1、风景线, 第第三三章章旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店地地理理位位置置调调查查及及分分析析 项项目目地地点点 如下图所示，旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店项目地址位于湖北省襄樊市高新技术产业区名城路和环湖 西路的交界处，占地面积共平方米。 图旺前东湖国际花园旺前东湖国际大酒店规划方案 图高新区及旺前东湖国际大酒店地理位置图 周周边边环环境境 如图所示旺旺前前，国国际际大大酒酒店店位于襄樊高新技术产业区之东湖车城湖边，与高新区管委会隔 湖相望，邻接东湖国际花园高尚住宅小区，并与汽车工业园近在咫尺，园区内有许多著名的大型企 业例如汽车销售天籁轿车生产线东风康明斯公司龙襄樊公司物流中心等。 交交通通的的便便捷捷程程度度区。

2、特别是大规模的高档酒店建设之 前，高新区的建设和发展将为旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店直接提供大量商务客源。旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒 店店作为高新区唯年的高档酒店项目，将吸引大量中高档商务客人。 同时，高新区襄阳区自身的工商业服务业写字楼的发展和政府各项职能部门也将产生 定的商务和政务需求。 此外，旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店到市区距离仅有约分钟的车程，根据周边商业区的发展以及 酒店自身的定位，旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店亦能吸纳大量市区高档商务和政务客人。 会议需求类似于商务需求，会议需求也将主要来自于高新区和襄阳区，特别是高新区的 汽车工业园区将为旺旺前前，东东湖湖国国际际酒酒店店提供主要的会议需求。

3、同时，随着本地经济的快速发展，襄 樊市及鄂西北周边地区的商务和政务会议需求也将迅速增多。 休闲娱乐需求旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店周边乃至整个高新区在短期内难以发展大规模的 旅游产品，因此难以吸引众多旅游客源。规划中的旅游项目在近期内还不会形成规模。但是随着高 新区和襄樊市工商业的迅速发展，高新区和周边地区对休闲娱乐设施的需求亦将迅猛增长。 项项目目地地点点优优劣劣势势分分析析 项项目目地地点点优优势势分分析析 旺旺前前，东东湖湖国国际际酒酒店店是目前年内高新区内距离汽车工业园区最近的高档商务会 议度假酒店，且地处美丽的东湖车城湖岸边距离市区仅分钟车程根据高新区管委会的介 绍，虽然有另家高档酒店在远景规划中，但其建成将至少在年以。

4、市场特别是会议市场的组成部分。随着襄樊市借助高新技术产业的发展机遇，将襄樊 建设成为湖北省经济大市的战略实施，在可预见的五至八年内，还将有更多的高档酒店出现在襄樊 市区及周边地区。 经初步调查和不完全统计，襄樊市区现有达到四星或四星以上标准的部分酒店如下 表襄樊市区部分星级酒店统计表 酒店名称星级房间数 艾美酒店准五星 汉江国际大酒店四星 荣华国际大酒店四星 红宝石国际大酒店准四星 名人城市大酒店准四星 格兰美大酒店准四星 铁路大酒店准三星 南湖宾馆类四星 十十堰堰市市旅旅游游市市场场和和中中高高档档酒酒店店发发展展状状况况 十堰市上半年，全市接待国内外游客达到了万人次，总收入实现了个亿，分别 增长和，旅游创汇万美元，增。

5、京北路号三星 车城宾馆张湾青年广场三星 襄襄樊樊市市未未来来市市场场新新供供给给 根据的调查，目前襄樊市已知扩建新建高星级酒店项目有家，其中川惠宾馆的扩建和 新建的开放大酒店将达到五星级标准，而港景碧云天大酒店正在以五星级标准建造。 表襄樊市近两年预期开业的中高档酒店统计 酒店 建筑 面积 预计 客房数 间 坐落 地点 预计 星级开业时间 川惠宾馆荆州街年底 开放大酒店胜利街年底 港景碧云天大酒店长虹路年底 总计 此外，的调查显示，在高新区还有另外家高星级酒店项目正在酝酿和设想之中，因尚 未进入正式规划阶段，目前无法得知其相关信息。根据酒店业发展的规律，估计在至 年间，襄樊市和高新区中高档酒店市场。

6、级酒店营业收入构成比例 客房收入 餐饮收入 其他收入 客房收入 餐饮收入 其他收入 表襄樊市部分星级酒店经营情况 星级酒店名称客房数 年 开房率 年 开房率 年 开房率 年 月 平均房价 汉江国际大酒店 准艾美酒店 准荣华国际大酒店 准红宝石国际大酒店 准名人城市大酒店 准铁路大酒店 准格兰美大酒店 年平均开房率 年客房总数 年平均房价 表襄樊市部分高档酒店商务客人客房日均平等市场份额 酒店名称客房数 平等市场 份额 平等市场 份额 客房数 备注 汉江国际 荣华大酒店 红宝石大酒店 名人城市酒店 艾美酒店 铁路大酒店格兰美 总计 表。

