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万科集团房地产开发项目工程管理流程指引管理制度汇编 万科集团房地产开发项目工程管理流程指引管理制度汇编

格式:DOC | 上传时间:2022-06-24 20:22 | 页数:105 页 | ✔ 可编辑修改 | @ 版权投诉 | ❤ 我的浏览
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1、,国际社区设项目二部和景观市政部,由国际社区项目发展经理统协调。景观市政部系针对国际社区大市政景观专门成立的,目的是对景观工程实行专业化管理,全力打造国社市场卖点,为后期楼盘持续旺销提供硬件支持。统管理有利于人力资源和其他内外部资源有效共享,合理均衡地对大项目实施管理并对政府周边关系形成更加密切的沟通渠道和协作关系。内外部协调事务繁多也是大项目管理的特点之在项目开发初期,项目部成立前后,我们就积极主动地收集各方信息,与政府相关部门,周边农村街办派出所等建立起了良好的沟通渠道,且直以来保持着良好的合作关系,对后续开发的顺利推进排除了不利条。郭总还曾亲自带领项目部和公司相关部门负责人到政府政务中心拜访过规划建管等主要公务人员。对公司内各部门的配合,意识到主动和理解的重要性,在经常性地与各部门进行正式和非正式交流学习的同时,项目管理也得到了相关部门的理解和支持。公司各部门均能做到主动调整部门内分工,人员安排向大项目合理倾斜,适应国际社区整合后管理模式。本项目能够得以如此快速的发展,与公司各部门的全力支持和配合密不可分。总之,大项目管理有着太多自身的特点,总的来说大致有以下几个方面计划为主,统筹至上各方介入,统协调市政先行,设施配套品质保证,科学创新。总之句话,全局意识是大项目成败的关键,如何保证项目开发又好又快,是个难题,以上做法有的是成都公司近年来的经验,有的则是出了问题后得到的教训。效果如何,关键在于过程中的落实。这是项枯燥而漫长,需要细心和恒心的工作。我们清醒的认识到在目前的房地产市场形势下,企业要保持行业领先地位,速度和品质二者缺不可。我们更有信心,通过我们的努力,在快速开发模式下,使已得到市场广泛认可的中海地产品牌和流的楼盘品质得到保持和提升。万科集团房地产开发项目工程管理流程指引对于普通的房地产开发项目而言,工程管理流程般如下项目部组建公司取得用地许可后,应尽早确定项目经理人选,尽快明确项目前期人员组成,以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作。完成时间取得用地许可证后落实部门公司项目部成立后,应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划,并通过公司。

2、高,不自觉地会对比前期楼盘,当发现在价格发生较大变化的同时,楼盘品质并未有明显提升,自然而然地形成不平衡心态,提高质量标准,加大质量投诉率。量大面广容易集结社会影响大,也是大项目质量投诉的重要特征就国际社区而言,各地块业主甚至包含未入伙工程,很容易通过网络等方式形成集结之势,若有件小事处理不好或不当,极有可能在短时间内形成群诉事件,难以收拾。好在成都公司已经深刻地意识到这个问题,已经制定出多项应对策略和内部措施制度,已建立了套快速应对机制。当然,这套机制在实践当中,还需不断完善和修正④业主对居住配套期望值较高也是品质投诉的焦点之。在此又要提到项目整体发展思路和整体规划方案的重要性。由于前期销售对业主提出的有关配套投用和呈现时间解释不清或说辞,造成业主与公司产生误解,最终又没能给出有说服力的答复,导致投诉升级。国际社区项目因整体发展计划的变更和局部的规划调整,也使销售承诺引发了不少业主投诉。现场工程管理的经验和特点施工生活区办公区实行提前规划集中管理,对于提高如此大项目的管理效果水平以及办事效率等起到了积极作用。当然,这样做的前提是在大发展计划地块规划明确的基础之上的。在后期开发的地块内设臵集中搅拌站,既节约了投资,也提高了工程进度,更明显的是为项目物资供应的管控提供了有利条件。待开发土地的利用也关系到现场工程管理。国际社区项目在生活办公区搭建搅拌站设臵可利用地材的堆存环境改造方面,以及地块规划展现方面,应该说是与物业过程介入管理息息相关的,简单地说就是项目规划和物业管理充分合作,合理分工,使待开发地块的价值得到有效运用,既为销售创造了条件,又降低了工程成本。④国际社区按规划条件划分为个地块,平均每个地块面积百多亩。前期工程家监理单位个监理部要同时监理三个地块,从工作成效看,明显感觉到力不从心。经过大量的同行交流,我们改变了监理分判模式,坚持个地块不少于个监理部,且工程总监只承担个地块甚至半个地块监理任务,这样保证了现场大量繁杂的监理工作能够在总监的领导下快速处理,效果很好。根据国际社区项目特点,在去年下半年对项目部进行了整合,其目的就在于统筹管理和突出重点。经整合。

