1、 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的 委托合同 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公 司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。 第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提。
2、效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得 以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第 三利润源等方面奠定基础。 项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送 中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调 万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万 件。 工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅 助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积 ，仓储及配送面积，其它用房面积。项目 总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底 流动资金万元。 经综合测算，本项目在投入运营达到预。
3、期收支情况下，全 部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率， 以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税 后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期， 符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目 在财务上可行，有较好的经济效益。 二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积 ， 仓储及配送面积 辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房 建筑密度 容积率 续上表 序号指标名称单位数值备注 绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要。
4、济效益的 目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。 现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关 消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到域的成本控制重视程度较高，与国内企业相比，跨 国公司对物流服务的需求要旺盛得多。到年底，世界强企 业中，已有多家进入了中国市场。这些跨国公司的运作，要求 个强大的物流支持系统作保障。随着对外开放的不断深入，进入我国 的跨国公司无论数量还是营业额都将大幅增加，他们对物流服务的需 求将进步增长。 加入带来的市场机会。今年年底或明年初我国极有 可能加入，关税的降低和些非关税壁垒的被迫取消，将从出 口和进口两个方面大大促进我国对外贸易的增长。进出口总额的增长 必然带来物流的繁荣，从而为物。
5、以上。本项目的配送对象见图。 股份公司内部配送 东方大型超市商业大厦东方百业网 第卖场第二卖场第三卖场第四卖场第五卖场 参股公司配送 东方装潢二百电器商厦百业超市东方药业其它 芦庄店沁园店刘潭店上马墩店稻香店学前店小桃园店河埒店南阳店山北店西郊店 系统外部配送 市内网点宜兴网点江阴网点锡山网点其它 市 第 百 货 集 团 市 八 佰 伴 商 贸 中 心 市 天 惠 超 市 公 司 市 星 河 商 业 公 司 宜 兴 市 蛟 桥 商 。
6、 建设目标的提出 商业大厦股份有限公司是市最大的商业零售企业。股 份公司在做好百货零售主业和发展品牌经营战略的基础上，紧 紧依托主业，开展多元经营，取得了良好的经营效益，成功跻身于 全国商业流通领域领先地位。 面对飞速发展的经济形势，特别是我国即将加入，机制 规模技术管理远胜于己的外资商业企业将迅速进入和扩大国内 市场，国内商业企业竞争力必将经受相当严峻的考验。为此，股份 公司提出要打破传统的供销经营模式，确立了大市场大贸易大 流通的战略思想，在提高主业综合经营效益的同时，寻找契机，结 合自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。 其中，物流配送中心及超市的建设是股份公司多元发展的重要方 面。 本项目建设地点为，。
7、在充分利用商业大厦股份有限公 司现有条件的基础上，根据省市及周边地区市场分析与需 求预测，结合股份公司现有情况，提出以下建设目标。 二建设目标 总体要求 成为股份公司未来年连锁商业发展的基础和保障，克 服股份公司主业发展中的物流瓶颈障碍。 具有物流配送的社会化服务功能，成为华东地区有较大影响 力的专业性物流配送基地之。 以拟建大超市为龙头，推动股份公司在周边农村集镇建设连 锁超市销售网络，提升股份公司的规模经营能力，与麦德龙 家乐福等洋超市相抗衡。 形成核算的企业运行机制，降低股份公司商品流通过程 中的运营成本。 采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。 建立完善的信息处理和交换系统并可加以扩展升级。 目标年限 设。
8、场 宜 兴 市 苏 南 商 厦 宜 兴 市 通 达 商 场 宜 兴 市 华 地 广 场 宜 兴 市 华 都 商 场 宜 兴 市 华 联 商 厦 江 阴 百 货 大 楼 江 阴 国 际 购 物 中 心 锡 山 商 城 锡 山 市 港 下 农 贸 市 场 常 州 网 点 镇 江 网 点 张 家 港 网 点 靖 江 网 点 泰 兴 网 点 图配送对象示意图 级 配 送对 象 二级 配 送对 象 三级 配 送对 象 第四章建设目标及建设内容 第节建设目标。
9、流业的发展提供巨大的市场机会。 可以预见，随着进步深化社会分工和扩大对外开放，我国的 物流业尤其是第三方物流业存在着广阔的发展前景。 本项目物流市场分析及预测 本项目拟建的物流配送中心的功能主要是方面为股份公司内 部及参股公司等系统内提供配送服务另方面为系统外有关公司及 单位提供社会化物流配送服务。系统内服务的对象有为商业大厦零售 商场家拟建中的东方大型超市家百业网销售客户以及下属子 公司超市连锁店若干家。系统外提供服务的对象有市第百货 集团八佰伴商贸中心天惠超市星河商业公司以及宜兴江阴 锡山等市县商业网点。根据对这些服务对象现有的销售能力及发展趋 势的分析，这些服务对象所需提供配送服务的配送总金额近期内在 亿元左右，远期将在亿元。
10、和经营收入对本项目实现预期 效果的影响均较大。建议在项目的建设经营过程中注意加强工程 建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避 免项目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波 动，而影响项目的预期效果。 物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储 运尽可能统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离， 同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性 物流配送中心。 第二章项目建设必要性及意义 我国及省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生 产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动 社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经。
11、经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万元正常年 经营成本万元正常年 利润总额万元正常年 所得税万元正常年 税后利润万元正常年 未分配利润万元正常年 投资利润率 投资利税率 主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率 所得税前 所得税后 自有资金内部收益率 全部投资财务净现值评价基准 所得税前万元 所得税后万元 自有资金财务净现值万元 全部投资回收期 所得税前年含建设期年 所得税后年含建设期年 自有资金投资回收期年含建设期年 盈亏平衡点生产能力 三存在的问题及建议 项目的建设投资运行成本。
12、 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会 计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。 是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品 流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流 中心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作 用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大 厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力， 还能更有。
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某大型物流配送中心及超市项目可行性商业策划书.doc
