1、间上的成规模集聚现象，在经济全 球化的今天，产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重 要条件，引导和强化产业的集群化发展，正日益受到国内外各地政府的广泛重视。 因此，深业泰富汽车物流产业园作为高集聚型汽车物流服务区，对提升特区 内的产业用地效益具有重要的示范意义。 有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济发展 汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售服务，包括后期的废旧 汽车回收处理，已经日益成为个效益巨大的产业链条，对城市经济的发展具有 举足轻重的影响。 销售交易金融按揭保险服务关税缴纳 相关费用缴纳提车服务上牌办证 作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售服务业，其发。
2、区物 流仓储服务区汽车配套服务区于体，并包含代理上牌代缴车辆购置税车 船使用税代办保险等条龙服务业务。不仅可以提升和带动该片区的整体发展， 实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，包括物流 运输贸易等，必将有力地带动笋岗清水河地区经济的快速发展。 基本结论 深业泰富汽车物流产业园的规划建设顺应了深圳市政府重点发展的现代物 流业的政策走势，率先响应城市对物流园区功能布局调整的要求，将对深圳 高端物流业的发展起到带动与表率作用。 本项目经济上可行，具体财务指标如下 „全租模式 按照自有资金银行融资全租模式下，项目经济效益指标如下 项目总投资额约亿元，年投资利润率项目财务税后内部收 益率项目税后财务净现值，。
3、万元，项目税后动态投 资回收期含建设期年 „租售结合模式 按照自有资金银行融资租售结合模式下，项目经济效益指标如下 项目总投资额约亿元，年投资利润率项目税后财务净现值 ，万元，项目税后动态投资回收期含建设期年 „全售模式 按照自有资金银行融资全售模式下，项目经济效益指标如下 项目总投资额约亿元，年投资利润率项目税后财务净现值 ，万元 项目市场分析 宏观背景分析 宏观经济分析 国内经济发展现状年明显下降，年季度整体表现 好于预期 年在金融危机的影响下，中国经济出现了明显放缓的趋势。国内生产 总值亿元，同比增长，年以来首次降至个位数，经济形势十分紧 迫。而中国政府也明确了当前首要任务是保经济增。
4、海 北京 广州 数据来源各地统计局网站 从表中可以 主。其他用地包括铁路专用线三类居住用地二类工 业用地未利用地和少量企业办公用地。 表红线内用地 代码 用地性质 用地面积万平方 米 占建设用地比例 占总用地比例 三类居住用地 行政办公用地 二类工业用地 普通仓储用地 对外交通用地 城市建设用地 未利用地 规划总用地 建筑现状 建筑类型 规划区现状建筑功能以物流工业及居住为主，物流及工业建筑多为低层自 建厂房，大都较为简陋，布局较为杂乱。居住。
5、成熟。 该项目的启动将起到带动周边区域整合空间资源的巨大作用。 政策优势 笋岗清水河物流园区是深圳市七大物流园区之，也是深圳开发最早最 为成熟的物流园区之。深圳市政府则直重视本市现代物流业的发展，将现代 物流业与现代金融业高新技术产业列为深圳市三大支柱产业，并从物流环境 物流政策上给予优惠和支持。 产业优势 汽车物流园区作为汽车产业链终端，并融物流商流资金流信息流于 体，以消费品物流配送为主体，集仓储配送产品展示新品发布信息处理 电子商务行政办公购物娱乐等多种功能于体的以市域配送为主区域配送 为辅现代化物流园区，并将在笋岗清水河物流园区内发挥重大作用和带动作 用。 发展劣势 清水。
6、致园区多达以上的公司仓库出现空置。因此加快清水河物流园区 的改造，促进笋岗清水河物流园区的发展势在必行。 项目分析 优势 区域基础良好，拥有适合发展大宗商品交易的产业基础和物流基础 深圳汽车消费领先全国，面临结构性升级 深业拥有良好的社会资源和雄厚的开发实力。 劣势 项目所处区域整体环境条件较差，交通可达性差 园区内企业规模偏小，产业结构层次较低 商业地产的发开运营都需要雄厚资金，需要集团和银团给予支持。 机会 国家出台了相关产业振兴计划，汽车产业和物流产业名列其中 深圳市政府明确了区四市的定位，其中国际化大都市和创新型城市为项 目发展奠定基础 汽车流通领域的变革迫在眉睫，。
