（定稿）苏园(2002)01#地块竞买项目立项初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

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拟建产品类型及要求独立别墅半独立别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超过米。

多层住宅，建筑层数不低于层。

中高层住宅，建筑层数不超过层地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半用地须用于低层别墅用地。

套型分析独立别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。

多层住宅每户平方米左右，中高层住宅每户平方米左右。

拟建规模拟建规模主要受到地块大小和城市规划约束。

根据规划要求，建筑容积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。

拟定三个产品方案全部为独立别墅方案独立别墅多层住宅方案独立别墅多层住宅中高层方案。

详见规划设计中方案比较。

需要智慧。

本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。

每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率累计概率，财务内部收益率低于累计概率等四个决策指标。

见表决策方法决策可以按以下步骤进行企业先确定目标收益率基准收益率，每个企业对获得土地迫切程度是不同，企业随着土地存量减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平要求也会降低，因此，因每个企业现状不样，基准收益率是不同。

从表中选择内部收益率期望值基准收益率方案。

此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率累计概率和财务内部收益率低于累计概率作出决策。

排除风险大方案，当财务内部收益率低于累计概率很大时说明方案风险很大，这种方案应该排除。

当若干个方案财务内部收益率低于累计概率都很小时，各方案风险几乎是相同，应该根据财务内部收益率达到基准收益率累计概率来最后定夺。

财务内部收益率达到基准收益率累计概率越大则成功可能性越大，但获得土地机会就越小。

到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块迫切程度等因素确定。

土地最高限价风险决策指标表方案土地最高限价万元基本分析内部收益率内部收率期望值内部收益率累计概率内部收益率累计概率内部收益率累计概率内部收益率小于概率方案方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八第二章市场营销策划市场需求预测用地要求及产品定位本地块规划要求临湖至少半用地须用于低层别墅用地，别墅价位较高，市场如何其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何别墅容积率小，只有在土地价格很低情况下，才能拥有较大用户群，在土地价格昂贵情况下，如本项目每套独立别墅成本不会低于万元，只能针对境外和国内极少数客户。

别墅有独立别墅和联体别墅等形式，独立别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。

联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受很少，国外客户又不定能看中联体别墅。

因此，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难销。

因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段同类住宅高些。

目前市场行情据有关资料，购买园区住房人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。

区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年，多层住宅，中高层平方米，汽车车位，商业配套房，销售额万元。

营业税税率，城市建设维护税税率，教育费附加。

营业税金及附加万元。

每期销售详细情况见表营业收入和营业税金及附加计算表三经济分析基本分析推荐方案基本分析结果详见表经济评价指标汇总表。

内部收益率。

此收益率是人为控制，可接受最高土地价格万元。

其他主要报表表资金来源与运用表表损益表表借款还本付息计算表表全部投资现金流量表表资本金现金流量表单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表多因素敏感性分析表多因素敏感性分析表概率分析每个方案概率分析见表概率分析表概率分析主要指标汇总于表。

概率分析指标汇总表表方案土地最高限价万元基本分析内部收益率内部收率期望值内部收益率累计概率内部收益率累计概率内部收益率累计概率内部收益率小于概率方案方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八五评价与结论综合上述分析可得出以下认识方案是根据基准收益率测算土地最高限价，为万元，期望值，达到基准收益率累计概率为，应该比较理想。

若企业土地存量较多，可选择此方案。

若企业确定基准收益率为，则方案四较为合适，土地价格万元，内部收益率期望值大于，基本分析收益率也接近，内部收益边界线不小于米。

如界外是已建或规划生活居住建筑还须满足日照间距退线要求。

低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面米侧面米后面米。

停车房正面米侧面米后面米。

日照间距日照间距系数低层