（定稿）五星度假酒店项目立项初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

模产权酒店。

烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析定位烟台五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内海岛休闲度假型五星级大酒店。

酒店是旅游产业链中重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大类型之。

项目所处市场形势利好。

烟台市是我国近年来旅游业发展比较迅速城市之。

在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。

在全国旅游发展大形势下，烟台旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。

烟台有着天生丽质自然美。

阳光海水沙滩蓝天是这个城市最为骄人资源，是最适合人类居住城市之。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场，这是房地产发展个必然。

线海景和近海海岛公寓酒店式公寓产权式酒店别墅等成了房产投资首选。

综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本项目面对市场基础。

二市场供求分析到目前为止，烟台市还没有家真正意义上度假酒店，高端商务酒店也寥寥无几，因此项目建设是迫切需要。

三项目比较分析项目地块情况项目地块约，位于烟台东端，东南面向黄海，北靠起伏山岭，西面毗邻高尔夫球场，是块优质有专属海域线海景地。

用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺块宝地。

市场定位烟台度假酒店是设计为五星级标准度假酒店，目标是来烟台度假具有高消费能力富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。

从产虽然本项目具有较大投资吸引力，但其潜在风险也不容忽视。

但是，由于在项目投资和开发中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。

就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销手段，实现项目销售目标，并最终实现本项目赢利目标将是可以实现。

是来烟台度假具有高消费能力富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。

从产权发售角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标自有资金在千万元以上投资群体。

比较分析在同样地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比项目。

烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。

目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部阳光酒店式公寓。

因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。

因此，本项目发展前景是非常诱人。

第三章项目定位主题定位烟台五星级度假酒店为产权式酒店。

功能定位休闲度假美食疗养会议娱乐。

市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目目标购买者和目标使用者是哪类人。

下面将根据家庭生活阶段及区域两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目目标客户群体。

以家庭生活阶段性为划分标准客户分析家庭生活周目录第章总论项目概况项目提出背景及建设必要性可行性研究依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测产权式酒店概念烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位入市姿态及推广时机定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，销售方式定位物业管理定位第四章营销策略宣传主题概念卖点整合优惠措施销售目标体系整体推广思路分阶段控制公关效果外发式宣传策略销售进度目标资金计划第五章投资估算和资金筹措投资作为划分标准对目标客户层分析以北京为核心三北地区主观影响因素与南方地区人群冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时冲动而决定项投资或项消费。

因此，北方地区人群消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望产品诱导并产生强烈购买欲望和购买行为。

项产品，只要能强烈地刺激他们感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们青睐。

客观影响因素以北京为核心北方地区与烟台地区气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力大于以上海为主长三角地区。

北京人特别喜欢山东海景房。

而且，随着北京地区现代化进程不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。

在北京地区高档住宅