土耳其房地产市场的利弊分析（外文翻译） ㊣ 精品文档 值得下载

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在年的银行业危机之后，外商直接投资对房地产市场的投资不断增加。

从渡过银行业危机后，直到受到年全球经济危机的负面影响为止，土耳其的经济直处于蓬勃发展的状态。

主要原因是期间欧盟全部成员国的政治和经济的稳定性以及上升的流动性由于直接投资和证券投资的增加。

住宅价格上涨，住宅单元和购物中心供应的增加，外商直接投资对国内房地产市场的投资增多尤其是对商业地产的投资，社会房地产市场的产值增长出自土耳其房屋发展局，这些是动态房地产市场的正指标。

除了显著的周期性市场运动之外，还有很多造成土耳其强劲住房需求的原因即年轻人口和外来移民重建房屋买房负担能力的增强和人们对利基住宅的需求不断增加，这些对市场的长期发展有着至关重要的意义。

另方面，由于是动态社会经济复合体系，土耳其对工业和商业地产的需求日益增加。

我们的研究基于两个因素。

首先，尽管相对较快的经济增长以及国内外住宅和商业地产的强烈需求是有利方面，但是土耳其的房地产市场存在非常严重的缺陷。

在本文中，我们首先试图用客观的方法来描述市场的优势和劣势。

其次，作者质疑缺陷是否会减少存在于土耳其房地产市场中机会的潜在价值，以及可以采取怎样的措施来打造更好的市场。

为了分析这些问题，本文旨在为土耳其房地产市场建立个解决方案的框架。

本文十分具有挑战性。

因为据我们所知，这是第篇试图评估整个土耳其房地产市场并且兼顾分析了优势和劣势的文章。

然而通过数据的可用性和统计建模，我们相信这次研究定会取得理想的成果。

为了更好地管理公有和私有房产，我们认为应当建立个新的政府机构，即房地产调控和监督机构。

我们希望这个机构可以在房地产市场方面起到扩大公共利益，加强对消费者的保护，提高市场效率的作用。

本文接下来还有四个部分。

在第二部分，大致上分析了土耳其的经济和房地产市场。

第三部分讨论了土耳其房地产市场的优势和劣势。

在第四部分，我们觉得应当建立个新的政府机构来解决土耳其房地产市场现有的效率低下问题。

最后部分则是总结。

土耳其经济和房地产行业的概述土耳其是世界第十七大经济体。

在年底达到了亿美元。

各项国际研究报告指出，土耳其将在未来四十年内跻身世界十大经济体。

数据表明，土耳其被认为是欧洲地区中前景光明的国家。

前提是政府管理有方，同时给贸易伙伴和投资者提供些经济优惠。

比如其他些未成熟的行业，应给房地产市场提供更多的机会。

在本节中，我们旨在概述土耳其经济和房地产行业的现状和发展趋势。

的是由于金融业与房地产之间联系不紧密而造成的负面影响。

分析这行业的不利趋势，这些问题显得尤为重要。

金融业与房地产联系不紧密目前的住房抵押贷款系统不提供长期和可负担的信贷给低收入住户。

因此，功能不全的抵押贷款金融造成了住户债权人还有建筑公司的成本上升。

与此相关的是，高度依赖高成本的信贷市场使得土耳其的抵押贷款部门在经济放缓时出现资金短缺的问题。

除了初级和次级抵押贷款市场的问题之外，金融危机和金融约束条件也是房地产市场的不稳定因素。

住宅价格和租金在土耳其经济危机循环期仍旧持续波动。

考虑到年的经济危机和和年房地产市场的金融约束的负面影响，结论是，这是房地产市场的低迷期。

房地产评估的问题在中写道土耳其的金融业意指初级和次级抵押贷款市场与房地产之间的联系很微弱。

换句话说，土耳其房地产业的增长不反映同期初级次级抵押贷款市场的增长。

在这种情况下，数据的可用性和欠发达的房地产估价问题的影响颇大。

首先，从价格公平的角度来看，数据可用性和欠发达的房地产估价问题意味着是市场中的杂音，会降低住宅和商业市场买方和卖方的活力。

其次，难以观察的价格机制和信息使得信贷市场的不良贷款层出不穷。

