（定稿）宏鼎--畅溪园房地产项目可行性建议书 ㊣ 精品文档 值得下载

资额同比增长其他由上图表可以看出，近几年来，潍坊市房地产投资波动呈高位成长态势，且增长幅度波动很大，其中总投资额及住宅投资额的增长率双双出现以上的增长率，可以看做潍坊市房地产出现了集体井喷的现象，总投资额的增长率高达增长绝对值达亿元，住宅投资额增长率为，而其他类主要为商业物业增长率更是高达，增长绝对值高达亿元，与外界盛行的年为商业地产年的说法吻合。

年整体市场投资额增长率有所下挫，理性回归，趋于平稳增长。

房地产市场供略大于求，市场存量激增年份年同比增长年同比增长施工面积万平方米竣工面积万平方米销售面积万平方米面积差值潍坊市近几年来市场存量越来越大，年与年相比较，施工面积与竣工面积呈现进步加快增长趋势，而销售面积虽也增长，但增长率远不高，说明市场供应量不断加快增大，而市场消化能力却相对有限，可遇见的是，潍坊市场供过于求的时代已经到来，各开发企业正面临着较严峻的考验。

土地放量大幅增长，即将迎来供应量高峰年潍城奎文高新技术开发区的商业和住宅用地表年份年年年年年总用地合计总用地同比增长率商业用地商业用地同比增长率住宅用地住宅用地同比增长率从以上图表可以看出，潍坊市的商业及住宅用地供应量波动较大，土地放量为规律，年出现了波峰，严重影响了后几年的土地供应量。

年出现波谷之后，受地方相关政策影响和市场自身规律的调节，土地用量逐渐恢复，逐年爬高，整体土地供应量进入有节奏的增长阶段。

由于年土地的过度放量，直接导致了年潍坊市商业面积的井喷现象的产生，同时也是年整体市场竣工面积大幅增长的根源所在。

年，潍坊市土地供应相对平稳，故年的房屋供应面也较为平稳。

年潍坊市土地供应进入个前所未有的高峰值，可以遇见的是，年潍坊市的房屋供应量将持续增大，年，析盈利能力分析项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元，扣除所得税资本公积后还有万元可分配利润。

项目缴纳的营业税金为万元，所得税为万元，土地增值税为万元，合计缴纳税金万元。

和项目业主投入的资本金万元相比，在年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。

项目全部投资内部收益率所得税前为，在预期可接纳内部收益率为，项目净现值为万元，项目投资回收期为年。

资本金内部收益率为，项目净现值为万元。

投资利润率利润总额总投资资本金净利润率税后利润资本金风险分析与对策市场风险分析从潍坊市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的十五期间，潍坊市人均将达到美圆左右。

当个国家或地区人均达到美圆以后，经济将进入持续快速发展时期，其消费形态逐渐想享受型发展型快速转变。

按照国外些经济学家的测算，人均在美圆左右，房地产增长速度与国民经济增长速度之比约为，房地产业增长占比重约为，而年潍坊市共完成房地产开发投资为亿元，发展潜力巨大。

这将有利于推动潍坊房地产市场对高价值产品尤其是房地产产品的需求，不仅刺激对住宅的次置业和更新换代而且也将通过日常娱乐等消费品的需求升级带动商业地产的发展。

今年以来，我市经济发展速度屡创新高，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持以上的增长，占固定资产投资的比重，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。

房地产投资快速增长的原因主要是市委市政府拉大城市筐架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

二潍坊市竞争格局分析板快竞争板块中心板块主要以商业地产为主，是潍坊的传统商圈，将为未来的发展中进步强化其商业及商务功能，而弱化起居住功能。

板块东部板块主要以中档以上纯住宅小区为主，以新华路为核心，是目前潍坊高尚住宅小区其中地，未来将加强高档楼盘的开发，并有希望出现大的商业项目。

板块西部板块主要以普通住宅多层为主，以鲁发名城为领头羊，致力于建造普通老百姓买的起的普通住宅。

板块豪德板块主要以物流贸易批发为主，居住功能很少，政府将进步加强其物流贸易功能。

产品竞争格局商业产品年潍坊目前仍旧以专业市场为主，零售市场因风险更大市场容量有限，仅金沙城市广场家开发为零售市场为主的商业中心，但年可能将呈现零售商业地产项目竞争加剧批发零售兼而有之的大中心商圈将成型。

住宅产品市场产品雷同，新型产品逐渐涌现，高端项目的价格持续走高，中低端产品价格可能缓慢走高，平方米的中等户型是市场主流，但产品