7、新销售模式呼之欲出。 威胁 北京上海广州都在争取此类项目的建设，而厂商是有限的 时间节点刻不容缓，需要全力推进，各方配合。 项目总体定位分析 总体定位原则 土地集约化使用原则 作为深圳市最为稀缺的不可再生性资源，土地的高效和集约化利用是空间资 源的主要发展方向，因此在满足功能需求的同时，在土地的开发强度上应尽量提 高土地利用率，获取土地收益的最大化。 可实施性原则 通过对各层次相关规划的研究以及在对本地区未来主导产业定位分析的基 础上，合理配置各项功能设施，完善区内核心功能，力求达到项目的可实施性。 整体性原则 在限定建筑容量确定用地功能和内外交通组织方面，注重与片区结构的协 调，。
8、河地区环境和形象问题突出 当前，清水河片区内的物业平均租金只有笋岗片区的约。该片区的环境 和形象已经严重制约了区内企业的发展和转型，众多投资者虽然都看好其未来的 发展前景，但鉴于它的现状，纷纷选择了观望。应尽快启动环境改造和形象工程， 提升本地区的城市形象和知名度。 清水河地区规划建设相对滞后 据资料显示，从年清水河物流园区成立至今，园区 在物流产业上发挥了巨大作用，但由于园区内没有市政道路及交通体系不完 善，又受广深铁路及山体限制，致使与外界交通联系不畅，加之管理和环境治 理没跟上，从而导致大片土地大量物流设施和设备闲置浪费，仓库使用效率 低下。由于市政环境差，新的物流需求商和物流企业不愿到清水河物流园区 发展，导。
9、建筑为为物流区及工业区配套建设 的职工宿舍区，区内另有部分企业办公建筑。 建筑高度 规划区内多为低层建筑，层高层。在规划区 中部有栋四层建筑，为企业办公用途。 建筑质量 现状建筑多为砖混结构，建筑质量般，使用年 代较久。 项目综合条件评价 发展优势 从本项目所处的发展条件上判断，其本身具有政策区位交通资源等充 足的优势条件，但也面临些问题，因此，应深入分析其发展的优劣势，认清发 展趋势和潜在优势资源，以达到进步优化本项目的功能和发展定位的目的。 区位优势罗湖区地处深圳的中心位置，而笋岗清水河物流园区位于其北 部，周边交 通便利，对外区域性道路和城市干道网络系统发达，周边商业性配套设。
10、。因此， 宏观经济有利的发展形势将对各行业的发展起促进作用。 深圳经济发展现状抗金融危机能力强，重要经济指标仍处于全 国领先地位 近年来，深圳市国民生产总值以年均近的速度快速增长，经济发展 成果显著，产业结构良好。虽然年深圳面临着金融危机的巨大冲击，经济 发展环境艰巨，但深圳的产业升级和调整抓得早，因此抗危机保增长的工作处 于全国的前列。目前深圳经济发展主体的基本面比较稳定。 深圳国民生产总值及增速 表深圳主要经济指标与其它三大城市的对比年 亿 元全国排名人均美元全国排名 人均可支 配收入全国排名 深圳 上。
11、拉动内需和和促进消费， 并相应出台了万亿投资计划及十大产业振兴规划等重大措施，力争在外围经济 形势和持续严峻的情况下，促使中国经济率先复苏。 年累计增速 年季度 截止到年第季度， 国民经济运行出现了积极变化， 整体表现好于预期。初步核算， 季度国内生产总值亿 元，按可比价格计算，同比增长 。居民消费价格同比下降 ，工业品出厂价格同比下降，环比降幅逐月缩小。 当前国际金融危机仍处在调整之中，但中国季度的经济运行状况已经好于 预期的表现，有逐步启稳的趋势，未来将有可能在全球范围内率先回暖。
12、展关系到后续相 关产业的发展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修服务行业不仅增加地区 对汽车零配件维修工具检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件电子工 具和检具的需求，而且是汽车消费信贷保险等汽车金融业发展的前提，汽车金 融业的发展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的发展创造了条件。 其产生的推动效应将拉动汽车装饰汽车租贷，以及旅游休闲体育运动等相关 产业的发展，而由汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。 因此，建立完善便捷诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对 带动深圳汽车物流行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。深业泰富汽车物 流产业园的建设，将会形成集品牌专营区汽车集中贸易区零配件服务。
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汽车物流产业园规划项目可研计划书.doc