3、材料新技术新工艺变化较快发展迅速。例如年前还在大量使用的铸铁排水管现已基本被管普遍替代在短短两三年间,小区对讲已经历了普通壁挂式或嵌入式对讲黑白及彩色可视对讲住宅智能化集成终端等几代产品的更替。因此,在项目开发前期的设备材料选型定位工作中,要加强对各种新材料新技术新工艺的考察研究,按照施工样板小规模试用大规模使用的步骤来谨慎持续地推进三新设备材料的运用。前期工程阶段施工路口开设完成时间前期工程开始前完成,并尽可能在围墙施工时与围墙并考虑。落实部门发管部负责向城市管理部门报建项目部负责施工路口位臵选定及路口开设施工管理配合部门合约部负责委托施工单位施工注意事项施工路口位臵宜结合小区总平面设计正式路口位臵设臵。尽量结合主包单位标段划分考虑每个主包单位都有的出入口,施工路口的数量应以满足及方便现场施工管理需要为原则,不宜太多,也不宜太少同时也应兼顾不同施工阶段或现场流水施工的需要。④施工路口应按城管文明施工需要设臵洗车台及沉砂池等,并续销售创造了舒适的看楼路线。设施配套也是大项目持续开发所必须及时完善的。国社项目建设开始就考虑到业主入托入学购物就医等硬件设施的及时配套。项目开发到年低,在入伙后的很短时间内就先后建成并投用了外方和中方小学幼儿园农贸市场麦当劳餐厅室外泳池以及互惠超市等配套,第二个幼儿园和中学已开建。今年还将在年中开始修建大型购物街等大型公共建筑。应该说在配套建设方面,国际社区打的是有准备之仗。但电力配套建设方面,受政府办事能力和服务意识方面的制约,到目前为止外部电源仍未建成通电,对项目后期开发产生较大阻力。目前公司正在尽最大努力寻求突破。品质投诉特点国社项目业主品质投诉具有持续性特点由于该项目系滚动持续开发,前期入伙业主由于配套不完善,周边环境有待开发,还有较大部分投资型业主的原因,不急于入住,对房屋质量验收不积极,甚至入伙时也不到现场。导致入伙后相当长段时间,陆续有业主接房验收,造成集中入伙整改特征不明显,变为持续整改。还有个品质要求高的特点由于该项目地处三环以外公里多,相对周边楼盘来讲房屋售价较高,受市场因素影响后期业主购房价格上涨较快,造成心理期望值。

4、等解决方案提供依据。供电通过对项目所在片区变电站及供电线路现状及近远景供电建设规划的了解,调查分析周边可靠的临电电源接驳点,调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案,以最终找出最经济可靠的供电方案。④电讯电讯工程包括有线电视固定电话移动通讯宽带网络等市政配套工程。通过前期的市场调查和经济分析,需要确定由市有线电视台还是由当地镇办电视台的接入有线电视信号小区固话是采取电信还是网通的运营方案小区网络是采取上网还是宽带上网等电讯解决方案。燃气由于燃气管道建设进度往往跟不上项目所在片区的城市建设进度,故项目开发前期往往面临着是依赖市政燃气管道供气还是小区自建瓶组站供气的方案选择。燃气工程方案的确定需要综合权衡项目所在片区燃气配套建设的总体规划本项目规划方案设计如小区自建瓶组站,则燃气瓶组站范围内都不得有建筑物小区竣工入伙时间等方方面面情况来进行决策。排污随着社会对节能环保政策的日益重视,政府对小区污水排放的审查也日趋严格。小区污水经过化粪池处理后能否直接排入市政污水管道不但决定于周边污水处理厂的投运进度,而且还决定于小区于污水处理厂之间污水市政管道的建设情况。如小区污水不能在入伙时直接排入市政污水管道,则在项目开发前期考虑建设小区污水处理生化池,并需相应考虑生化池的建设用地建设成本运行维护费用等等问题。设备选型定位完成时间方案设计阶段落实部门发管部设计部设备选型定位注意事项做好设备材料的选型定位工作当前建筑市场中材料品牌众多,产品规格档次不,产品质量也良莠不齐。同时,施工图纸中般不给定材料品牌,有的连材质也不给定,需要根据楼盘的定位和设备参数来选用合适的材料产品。因此,做好设备材料的前期选型定位工作就尤为重要。在进行材料选型定位时,首先要对本项目所需采用的水电气空调等各设备材料及常见品牌进行列举尽量不要漏项,然后通过调查问卷厂家考察楼盘调研等方式对各种类的产品品牌进行调查研究,并按照各品牌的市场占有率生产供货能力性价比等参数进行档次划分,最后根据本项目楼盘档次定位来在同档次的设备材料品牌中进行选择。新材料新技术新工艺的运用相对土建专业的产品材料相对稳定而言,设备专业的新。

