（定稿）龙房商道项目投资可研立项报告（完整版） ㊣ 精品文档 值得下载

商业发展现状分析我们认为北京市商业发展有以下主要特征城市商业吸引力巨大，作为国际性大都市，无论是出于战略核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，发展要求还是对庞大购买力追逐，北京商业吸引了国内外诸多商家进驻，可以说北京商家数量之多和种类之全在全国都是领先。

商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，北方面提供了择优组合空间。

体现特色原则经营致胜之道在于特色，该原则运用有两层含义其，在选择经营内容从而确定合作伙伴方面，应尽可能以在目前北京市场上前所未有为先决条件。

这主要是针对本项目主营内容。

这就是说，并不是地区饮大型综合超市此方案充分突出了项目餐饮娱乐中心特点，考虑业种安排主要依据来源与当地居民消费习惯分析。

调研结果显示，在本区域居民进行业余休闲活动选择时，娱乐消费前两名是看电影占比占比。

针对这两种娱乐消费进行调研时发现，被访者看电影频次为平均每月次，平均每次消费元左右，根据周边居民和办公人员数量，这部分月消费总额约在万元左右。

而人均消费在元左右，频次为平均每月次，这部分月消费总额约在万元左右，这两个业种有很大市场需求，并且在项目区域竞争并不是非常激烈，只要招商得当，引进商家品牌有吸引力，上述业种将拥有广阔发展前景。

本项目方便交通条件对于大型综合超市也有相当吸引力，并且周边居民也有这方面需求，因此可以作为辅助业态引入本项目。

方案二主营项目大型影城和品牌电子数码专卖组合辅助项目大型餐饮大型综合超市第二方案与第方案主要区别在于增加了品牌电子数码专卖店这业态，电子数码产品主要面向办公区域公司和附近居住居民，由于本区域是办公集中地区，并且多以中小型公司为主同时，本地居民消费特点之就是追求个性，求新求变，电子数码产品在本地有良好市场空间。

同时，经营特色产品，做品类杀手业态，其辐射范围更加广泛。

电子数码产品专卖可以满足顾客更多方面需求，为项目增加更多客流，而这部分客流收入水平和消费习惯又与其他业种客层基本相符。

因此，更容易达到不同业态共享客流目。

这也是第二方案出发点。

价格定位根据我们前面分析，我们建议本项目租售比控制在比较合适，同时，出租均价控制在元，销售价控制在万元平方米左右，这样既能通过销售商铺回收部分资金，同时自身控制绝大多数面积，有利于项目整体经营。

目标客户定位目标客户定位原则根据我们建议规划方案，我们认为本项目在进行招商选择时，应考虑以下原则大品牌商家原则所谓大品牌实际上是指具有极高市场知名度和经营实力商家。

诸如零售业国际知名沃尔玛家乐福欧尚百安居和国内知名华联联华等均可称为大品牌商家。

以大品牌为原则理由在于其，大品牌是市场竞争，优胜劣汰检验结果，意味着大品牌无论从经营与管理各方面均具有开拓市场强大实力。

大品牌商家入驻，可有效缩短项目经营培育期，极大地提高项目知名度。

其二，大品牌商家均有自身很强经营优势和鲜明特色，能够对消费者产生强大吸引力，因而能够迅速打开市场局面，在市场上确定自身优势地位，并产生良好经济效益。

这就为本项目投入与产出良性循环创造了有利条件。

其三，大品牌商家入驻可产生强烈示范效应，即其它经营者会蜂拥而至，以求倚托大品牌做活自身经营。

这就为项目在选择其它经营项目上合作伙伴展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。

由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现项目仍然越来越多。

预计在未来几年内，商业地产盲目开发热潮将会回落。

商业地产开发企业发展概况但是北京商铺所显示空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业开发量。

根据北京市商委商业发展规划，预计在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年提前实现，到年人均商业面积达到平方米。

在最近新批房地产项目中，有万平方米左右商业地产项目，未来北京商业地产市场仍然火热。

蓬勃发展零售业将令北京商铺市场持续活跃，并将进入个大浪淘沙过程，在这个过程中，将有相当数量企业和项目被市场淘汰或更新。

在这阶段，房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。

商业地产开发供应量概况新增供给分析年月北京商业营业用房新增供给项目项目名称项目位置总建筑面积建筑形式燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所•咱们朝阳区东四环东风桥东平米单体会所瑞都国际通州区九棵树号不清楚底商太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商大红门亮驿服装城丰台区南顶路号平米单体季景沁园朝阳区望京西路不清楚底商天创科技大厦海淀