（定稿）榆阳区鸳鸯公园改造拆迁安置房项目立项初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产业及餐饮服务。

用地面积平方米。

总投资概算万元。

项目计划建设期本项目计划年上半年完成整体征收任务，年下半年开始完成返还安臵房建设任务，征收还建期年房地产开发从年下半年起至年底完成房地产开发任务，开发建设期年。

目前工程进展情况已完成安臵房项目区规划平面设计鸳鸯公园改造规划设计和概算完成被征收人摸底基本情况正在委托被征收房屋评估。

项目编制依据与研究范围本报告编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有本报告编制依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版和国家现行财税制度。

榆林市城市规划管理技术规定榆林市房地产投资项目基础数据分析估算本报告研究范围总论房屋征收拆迁项目安臵房建设项目鸳鸯湖公园改造建设项目实施项目盈亏平衡点分析结论和建议在此基础上，考虑项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。

第二部分房屋征收拆迁房屋征收必要性略征收规模及内容征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共户，总征收土地面积约平方米合亩，总征收建筑面积约平方米，其中住宅房屋征收面积约平方米商业房屋征收面积为平方米。

办公房屋征收面积为平方米涉及征收个人户，总征收面积为平方米。

其中住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为平方米。

涉及征收单位户，总征收面积为平方米。

其中住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为平方米办公房屋。

敏感系数可正可负。

若敏感系数为负，说明目标值变化与参数值变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量确定须越谨慎。

敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

变动因素成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化影响。

例如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素二售价变动售价变动各项经济指标变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价变动因素容积率变动容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率价格波动基本不会导致项目出现亏损。

投资增加，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本盈亏平衡分析评价结论测算公式预测销售收入开发投资成本征收拆迁补偿价值公园建设投入项目开发盈亏。

测算结果万元第五部分结论及建议结论本项目具有良好社会意义本项目具有良好经济意义综上所述，该项目建设产生现金流充裕，各项财务指标均优于相应标准，同时，该项目建设有利于改善榆林市城市面貌，营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率并对提高人民生活质量具有重要意义，具有良好社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证。

建议为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议政府要加强领导，落实责任。

各部门需全力配合，大力支持。

该项目工程量大，投资额大，拆迁量大，内容复杂。

在国地住建规划财政税收上给予支持，在审批手续上给予便利。

尽快做好前期工作。

该项目已做了大量前期工作，但进度还要加快。

尽早启动拆迁工作。

尽快制定具体实施方案。

所示工程建设其他费用估算表序号工程或费用名称其它费用万元备注征地费房屋拆迁安置费建设单位管理费工程建设监理费工程勘察设计可研费建设工程质量监督费施工图设计文件审查费招标代理服务费工程保险费建设项目前期工作咨询费费用小计预备费本项目按照陕西省建设厅制定相关标准，计取了预备费万元。

拆迁还建资金需求与筹措情况略开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元销售收入估算销售收入估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。

住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对城区住宅楼行情进行了调查情况是按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上，按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。

根据谨慎性原则，本项目住宅超出面积部分按市场优惠价格进行投资。

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