业进入街区的发展原则，加强规划管理，合理布局配套建设，把杜桥城区建设为设施完善功能齐全的现代化滨海城市。项目宗地价值宗地土地价值的形成，主要决定于地块的四至条件七通平条件生活配套交通周边景观等等。项目宗地南面连接杜桥镇的主干道滨海路，西面连接嵩山路。是未来的台州东部区块的商业中心。拟建的新浙江国际眼镜城与本项目相邻。该眼镜城位于临海市杜桥镇滨。
3、路与杜西路交叉口的西南角，规划总用地面积平方米，其中道路用地面积平方米。本项目与浙江国际眼镜城将同时动工，到时将在本镇产生轰动效果，吸引大批眼镜从业者关注本项目。项目外部环境分析结论国家统计局数据显示，宏观调控的部分政策已经起到作用，经济开始复苏。杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进步凸现，开发潜力将得到有效发掘，发展前景非常广阔。杜桥在外经商人数众多，民资丰厚，企业众多，对高档酒店的需求旺盛。项目宗地是未来的台州东部区块的商业中心，并与拟建的新浙江国际眼镜城相邻，商家云集，对高档酒店的需求旺盛。第三章项目市场分析与营销战略杜桥镇房地产市场现状近年来，在台州杜桥经济总体持续稳步增长的情况下，杜桥的房地产业也同时保持着稳步增长。耀江金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥的房地产市场，。
4、元，开发万邦国际花园的未分配利润万元，股东借入项目资金万元，预售房款万元，合计投入自有资金万元，减去国际星城土地款万元，实际可用于本项目的自有资金为万元。申请贷款万元。预测以外的不足部分向股东借入。表资金筹措计划表单位万元资金来源自有资金贷款预售房款合计金额比例第八章财务效益分析说明国家发改委和建设部年发布的建设项目经济评价方法与参数第三版国家的各项税收政策台州市房地产市场相关资料及同类企业运营情况。建设进度本项目建设期为年，根据项目的进度安排，第四年开始营业，当年营业负荷达到设计能力的即入住率为，第五年达到即入住率为以上。计算期年其中建设期年，经营期年。收入预测杜桥国际大酒店的功能可以划分为客房餐饮娱乐和其他营业包括商场会议室出租其他服务四个部分。酒店的营业收入主要由以上四个部分组成。
5、音乐咖啡厅及室外茶座等不包括会议室临时兼作宴会厅座位。按人均消费元，座位周转率测算，全年餐饮营业收入约为万元。娱乐营业收入包括保龄球游泳池健身中心美容厅歌舞厅网吧电子游戏室台球房家庭影院棋牌室网球馆等收入，暂按每天万计算，年收入为万元。其他收入包括商场会议室出租旅游服务票务电讯洗衣服务商务中心等内容，估计年收入万元。酒店总收入合计表酒店总收入表经营指标数值备注客房收入万元餐饮收入万元娱乐营业收入万元其他收入万元总收入万元率按目前国内五星级酒店综合率万元正常经营年份，酒店总收入为万元，利润总额为万元。营业税金预测按国家规定，本项目客房餐饮等计征营业税，及城市建设维护税教育费附加义务兵役附加税等综合税率为，娱乐业收入综合税率为客房收入税金万元。餐饮收入税金万元。娱乐营业收入万元。其他收入万。
6、价按元吨计算，则燃料费用为约万元。水费。经测算本项目年用水量为万吨，水价按元吨计算，则水费为万元。电费。经测算本项目年用电量为万度，电价按元度计算，则电费为万元。燃料及动力费用万元。则正常年营业成本费用为万元。人员工资及福利本项目建成营业时预计定员为人。人均年工资为元，福利费按工资额的计取，合计全年工资及福利费为万元。行政管理和公用费用这部分费用主要有办公用品费邮电通讯费制服摊销保险费旅差费培训费广告费及交际应酬费等。按同类企业实际支出，并参考目前同类企业水平计取，按营业总收入的测算，全年估计为万元。非经营费用非经营费用主要包括折旧及摊销修理费财务费用董事会费等内容。折旧及摊销项目折旧及摊销参照国家现行有关规定进行计算。固定资产折旧采用直线法，残值率按原值的计取。折旧年限为建筑物年设备。
7、及运输工具年家具设备年。项目正常年折旧额为万元。项目递延资产按年摊销，每年摊销费为万元。修理费项目修理费按折旧额的计取，年修理费为万元。养老等保险费按工资及福利的测算，计万元。财务费用财务费用由流动资金和长期借款利息两部分组成。本项目无长期借款。董事会费按营业总收入的测算，计万元年。顾问费按营业总收入的测算，计万元年。以上项合计全年总费用为万元。总成本费用合计表总成本费用表单位万元经营指标数值备注营业成本费人员工资及福利费行政管理和公用费用非经营费用合计如上表，本项目在正常运行年经营总成本费用为万元。财务评价本项目能每年产生利润总额万元，其中所得税万元，净利润。表财务效益分析表单位万元内容数值合计收入客房收入餐饮收入娱乐营业收入其他收入营业税金客房收入税金餐饮收入税金娱乐营业收入税金其。
