（定稿）天然气汽车改装厂项目可行性研究报告投资建议书 ㊣ 精品文档 值得下载

目前苏州的高档物业租赁市场还没有形成，所以以后的投资客源在选择投资时必然会更加谨慎。

在面对目前巨大市场供应量的同时，本案还面临着两个潜在竞争性个案的挑战。

都市站位于干将路阊胥路口，由苏州富达置业发展有限公司开发，规划户数为户，市场定位为小户型精装修酒店式公寓，面积在之间。

该案将在今年月份推出，目标定价为元平方米。

自由之邑位于阊胥路上，介于干将路三香路之间，由建瑞房产有限公司开发，规划户数达户，面积范围在之间，其定位也是精装修酒店式公寓，同样将于月推出。

这两个竞争个案的出现将使苏州阊胥路沿线形成多套的精装修酒店式公寓，如此大的规模，市场去化肯定会相当困难，投资风险也必然加大。

小结我们认为，基本饱和的精装修酒店式公寓市场和大量的潜在供应量将会使苏州精装修酒店式公寓市场的竞争空前激烈市场去化能力进步减弱，所以，对于本案，我们不建议设计精装修酒店式公寓这样的产品。

更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库第五章市场存在的问题点与机会点苏州房地产市场自年进入快速增长期以来，发展势头迅猛。

但是由于房地产市场缺感生活，甜蜜小套房三目标客户群定位主要目标群小白领工薪阶层这部分群体有着总价承受力相对较低年龄结构在岁中等收入的共同特征。

次要目标群拆迁户旧城区改善居住环境群体近年市区拆迁力度较大，加上老住宅小区改善居住环境的需求，这部分群体也将成为本案的有力客源。

其他群体投资人群本地中小投资客及台湾上海浙江等地外来投资者购买出租或炒作已成为本地房产市场重要组成部分上下的二居室为主力产品的小三居室为辅助产品上下的居室为次辅助产品原则上尽可能不规划更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库四产品规划改造建议硬体建议外墙建议对外墙进行改造，具现代风格，以淡雅色调为主大堂门厅对大堂进行精装修，地面采用大理石，墙面采用高级贴面砖，顶部作吊顶处理楼梯间地面采用瓷砖铺面墙面采用环保涂料公共走道镜面同质地砖地坪，水泥漆墙面，吊顶门窗采用高级塑钢窗或彩铝及双层中空玻璃电梯厅堂镜面同质地砖地坪，水泥漆墙面，吊顶楼宇智能化建议小区周界采用红外线防越报警系统楼宇可视对讲系统楼宇智能监控系统物业管理智能化系统家庭内部防盗报警系统家庭内部设置烟感报警系统煤气泄露报警系统物业管理建议建筑物的维修养护建筑设备的管理与维修安全管理保安小时值班巡逻大厦内部电梯走廊外部楼顶停车场均安装闭路监控系统，保证大厦的各个角落小时能在保安的控制之中清洁管理服务公共场所及设备的清洁维护。

包括楼梯走廊通道电梯间等垃圾清运绿化服务智能化管理服务更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库智能远程抄表，包括水电气等设大厦独立电视频道，及时发布相关信息，如电力维修通知社区活动及物业通讯等家务服务钟点保姆服务衣物代送洗服务自我调节功能和市场监管部门的有效管理，房地产市场在发展的过程中也出现了些问题。

在项目开发与市场定位的过程中，只有发现问题，抓住机会，才能使项目获得经济效益。

所以，在项目分析的过程中，市场问题点与机会点的把握就犹为这次房交会成交商品房平均单价达到元，其中，单价在每平方米元以下的仅为套元到元的占了大头为套元以上的别墅有套。

元以下的固然寥寥无几，实际上就是元以下的也为数很少，多数价位要在元以上。

相关配套比较表案名配套湖畔花园加城湖滨天翔花园春之交响白领公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库停车场地上停车场地下水景会所游泳池视听室网球场便利店健身房咖啡厅从比较表上可以看出中庭是绝大部分楼盘都选择设置的配套，因为这样能提高楼盘的总体形象，避免了小区整体布局呈兵营式而显得很单调。

绝大部分楼盘的停车场设置都选择地下停车场，主要是空间利用率高，同时也降低了人防成本，地面的绿化面积更好配置。

水景也是绝大部分楼盘都设置的配套，迎合了消费者的亲水情结。

目前会所绝大部分楼盘都设置除了周边配套非常完善，会所给业主提供了生活上的配套，也给业主之间的交流提供了个很好的平台。

随着竞争的激烈，各个楼盘都在寻求差异化竞争，主要体现在配套设置上，出现了例如游泳池等软件配套。

客源客层分析目前楼市消费群最主要由以下四种首先是日益增多的外地来苏人员成为住房消费的生力军，仅引进人才这群体，今年以来，苏州市已接收毕业生万人，其中半是外地生源，同时引进外地在职人员多人他们都有住房需求。

