（定稿）高尔夫球场地块项目投资方案计划书（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

水道水口水道雅瑶水道等主要河段综合整治。

而据白鹅潭经济圈发展概念规划，白鹅潭经济圈以荔湾区三江汇聚白鹅潭为中心，东起人民桥南方大厦，沿六二三路黄沙大道，西至珠江大桥，含大坦沙岛南端不包括污水处理厂，南至芳村大道，东至冲口涌所形成环江区域，总面积约万平方米。

白鹅潭地区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸，分别是规划位于如意坊附近条过江隧道，已经建成珠江隧道，以及正在建设洲头咀过江隧道。

再加上珠江大桥鹤洞大桥和丫髻沙大桥，该地区约公里河道将有处过江设施。

规划多年如意坊大桥及其放射线，度被取消，但近年似乎有开始规划，何时动工无法知晓。

如意坊大桥系统工程是广州案销售价格将有定上升空间，预估增幅为销售时建议项目采用低开高走营销策略，将景观资源较好区域最后销售，以实现项目价值最大化。

整个推售过程可分三期进行，估测各分期毛坯价格分别为，考虑以精装元平米销售，价格分别为，销售率按照上述估测，计算实际销售总收入。

建筑面积平方米单价元平米销售率销售额万元备注第批预计于年下半年上市销售，货量为三分之第二批货量为三分之第三批货量为三分之合计生大病就得跑远点了。

稍嫌不足就是周边金融配套，只有家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。

值得注意是地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。

车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。

在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周边城市都会比较方便。

项目附近有三个小型公车站，车量不多。

项目离坑口地铁站有余分钟步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域治安环境也需要警惕。

景观资源丰富本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有景观地块。

花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块绿化水准还是相当高。

综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景，必须利用。

而围着项目江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是很不错。

地块形状与进深表现地块景观丰富，地块土地方正平整地块形状呈南北狭长型，地项目背景与研究摘要广州市房管局月日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场地块，这是在今年月新政后广州首次推出市区土地。

自国家出台最严厉调控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚而随着央行逐步收紧流动性，房企资金压力也开始显现。

在这种背景下，两地块仍于月日拍出了较高地价，溢价率均超过。

那么，地块资源环境如何发展条件是否优良投资收益率能达到多少，是市场较为关注问题。

经纬行研究中心特针对芳村高尔夫球场地块做了份地块可行性分析，供市场参考。

二宗地区域市场态势研判荔湾区市场以上部分不再增加计算建筑间距，故以米来计算，由此计算，结果如下建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西东西南北东西要想保持较好楼间距和居住舒适度，上表数字只是最小数值，建议实地开工时应适当放大。

项目规划设计要点研判项目规划设计实现障碍地块中间有很大个湖泊，呈型，分割了地块，影响了土地整体利用地块北面和西面边缘有高达余米高压线，对地块建筑和消费者心理影响较大。

地块目前还是原生态，树木杂草横生，需要定成本进行土地平整改造。

地块部分水域需要填充，也带来定成本。

项目规划设计亮点基础地块中央水景，可以很好利用。

地块北面处于三江汇聚之地，景观资源及其稀缺，不可不用。

整个地块内有水景绿化，外有江景，景观生态资源极佳，是溢价最大基础。

项目对江有个葵蓬生态公园，自然景观较好，也是个可利用优势。

项目发展分析基本面分析优势因素分析景观资源丰富，交通相对便利，可以打造为生态精品住宅，原高尔夫球场还有几块地块出让，如果全部收到个开发商手上，可以做个大型社区，产生集聚效应，成为芳村地区新楼盘标杆。

而且紧邻地块规划为商业用地，项目即使只有有这两块地，也不用担心商业配套问题。

劣势因素分析地块周边高压电线，对项目层高间距以及客户心理都会产生定影响武广高铁即使距离米，但还是会对项目形象和客户心理产生不好影响项目东南面龙溪东路过于狭窄，影响项目中高端定位有车族心理项比，为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项目主力户型都以方三房为主，可