（定稿）中心城主题公园项目投资可研商业计划书（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

固定资产投资亿，增长，其中地方完成固定资产投资亿元，增长。

全市实现社会消费品零售总额亿元，增长。

全年实现外贸进出口总额万美元，增长，其中进口万美元，增长出口万美元，增长。

全年共接待海内外游客万人次，增长，其中入境游客万人，增长。

旅游总收入亿元，增长，其中旅第章总论项目概况项目名称中心城生态主题游乐园项目主管部门东营市人民政府项目性质企业独资合资项目建设地址该项目选址于东营市中心城区，项目北临东营职业学院，南临南路，西临东青高速，东临东路沙营村，本规划地块为市三级商业用地经查询东营国土定价表和挂牌土地价格，三级地土地使用费万亩，总用地面积约亩，计划使用亩。

项目建设内容与建设规模本项目建设内容包括主题游乐场附属餐饮吧购物中心演艺广场商务休闲会所，项目建成后，将形成个供市民体育健身文化交流休闲娱乐大型综合活动场所。

该项目以大型现代游乐设施为主，配合东营生态文化产业，拟简称鲁北地区首屈指综合游乐园。

项目研究费用主要是指管理人员工资等，每年约需万详见经营成本估算表年成本。

各种税费主要指营业税支出，每年约需万详见经营收入估算表年收入。

经营收入测定方法定位理论依据由于项目周边没有类似产权式酒店，故不能采取比较法定价项目属于典型经营收益性管理，故可采取收益法。

收益法定义预测估价对象未来正常净收益，选用适当资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。

收益年有限，且其他因素不变价格计算公式项目折现总价项目收益年限房地产资本化率，即项目投资回报率，般取经验值项目年净收益价格求取经营年限般为年，故项目收益年限，含建设年在经营期间，年平均净收益作为本项目年净收益。

游乐园经营项目现金流量表项目累计净现值按照酒店经营年限般为年含建设期年，本项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，万元项目动态回收期按照酒店经营年限般为年含建设期年，故项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，投资动态回收期年项目内部收益率按照酒店经营年限般为年含建设期年，故项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，内部收益率。

项目不确定性分析本项目经营收入经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，测算过程详见附表敏感性分析表。

敏感性分析附表因素变化测算结果敏感率基本方案经营年净收益折现总价万元内部收益率动态投资回收期年当租赁单价下降计算期年净收益折现总价万元内部收益率动态投资回收期年当年经营成本提高计算期年净收益折现总价万元内部收益率动态投资回收期年当年建设投资提高计算期年净收益折现总价万元内部收益率动态投资回收期年经测算可知本项目经营收入经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益会产生影响。

其中经营收入和建设投资对项目效益影响较大，是关系到项目盈利能力大小关键项目经营经营成本在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。

第十三章社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目建成后将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程。

解决大量待业失业人员就业问题东营中心城主题游乐园项目建设过程和交付使用后经营期间都会给社会增加就业机会减少待业人口，游乐园建设过程能够解决部分农民工就业问题中心城主题游乐园项目竣工交付使用后在经营期间能够解决城市待业人员工作，给农民工及失业和待业人员带来稳定收入，改善地区经济结构提高地区经济发展水平，故本项目对国家对社会乃至对呼和浩特地区能够起到定稳定影响。

增加财政税收该项目建成后在经营期间平均每年预计将为国家创造相关税利万元。

第十四章项目分析及评价项目分析项目技术经济指标表项目主要建设内容序号项目单位数量备注总用地面积园区接待服务基，交通线路发达，可以为游客提供安全完善休息餐饮娱乐集会场所。

其内部规划设有服务中心停车场休息亭和体育精神展壁等景观。

该区位于高速公路东两侧，交通便捷又远离市区主干道，是个安全幽静而又风光怡然区域。

休闲运动区位于规划园东区临近东路路次入口，由自由滑草场休憩草坪舞林广场儿童娱乐场地组成，不同场地引领不同活动。

舞林广场由次入口直接进入，疏植樱花树，硬铺平整并衔接下沉花园，为市民提供休闲运动幽静场地自由式