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其风险较高。
敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。
根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。
因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资评价指标，和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指标影响。
计算结果详见敏感性分析表。
表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。
此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。
售价下降时，财务净现值分别下降。
当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。
地价售价变动对财务内部收益率影响地价上升时，将引起该宗地财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。
售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。
地价售价变动对投部收益率财务净现值宗地基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后房地产价格估计建筑费专业费利息税费租售费用和开发商应得利润求地价运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地财务评价建设项目财务评价般分两个层次，即全部投资财务效果评价和自有权益资金财务效果评价。
全部投资财务效果评价，即排除财务条件影响，将全部资金包括全部借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目盈利能力。
由于它不考虑投资资金来源构成，以及借贷还本付息和所得税问题，所以它实际上是种简化了投资项目息税前盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较共同基础，以便考察项目是否有投资价值，在分析是否可行同时，进行方案选优。
自有权益资金财务效果评价，即从企业角度出发，分析包括财务条件在内两类因素对项目影响，以企业投入权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入权益资金盈利能力，实际上是对项目息税后盈利能力分析。
同时，还考察企业生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者盈利能力等。
在本宗地评估报告中，选用全部投资财务效果评价法，分析该地块投资盈利能力通过全部投资现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。
由此来判断该宗地投资在财务上可行性。
研究依据香蜜湖宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存贷款利率广东统计年鉴搜房网相关数据中国人民银行号文件广州市建安工程定预决算定额宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美景观环境和国际性配套设施来赢得市场。
宗地总体规划方案设计总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表和表。
高层住宅总建筑面积，住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。
计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。
别墅总建筑面积，缴交完毕，故对开发商融资高端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。
且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场炒做竞拍现场紧张气氛竞投者不同战略导向等都会影响到该地块竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标分析，还要做充分风险分析。
有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反映地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。
为便于计算比较，本报告中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。
同时，财务年度以受让到该宗地第个月开始，每个月为财务年度。
本报告是基于财务分析角度来思考问题，个
（定稿）香蜜湖B303-004宗地项目可研建议报告（最终定稿）
