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，项目的销售净利率低于，项目的投资回报将受到定的影响。
第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能力较强，且可获得较好的投资回报。
对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关键。
目录第部分项目决策背景七大利好因素上海市经济保持着快速健康的发展二上海市房地产市场供销两旺，持续看好三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升四上海市嘉定区发展势头良好五方程式赛车场距本项目仅公里六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇第二部分项目及周边环境分析项目位置二项目现状三项目周边米范围内的社区配套四项目的初步评估第三部分市场现状及其趋势判断上海市房地产市场整体分析二上海市别墅市场整体分析三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析四南翔镇房地产市场及楼盘分析第四部分项京广铁路，滚滚东去的长江则是那支着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。
利箭的锋芒形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成给上海楼市注入了新的动力，未来几年的上海楼市将持续看好。
三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升来自上海市房地产交易中心的资料显示，从年月至年月，上海市共有余个别墅项目推出，累计供给量达到套，其中消化量为套，销售率平均达到。
其价料见第三部分第三小节。
量化的标准以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。
根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法推断出本项目可实现的均价本项目可实现的均价可类比别墅项目的均价可类比别墅项目的综合分值均价元平方米综合分值东海别墅可实现的均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。
根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价元平方米以上。
结论东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。
二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致三分析各价位下的均价的销售风险综合结论鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择元平方米入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位拔升。
第六部分项目的投资收益分析销售收入预测二别墅成本预测三项目利润测算利润指标的测算单位毛利项目利润销售面积元平方米单位净利税后利润销售面积元平方米销售毛利率项目利润销售收入销售净利率项目净利润销售收入核心指标的基本要求参考销售净利率四现金流量测算内部收益率为，核心指标的基本要求参考交付将于年月底前完成。
本次启动的格林风范项目是嘉定区南翔星城特大型居住区项目的第期。
该地块背靠南翔古镇千年的人文精髓，以沪嘉高速公路为界，北至静唐路，东至宝翔路，南至丰翔路，是南翔新镇规划中的中心地块。
明代园林古猗园近在咫尺。
该项目邀请了国内房地产界著名策划大师王志纲进行整体策划。
王志纲在广州等地先后策划的碧桂园星河湾等项目取得了不俗的销售业绩并产生了极大的轰动效应。
格林风范初步定位为面向全市的高档国际化的大型生态居住社区，拥有高配套低密度的社区环境和深厚的人文底蕴，建成后将成为上海乃至长江三角洲地区的代表性楼盘。
详细摘要第部分项目决策背景七大利好因素上海市经济保持着快速健康的发展二上海市房地产市场供销两旺，持续看好三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升四上海市嘉定区发展势头良好五方程式赛车场距本项目仅公里六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕年月日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团上海嘉宝集团就占地公顷的格林风范居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。
作为嘉定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区格林风范的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。
它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。
南翔星城居住区项目总规划土地面积约公顷，位于嘉定区南翔镇东部，与本市宝山区普陀
（定稿）上海东海别墅项目投资可行性论证初步设计报告（最终定稿）