7、襄樊市部分高星级酒店整体管理情况比较 酒店名称大堂装饰客房中餐厅西餐厅宴会厅会议室会议设施整体管理水平服务质量康娱设施 汉江国际良良般般般般良般般般 艾美酒店良优优优良良良良良良 荣华大酒店良般良良般般般般良良 红宝石大酒店般良般良般般般差差良 名人城市酒店差般般良般般般般差般 铁路大酒店差般般般般般般差般般 说明鉴于我国的旅游统计数据易受其它因素的影响，对从官方渠道获得的数据信息进 行了妥善处理，并通过深入的市场调查从多方面收集信息，进步验证有关统计数据的科学性和客 观性。 根据的调查，襄樊市中高档酒店的平均开房率已超过市整体住宿业的水平。年 年上半年，客源构成包括商务住房客人约占，会议游客和旅游休闲客人， 政府接待客人，其。

8、至少还将增加家酒店约间客房。但考虑到高新 区在近年内可以预见的超常规发展，认为至少在将来的年之内，市场需求的增长幅度将超 过或至少与供给的增长幅度持平。 另外，从十堰市目前的客源结构和组成来看，除旅游过夜客人外，其他方面的客源基本不构成 威胁。相反，襄樊在经过年旅游资源整合高档酒店快速发展后，其酒店业对过夜旅客的竞 争力也将会有大幅度提高。 襄襄樊樊现现有有高高档档酒酒店店经经营营状状况况及及客客源源市市场场调调查查及及分分析析 以下图表显示了襄樊市部分高星级酒店的经营业绩和管理水平。襄樊市区内中高档酒店市场从年后开始复苏，年年平均开房率达到。年的 前个月平均开房率比上年同比增长了，反映出市场对高档酒店住宿需求的上升。 图襄樊市年高星。

9、长了，旅游综合发展水平排全省的前三。 十堰市自年以来，由于大力开发武当山旅游区和相关旅游产业，再有因湖北二汽的长久影响力培养了批商务客源，酒店市场在旺季开始出现供不应求的局面，就是在正常季节中高档酒 店开房率也在百分之八十左右市场需求的增长刺激了酒店业规模的增长。至年，十堰市和 武当山各个档次的酒店和旅馆已达余家，约张床位。但十堰市目前还没有四星级和以上 酒店，比较好的部分酒店现有燕良大酒店华中大酒店凌霄大酒店汉江国际大酒店等挂牌三星 级酒店。 表十堰市目前中高档酒店览表 酒店地址星级客房数 华中大酒店湖北省十堰市人民南路号三星 燕良大酒店十堰市主干道人民北路三星 凌霄大酒店湖北省十堰市人民北路号三星 汉江国际大酒店湖北省十堰市北。

10、酒店。 截至年底，襄樊地区共有星级酒店家，其中四星家，准四星八家，三星家。 从旅游局的统计资料来看，近年来襄樊市各区中高档星级酒店发展较快，从至年上半年 就增加十二家三星和准四星级以上的酒店，例如格兰美酒店艾美酒店按五星级装修，而且 在年将会有三家五星级酒店开业，它们是位于襄阳古城的川惠宾馆，前身是襄阳宾馆， 宾馆目前外立面工程已经结束，正在进行内部装修，预计年年初开业位于人民广场的 襄樊开放大酒店，目前也亦进入内装修阶段，预计在年底或年初开业位于襄樊市 春园路和长虹路交界处诸葛亮广场对面的港景碧云天大酒店，目前正加紧施工，预计年 年底开业。因此，认为襄樊市各区内达到四星或四星以上标准的酒店都是旺旺前前，东东湖湖国国际际大大 酒酒店店竞争。

11、后。因此，位于东湖车城湖 岸边的旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店具有较好的地理位置条件 旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店位于高新区规划中的核心地区 从名城路和环湖西路两个方向出入，旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店均享有较好的能见度 ④④市政府与高新区有关政策对旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店无限制，酒店可以考虑以尽可能大的土 地规模来获得最高的经济收益。 项项目目地地点点劣劣势势分分析析高新区本地市际平均房价 市场定位 客源档次及构成 餐饮和会议设施品质 酒店总经理们对于市场和竞争对手的评价。 基于上述分析，认为旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店的竞争市场主要由两部分组成襄樊市的襄 阳区和高新区内的中高档。

12、位优势非常明显。东西南三面分别与襄新公路襄樊河南新野樊魏公路襄樊 河南魏集国道接壤襄荆襄樊荆州汉十武汉十堰两条高速公路互通交汇点， 就在园区边界 焦柳汉丹襄渝三条铁路干线在襄樊交汇，襄北编组站是全国个路网级大型编组站之 襄樊机场已基本开通全国主要城市的航运业务，交通条件十分便利。 能能见见度度 旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店位于高新区名城路和环湖西路的交界处，东湖车城湖以西，所在区 域已建及在建建筑多为五至九层，区内目前暂时没有规划其它高层建筑。本酒店建筑体高度为 层，能见度较好。 需需求求的的邻邻近近程程度度 对旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店与各种需求的邻近程度分析如下 商务政务需求在高新区各项服务配套设施完善之前，。

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