（定稿）胜浦金苑邻居中心项目立项初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

口万，因城市快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦目暂定。

项目地理位置胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。

项目规模占地面积可建建筑面积约，。

地块权属胜浦镇负责以旧镇改造申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。

随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。

土地性质商服用地。

土地使用费按国家有关规定缴付。

项目功能设置根据项目规划限制以及周边住宅商业现状，作以下功能设置在招商项目上满足胜浦镇商业配套要求，在业态布局上除邻里中心项必备功能和项商业配套功能外，还设置商务办公连锁经济型酒店连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面需求。

项目运营方式项目实施销售租赁相结合经营方式商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负责经营管理，以便公司酒店连锁发展。

七项目地块初勘等情况规划条件注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。

红线图地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。

占地面积总建筑面积，。

如图胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立项目公司进场开发建设。

八项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策参照园区相关规定执行。

第三部分区域分析项目所在区域发展情况胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。

年撤乡建镇，属吴县。

这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。

胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。

经济发展水平年胜浦地区生产总值亿元，地方般收入亿元，到账外资亿美元，注册外资亿美元，注册内资亿元，居民人均收入万元。

在年国家统计局农村社会经济调查队发布全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强镇第位。

基础设施建设基础设施建设达到了八通平。

累计投入十几亿期年，内含报酬率为，因此项目完全具备投资可行性。

二存在问题与建议本项目地块地理位置优越，经与镇政府协商，该土地未来公开挂牌竞拍拟定，万元，万元之间，因公开挂牌出让，竞拍价存在不确定性，保守估计土地价格在，万左右成交，因此，项目投资金额较大，资金回笼较慢，公司财务压力明显。

工程投资运营费用变化对本项目效益影响较小。

而营业收入是影响效益重要因素，因此需要给予充分重视。

本项目未来商业部分只租不售，投资回报周期长，收益率偏低，公司经营压力较大。

只有确定合理租金水平，承租期不宜过长，对主力店项目应适当让利。

前期租金水平应稍低些，以后项目成熟后可逐步提高租金水平。

另外，也可考虑出售部分商业。

考虑到项目所在地目前商业规模比较大，商业竞争激烈，如能取得本项目地块，在项目运作过程中，精心组织规划设计功能定位，加强项目建设管理，抓好宣传策划和营销工作，其经济效益显而易见，且市场前景十分广阔。

污水管网将所有工业企业排放工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污邮电有线电视基本实现了全覆盖。

便利交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。

胜浦距苏州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。

投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。

累计吸引中外项目多个，其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜累计投资亿美元金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立美铝紧固件系统苏州有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大耐火材料供应商美国珉泰克公司等。

社会事业发展累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米，第部分项目总论项目概况项目名称金苑邻居中心项目暂定。

项目位置四至范围胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。

北至规划河道东至幼儿园南至中胜路西至兴浦边甪直斜塘唯亭相比，有不小差距。

各种商业业态分布状况现有商业特点业态单，目前胜浦商业多以生活配套设施为主，层次较低