（定稿）酒店式公寓项目立项初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

物业比较表高档公寓别墅酒店酒店式公寓商务性娱乐性居住性经济性上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而表示基本不具备该项功能或最昂贵。

竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜筹。

它精心考虑常住客需求，比传统酒店提供更多设施设备，如小厨房立体音响系统洗衣机和烘干机等。

至于其他些设施，如商务中心室内电脑网络游泳池健身中心网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。

有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服务。

实际上，酒店式公寓还有酒店所没有设施，如儿童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。

与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日上海北京从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积租价更具竞争力。

这样，顾客可以付较少钱却能住得更加宽敞舒适。

而且不少酒店式公寓设备更加家居化，精心考虑长期住户需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定价格竞争优势。

由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓长处，既有定居家生活氛围，又有高档酒店良好环境和专业服务，而且租金更加合理。

因此，备受中短期租务需求白领商务人士和异地旅游人士青睐。

然而，酒店式公寓也有自己竞争劣势。

酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。

随着住宅小区居住环管理是其最重要三大因素。

首先在地段上要有交通便捷商业服务配臵齐全客流密集优势，这是投资这类产品前提。

其次，产品定位要由特色，表现在装修标准功能配臵辅助设施安排要有针对性，看酒店式公寓是否按照酒店模式进行配臵，这是基础再次，营运上要选择管理经验成熟管理水平高客源多营销能力强专业酒店管理机构担纲，提供酒店化专业服务，这是保障。

作为酒店式公寓，只有对选址产品和营运管理三个要素实行最优组合，才能具有强大生命力。

本文在前面已经对区域分布进行了探讨，下面就从产品和营运管理两个方面对现有酒店式公寓进行分析。

，并不适合长期居住。

随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定了不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。

它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业，他们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。

此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒概论酒店式公寓市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门管理公司统上门管理，既有酒店性质，又相当于个人临时住宅，这种物业就是酒店式公寓雏形在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。

年，上海最早酒店式公寓上海商城建成，标志着上海酒店式公寓兴起，到年，上海共有酒店式公寓家本报告选取有代表性家进行分析，预计到年底，其总面积可达到万平方米。

其权套现酒店式公寓，多是平均月租金在美元平方米和美元平方米中档中高档物业。

这部分物业在市场上竞争力不强，既没有高档酒店式公寓国际性固定客源，又没有低档物业价格竞争优势。

同时有些产品本身也存在定问题，如长宁区丽晶大厦徐汇金苑亦苑，房型都在房以上，面积也都在平方米以上。

目前古北徐汇地区高档房价格达到万元以上，这部分物业于是借此时机上市销售，以求规避风险，尽快套现。

酒店式公寓出售产权，还有市场需求方面原因。

目前房产投资市场具有高额稳定回报特点，