8、元。以上四项合计全年总税金为万元。成本费用预测本项目成本费用，包括营业费用营业成本费人员工资及福利行政管理和公用费用非经营费用五部分。营业成本费项目直接成本指的是酒店投入营业后，直接物质消耗的费用。主要包括直接材料燃料及动力费。分项估算如下直接材料费用项目直接材料消耗主要是自营商场购进的商品和餐饮所需的农副产品材料。目前商品零售市场的毛利率为，所以自营商场购进商品的成本按自营商场收入的计取，则该项成本为万元。餐饮业的毛利率为，所以本项目餐饮所需的农副产品材料费用按餐饮收入的计取，则该项成本为万元。直接材料费用万元。燃料及动力费用这部分主要有燃料水电等消耗的费用。燃料动力费用参照有关技术资料参数，并适当考虑同行业及本企业实际消耗水平，按现行价格确定。燃料费。经测算本项目年耗号柴油量约吨，。
9、。因这四部分收入相对，可将其分别估算。本研究报告使用的基础数据和基本条件，是根据国内同类型饭店尤其是市内同类型饭店实际经营状况，在分析市场前景的基础上，结合本项目具体情况进行预测和选定。客房收入酒店拥有多种规格客房，因房价不，出租率也不致，按实际情况测算会较复杂。根据上述设施配臵和分析，酒店开业的第三年，也就是年酒店开始进入稳定经营年份。酒店在稳定经营年份的平均房价能够达到元，开业第三年后，在平均客价稳定的基础上，实现出租率的稳中有升。开业后五年客房业绩水平预计如下表预计客房业绩表客房按间套计算年份平均房价元住宿率单房收益元客房总收入万元年年年年年如上所述，平均房价定位在元天，客房出租率按计算，则正常年份酒店收入为套元天天万元。餐饮收入餐厅设计个座位，包括大餐厅包厢西餐厅观光厅大堂吧酒。
10、由于本项目位于台州市杜桥，故竞争性业态选择杜桥镇同类的宾馆饭店进行比较。目前杜桥镇星级酒店有家，建有家三星级酒店，家二星级酒店。整个杜桥镇现有各类酒店小宾馆余家，客房数量间左右，总体上看规模小档次低，服务业尚处于乡村小集镇的落后状态，如遇到重大商务活动团队旅游节假日等活动，镇内宾馆接待能力就受限制。杜桥现主要有久久大酒店新港大酒店即杜桥大厦华吉宾馆等主要宾馆兼营餐饮娱乐。目前设施还较为完善，基本能够满足需要，全年入住率也达到至。但它们的规模较小，如华吉宾馆不过多间客房，酒店装修费用，则楼面单价元按建筑面积计算。表投资成本费用估算汇总表项目单价元总额万元土地成本二前期工程费三建安工程费四酒店装修费五区内配套费六不可预见费七期间费用八投资总额合计资金筹措项目建设总投资万元。公司注册资本金万。
11、拉动了杜桥及周边百姓对商品房小区的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动了杜桥房地产市场的发展。此后，蓝盾时代名邸的开发进步促进了杜桥消费者对商品房的接受。随着杜桥作为副中心城市地位的进步强化，城市配套建设的完善，会有力推动杜桥房地产市场的全面提升。本项目开发商台州万邦臵业有限公司在本镇开发的另个楼盘万邦国际花园项目，强化了万邦地产品牌在杜桥人心目中的地位。依据滨海新城的总体规划，杜桥将是未来滨海新城的主城区，是未来滨海新城的行政商贸服务等综合中心。本项目位于杜桥镇西侧的新城区，即杜南大道与滨海路交汇点，杜南大道是连接规划建设中的台金高速公路东延线和沿海高速公路的主通道，滨海路是杜桥城市建设中最繁华的商业与金融区，商业网点密布，生意兴隆，项目其未来的升值潜力显然无比巨大。杜桥宾馆饭店基本情。
12、等批专业市场及耀达商场华联超市如海超市等大中型商场超市。开办了久久新港华吉等批上规模档次的宾馆酒店。镇区工行农行商行建行等金融机构齐全，且实力雄厚。国家二级车站杜桥客运中心为目前华东地区最大的乡镇级车站。杜桥基础教育职业教育教育应俱全，是省教育强镇，杜桥中学是省级重点中学，杜桥小学是省示范性小学，杜桥电大是全省首家乡镇级电大。镇区设有市直属医院临海市第二人民医院。随着东部沿海大开发，为加快工业化进程，临海市政府强势推进以杜桥为中心的南工业发展区的基础设施建设，力争到年工业总产值达亿元以上，财政总收入达到亿元以上。其中规模以上企业达到家以上，规模以上企业总产值达亿元以上，这为商品房的开发提供了广阔的市场，必将带动杜桥房地产市场的发展。根据杜桥镇十五届人民代表大会精神，杜桥镇实施夯实基础丰。
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