再次，房地产评估的缺陷可能会给公共利益保护带来负面影响。

住宅市场的问题正如小节写道的土耳其的住房问题尚未解决。

土耳其宪法的第五十七条即住宅的权利规定国家应在兼顾城市特性和环境条件的框架内，将满足住房需求和支持社区住房项目付诸于实践。

为解决住宅问题，土耳其透过房屋发展局给社会住房提供资金。

通过开发些住房短缺城市的住宅项目和以成本价销售没有利润，有时有补贴，房屋发展局才得以进行经济适用房的项目。

房屋发展局的主要任务是给中低收人人群提供他们负担得起的利率。

另种选择是，像美国的初级和次级抵押贷款市场样，利用在税收和财政激励方面的财政补贴政策来解决问题。

但是由于初级和次级抵押贷款市场的效率低下以及国家财政赤字，不能选择这个方案。

最后种方法是可以通过增加适量的建筑用地来减少开发成本。

众所周知，降低住房成本的关键是降低开发成本。

由于缺少有效的土地管理及土地使用的规章制度，城区可销售公共房产的数量在急剧减少。

建议建立房地产监督管理机构因为现有的监管体系在住宅土地利用城市化房地产评估消费者保护公共利益等方面监管不力，所以建立个新的政府机构即房地产调控和监督机构来管理房地产业是必不可少的。

我们希望这个机构可以做到以下几点发布与房地产经纪营销评估相关的标准和规范，并且提供用以加强对消费者的保护，扩大公共利益，提高市场效率的资金。

推动买卖双方的公平市场交易为公众和市场制定房地产评估政策和标准通过激励手段来提升初级和次级抵押贷款市场制定管理公共房产和城市土地短缺的政策实施可持续的住宅金融政策周期性地公布有关房地产销售出租指标和值映射的公共报告监督外商房地产投资分析土地利用方式的发展公开资产负债表政策和各项活动五结论若条件允许高效的调控和监督权财政自治权问责机制等房地产调控监督机构就可以建立，我们得出了两个结论。

第，可以加强对消费者的保护，扩大公共利益并且提高市场效率。

从而增加土耳其房地产市场的价值。

第二，这个新的政府机构可以通过协调政府授权机构来提高公共部门管理房地产业的效率。

这个建议的不足之处在于，如果期望大众的企业文化在这个机构中续存是办不到的。

此外，建立个高效并且可覆盖公共和私营部门的房地产管理体系不是长久之计，除非满足了先决条件。

我们试图调控和管理这样个全面却又没有政治影响力的结构和市场，这个想法未免过于乐观。

但是，至少这个建议会对探讨有关土耳其房地产市场的消费者保护公共利益和市场效率问题有所帮助。

土耳其金融危机由于高速并且不受控的金融自由化方式直到八十年代才消失，土耳其遭受了好几个源于银行业的金融危机。

比如都是土耳其的经济危机时期。

在年后又出现了些金融约束。

但是，最具破坏性并且从根本上改变了国家经济和政治蓝图的是最后次危机，也就是年的银行业危机。

土耳其房地产和经济土耳其的面积有亿，包括的森林面积和的牧场面积。

其余的是万的地籍区，住宅面积约占和农村面积约占。

建筑业和房地产业都对土耳其经济的发展有着深远的影响。

就住宅或建筑而言，房地产经济影响的是经济水平就业率等。

在这种情况下，由于经济的增长迁移到城区重建房屋等原因，就更加需要持续不断的进行房地产投资。

人口增长和区域间的迁移也已经成为了推动土耳其房地产市场发展的强大力量。

相较于欧盟个国家的平均生育率是，土耳其年的生育率是即每个妇女生育个孩子。

随着目前有超过的居民年龄长于岁，这可以确保工作人口数量的稳定增加。

这种人口增长趋势将对住房需求和商业地产产生强烈的影响德意志银行的研究，。

指出快速的人口增长和对抗震住房项目的需求确保了总体增长以及建设量于年达到了€。

指出仅过去十年，土耳其的城市人口就增加了近人，光伊斯坦布尔的居民人数就有大约的增长。

年后，通货膨胀和利率水平开始下降，流动性上升，这些都使得房地产和建筑业的投资增加。

根据土耳其统计局土耳其统计研究所的统计，建设分部门通过在年采用的生产方法使得国民生产总值从提