更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库城市建设力度的加大，截至年底，拆迁办共颁发市区房五拆迁许可证张，项目个，已经拆迁结束项目。

许可拆迁总建筑面积平米，其中住宅平米许可拆迁总户数为户，其中住宅户。

这些动迁户都有住房需求，加大了购房队伍，大大增加了市场有效需求。

人们的追涨心理加剧了房源的紧张，投资客成为主流，尤以台湾，上海，浙江等地外来投资者出手大方，园区万杨香樟有半栋楼就是被位上海客户买走的，下子买了多套。

中介公司介入炒作行列，公司的中介信息栏目共公布套房源，有套是全新毛坯房乃至期房。

小结目前高层住宅去化较慢，主要是供应结构失调，总价偏离绝大部分消费者的承受力。

平米的房源供应相对消费能力明显过剩，市场风险大。

平米以上的房源市场目标客源面窄，去化速度非常慢。

平米以下的房源供应短缺，而去化速度快市场需求强劲，市场空隙明显。

三精装修酒店式公寓市场分析现有个案情况表案名建筑面积规划户数套面积范围主力总价万元苏州凯悦万时代晶华万玄妙广场约万狮山丽晶约万石路中心广场约万合计潜在竞争性个案表二自由之邑万未开盘都市站万未开盘合计万更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库市场分析苏州的精装修公寓房的从年月苏州凯悦的开盘到现在已经经历了近年的时间，精装修酒店式公寓房的市场供应量也由套增加到多套，这其中多套是在今年开盘的。

虽然说时代晶华狮山丽晶的销售状况很好，但是目前正在销售的石路中心广场精装修酒店式公寓房去化速度般，虽然可能其产品本身有定的缺陷，但是与精装修酒店式公寓消费市场的日见饱和可能也有定的关系。

作为个非成熟市场，苏州的精装修酒店式公寓客源主要来自于投资者，这部分消费者的主要目标是租赁市场，但是重要了越来越多的国内外客商及游人。

受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引，目前已有多家国内外知名酒店集团纷纷宣布在上海增资，全球个著名的国际酒店管理集团如今已悉数入沪。

据数据显示年上海全市家星级饭店实现的利润，有半集中在近家由国际管理集团经营的饭店这近家饭店人均年利润达万元人民币，是其它饭店平均水平的倍多。

这系列的数字不断鼓舞着国际酒店管理集团进入中国上海的步伐。

客源分析年月旅游入境人数对比年月旅游入境人数停留天数对比年度累计与年度同比增长总计过夜人数外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞资料来源上海统计年鉴年月入境旅游人数来源细城市发展前景在经济全球化加快发展的新形势下，无论是科技创新还是体制创新，都要面对更加开放的环境。

上海将致力于坚持扩大开放的方针，在更大范围更广领域更高层次上参与国际竞争与国际合作。

当前，上海对外开放的势头良好，上海已经成为我国利用外资规模最大，投资领域最宽，跨国公司研发中心集聚最多，外商投资效益最好的城市之。

预计经过入市过渡期，我国将进入对外开放的新阶段，在新轮的开放中，上海将更加积极合理科学地引进外资，鼓励外资企业参与加快推进上海国际经济金融贸易航运中心建设，参与重大基础设施的投资和功能开发鼓励外资企业积极参与上海的产业结长率超过，这良好势头充分证明项目所在地区的良们小规模的茶馆般难以办到的。

自身的情况分析由于目前罗定市区范围内，暂时还没有家正式的茶馆，我们得不到可参考数据资料，我们是第家，既充满非常可观的市场前景，又充满挑战。

我们要做好充的市场调查，了解人民的支持率。

从调查的结果来看，支持率是挺高的，我们得到了信心，我们做到环境胜过别人，服务高于别人，文化程度比别人深远，总之，给客人觉得消费是值的，无论在什么时候我们都会吸纳大家的宝贵意见。