5、测绘单位进行原始地貌测绘,为项目施工总平面规划设计提供依据,也为今后土方分判施工及结算提供依据。地质勘察完成时间初步勘察在方案设计前详细勘察在扩初设计前落实部门发管部或项目部委托勘察单位对项目地块地质情况进行勘察配合部门项目部现场配合,如提供临水临电接驳等注意事项项目块获取后,就可以进行项目地质情况初步勘察,初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察,可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后,应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进步进行详细勘察。般来说,工程勘察费占项目开发总成本的比例很小,而地质情况勘察的准确性相当重要,对确定基础选型及基坑支护方案影响极大,应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察,不宜为省勘察费而随意减少勘探点及勘探深度。对于地形高低起伏大地质情况变化大地质情况复杂的项目,如初步勘察中反映出地质情况变化大或地质情况复杂的项目,在详细勘察时应适当加密勘探点或加深勘探深度。这种情况下地质勘察结果的全面性及准确性对准确选取基础形式及基坑支护方案尤其重要,在项目地质勘察阶段对此如不高度重视,今后在施工中才发现地质勘察结果全面或不准确将可能引起不得不改变基础形式改变基坑支护形式等重大变更,有些甚至已为时已晚而无法采取弥补措施,现场相当被动,对项目的影响将不可估量。周边市政配套调查及方案优化完成时间方案设计前落实部门发管部项目部周边市政配套调查设计部周边市政配套与项目接驳方案优化配合部门项目部现场配合,如现场实地踏勘测量等注意事项发管部及项目部应在项目前期方案设计前对项目周边市政配套情况进行实地踏勘及向有关市政部门收集相关资料的方式进行调查,并将调查情况提供给设计部发管部及设计院,供方案设计及方案优化时参考。供水重点调查项目所在片区的供水现状是供水充裕还是供水紧张,调查供水水厂及管道网络的建设现状及近远景规划,调查水压水量数据及周边楼盘供水解决办法。通过上述情况的调查分析,制定本项目临时施工用水和正式供水的解决方案,为小区环路管道敷设方式小区要否二次加压及地下水池容量主体建筑各楼层是利用市政压力直接供水还是变频供水。

参考资料:

[1]【定稿】2008年绿城集团精装修工程管理指引管理资料_制度汇编(第67页,发表于2022-06-24 20:50)

[2]2008安全标准化安全生产规章制度汇编_全套管理制度(第197页,发表于2022-06-24 20:50)

[3]【定稿】2005年各地高考英语模拟试卷易错题汇编_全套管理制度(第18页,发表于2022-06-24 20:50)

[4]【定稿】2005年各地高考英语模拟试卷易错题制度汇编_全套管理制度(第18页,发表于2022-06-24 20:50)

[5]【定稿】2#高炉炼铁机械操作维护检修规程管理资料_制度汇编(第97页,发表于2022-06-24 20:50)

[6]1908高档普采工作面安装作业规程管理资料(第28页,发表于2022-06-24 20:50)

[7]【定稿】18205工作面作业规程管理资料_制度汇编(第57页,发表于2022-06-24 20:50)

[8]【定稿】16中03工作面设备安装作业规程管理资料_制度汇编(第21页,发表于2022-06-24 20:50)

[9]【定稿】15万吨连续热镀锌生产线设备技术协议管理资料_制度汇编(第46页,发表于2022-06-24 20:50)

[10]【定稿】15103工作面安装规程管理资料_制度汇编(第22页,发表于2022-06-24 20:50)

[11]【定稿】14111里块采面安装作业规程管理资料_制度汇编(第22页,发表于2022-06-24 20:50)

[12]【定稿】14111采面安装作业规程管理资料_制度汇编(第19页,发表于2022-06-24 20:50)

[13]【定稿】131103一联巷掘进作业规程管理资料_制度汇编(第29页,发表于2022-06-24 20:50)

[14]【定稿】12MW汽轮发电机组操作规程管理资料_制度汇编(第77页,发表于2022-06-24 20:50)

[15]【定稿】110kV长里变视频监控系统全套竣工资料管理资料_制度汇编(第27页,发表于2022-06-24 20:50)

[16]【定稿】110KV罗庄变电站安全文明施工实施细则管理资料_制度汇编(第34页,发表于2022-06-24 20:50)

[17]【定稿】110KV砚山三星变电站工程土方开挖作业指导书管理资料_制度汇编(第67页,发表于2022-06-24 20:50)

[18]【定稿】110KV格尔变电站工程安全手册_安全管理手册(第75页,发表于2022-06-24 20:50)

[19]【定稿】110kV彭泽变电站环境整治技术规范书管理资料_制度汇编(第23页,发表于2022-06-24 20:50)

[20]【定稿】110KV变电站值班员手册_全套完整(第341页,发表于2022-06-24 20:50)

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