五分析优势我们地选址合适，人流量大。

在罗定市区内没有与我们相类似的茶馆，拥有广阔市场前景。

支持我们开亲属及身边工作人员谋利益，没有收受红包礼金有价证券支付凭证等，拒收不了的，委托相关科室负责人退还。

二是个人有关事项情况。

我的妻子吕丽君，上世纪九十年代初，所在单位实行承包做生意，下海经商，年调至零陵区水利局事业单位，今年已退休。

儿子廖宇璐，年大学毕业，目前在省广电集团快乐购频道工作。

我和妻子现居住在冷水滩区潇湘豪庭小区，面积平方，贷款购买，另外还有二套房，套是零陵区徐家井路号，住房面积平方，是在双牌水库管理局工作时的福利分房另套是年贷款在长沙梓园路购买的，面积平方。

儿子已找对象，在省民政厅院内购有套限价房，每平方元，面积平方。

妻子儿子都没有经商办企业，也没有彻执行党的路线方针政策和市委市政府的重大决策部署，带头执行局党组集体的各项决定。

坚持民主集中制，坚持集体领导和分工负责相结合，坚持民主科学决策，凡重要的事务我都事先与班子成员沟通，再召开局党组会议或局长办公会议研究决定，坚持大事讲原则，小事讲风格抓大慎放小，不搞言堂，坚决维护班子团结和谐。

三严于律已，当好经济上的清白人古人云吏不畏吾严而畏吾廉，吏不目前苏州的高档物业租赁市场还没有形成，所以以后的投资客源在选择投资时必然会更加谨慎。

在面对目前巨大市场供应量的同时，本案还面临着两个潜在竞争性个案的挑战。

都市站位于干将路阊胥路口，由苏州富达置业发展有限公司开发，规划户数为户，市场定位为小户型精装修酒店式公寓，面积在之间。

该案将在今年月份推出，目标定价为元平方米。

自由之邑位于阊胥路上，介于干将路三香路之间，由建瑞房产有限公司开发，规划户数达户，面积范围在之间，其定位也是精装修酒店式公寓，同样将于月推出。

这两个竞争个案的出现将使苏州阊胥路沿线形成多套的精装修酒店式公寓，如此大的规模，市场去化肯定会相当困难，投资风险也必然加大。

小结我们认为，基本饱和的精装修酒店式公寓市场和大量的潜在供应量将会使苏州精装修酒店式公寓市场的竞争空前激烈市场去化能力进步减弱，所以，对于本案，我们不建议设计精装修酒店式公寓这样的产品。

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但是由于房地产市场缺感生活，甜蜜小套房三目标客户群定位主要目标群小白领工薪阶层这部分群体有着总价承受力相对较低年龄结构在岁中等收入的共同特征。

次要目标群拆迁户旧城区改善居住环境群体近年市区拆迁力度较大，加上老住宅小区改善居住环境的需求，这部分群体也将成为本案的有力客源。

其他群体投资人群本地中小投资客及台湾上海浙江等地外来投资者购买出租或炒作已成为本地房产市场重要组成部分上下的二居室为主力产品的小三居室为辅助产品上下的居室为次辅助产品原则上尽可能不规划更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库四产品规划改造建议硬体建议外墙建议对外墙进行改造，具现代风格，以淡雅色调为主大堂门厅对大堂进行精装修，地面采用大理石，墙面采用高级贴面砖，顶部作吊顶处理楼梯间地面采用瓷砖铺面墙面采用环保涂料公共走道镜面同质地砖地坪，水泥漆墙面，吊顶门窗采用高级塑钢窗或彩铝及双层中空玻璃电梯厅堂镜面同质地砖地坪，水泥漆墙面，吊顶楼宇智能化建议小区周界采用红外线防越报警系统楼宇可视对讲系统楼宇智能监控系统物业管理智能化系统家庭内部防盗报警系统家庭内部设置烟感报警系统煤气泄露报警系统物业管理建议建筑物的维修养护建筑设备的管理与维修安全管理保安小时值班巡逻大厦内部电梯走廊外部楼顶停车场均安装闭路监控系统，保证大厦的各个角落小时能在保安的控制之中清洁管理服务公共场所及设备的清洁维护。

包括楼梯走廊通道电梯间等垃圾清运绿化服务智能化管理服务更多免费资料下载请进中国最大的免费课件资料库智能远程抄表，包括水电气等设大厦独立电视频道，及时发布相关信息，如电力维修通知社区活动及物业通讯等家务服务钟点保姆服务衣物代送洗服务自我调节功能和市场监管部门的有效管理，房地产市场在发展的过程中也出现了些问题。

在项目开发与市场定位的过程中，只有发现问题，抓住机会，才能使项目获得经济效益。

所以，在项目分析的过程中，市场问题点与机会点的把握就犹为