中1铁奥维尔2期至善居项目可行性研究报告投资建议书（6） ㊣ 精品文档 值得下载

市场预测，本项目投资总成本增加不会超过，销售面积不会小于总面积销售单价不会低于原价，所以，本项目亏损可能性较小。

为此，我们提出以下建议采取投资风险计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目营销策略是否得当，促销时机是否合理，工程进度是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用切可利用机会上，为项目经营制定尽可能周密科学详细计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。

风险规避和控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时社会物价情况看，物资价格短期大幅度上升可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为而导致成本上升，换句话说，就是会有较大公司风险。

因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和各种舞弊现象出现。

同时，可以跟承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。

市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业竞争市场等市场环境变化带来风险。

在现在房地产市场竞争日益激烈环境下，本项目市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标。

这需要通过制定符合市场规律营销策略价格策略和市场推广策略来加以规避。

风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。

其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。

投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查，和更多市场信息基础上做出决策。

各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，从而降低投资风险，减少不必要损失。

项目效益评价社会效益评价对社会环境影响本项目属于郫县独有健康人文地产项目，它将中国传统文化郫县本地文化与休闲文化完美融合，将树立起郫县健康生态生活休闲生活新标杆，同时对郫县城市形象提升和城市经济发展起到重要推动作用。

对社会经济发展影响本项目建设，将先进施工技术高效率施工组织和新型材料引进到本地段，这将促使郫县建筑业更快地走向现代化，走向高效率，高质量和高标准，这将更利于当地经济发展。

另方面，本项目建成，将对社会经济作出极大贡献。

具体表现在本项目开发建设，将会促进城市知名度快速提升，区域房地产开发项目快速发展，区域居家氛围快速形成，从而大大提高本项目所在区域经济价值本项目销售将为国家和地方政府上缴大量税金和行政管理费用，所以本项目为政府提供了较大财政收入综上所述，我们期望通过本项目开发，首先为提升郫县城市形象尽份力其次是希望通过本项目改造开发，使本项目所在区域房地产开发更加成熟，加快城市建设步伐。

另外，本项目开发和后期经营将为社会发展出个具有中国传统特性复合型人文地产开发新模式，为郫县复合地产开发经营思路创新作次有益尝试。

因此，本项目开发将会对社会产生巨大社会效益。

项目环境效益评价项目经济效益评价十评价结论项目是郫县第个健康生态人文关怀社区，设计建设档次高，可以提升城市形象，完善城市功能，丰富城市文化资源，有利于推动郫县地产业进步发展和提升。

因此，本项目符合郫县城市建设和产业政策导向。

项目资金来源有保障，投资有回报，通过分析测算，投资利润率为，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年，说明本项目在经济上是可行。

项目符合城市总体规划和布局，方案设计合理科学，说明本项目在技术上是可行。

项目所在郫县房地产市场健康平稳，特别是房地产市场发展潜力巨大。

因此，项目面临市场良好安全可行。

通过上述各项分析，项目经济效益评价指标显示，具有高于行业基准收益率内部收益率，其风险程度较底，从敏感性分析看出，本项目抗风险能力在合理水平内，整个项目经济评价比较理想。

因此，我们认为本项目无论是在资阳产业政策和市场环境等宏观方面，还是就本项目自身技术和经济效益等微观方面都是可行。

目录总论项目概况二企业概况三可行性研究依据及范围四地块主要经济技术指标五地块项目可行性研究结论二项目建设背景和必要性三项目处于市场环境成都市相关房地产政策分析区域规划状况及发展方向项目所在区域房地产市场分析项目所处微观环境本项目发展机会点四建设用地开发条件及土地详勘开发条件分析地块分析五项目定位建议总体定位项目市场定位项目功能定位项目目标客户群定位物业形态六项目建设方案与实施进度计划规划设计方案建筑总体概况单体户型设计立面造型特色公用工程项目开发周期与建设进度七项目投资经营方案项目投资方案项目投资估算资金筹措投资计划及借款利息九项目财务评价项目收入估算项目利润估算风险规避和控制措施项目效益评价十评价结论第章总论项目概况项目名称奥维尔Ⅱ期至善居建设地点郫县郫筒镇菠萝村项目性质城镇混合住宅项目业主简介业主名称成都养正堂实业有限公司法人代表曾娅丁法定地址成都市武侯区晋阳路号注册资本人民币壹亿元经营范围房地产开发土地整理市政公用隧道桥梁土石方房屋建筑公路水利水电钢结构消防工程施工项目投资及管理资产管理编制依据及主要研究范围我公司受成都养正堂实业有限公司委托，对奥维尔Ⅱ期至善居项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积平方米，本次研究内容主要包括业主情况项目建设必要性市场。

城就是按照全域成都理念，建设成都西部新城。

以成灌快铁沿线站点开发建设和国道线城市化道路改造为突破口，加快推进东南部新城望丛文化产业园北部新城三大板块和犀浦红光安靖三大组团建设，促进城市功能全面提升。

塑造以古蜀文化田园风光分钟生活圈为特征城市品牌，建设环境优美功能配套完善产业发达极具创新活力生态宜居创业城市。

两带就是打造沙西线大道两条统筹城乡综合示范带。

依托两带良好交通和自然生态资源优势，按照产业集群发展资源集约利用功能配套建设要求，大力发展高科技设施农业生态观光农业特色旅游业和企业小总部等，实现三互动接二连三，打造成为现代都市农业示范带耕地保护和环境保护示范带新农村建设示范带城乡统筹示范带。

三基地是打造新型工业基地二是打造文化休闲基地三是打造川菜产业基地，让产业支撑更有力，使郫县城乡变得更有味道。

郫县产业规划郫县是成都生态及现代服务业综合功能区重点区域之，以四大产业功能支持，分别为电子电气设备产业区川菜产业基地教育培训基地国家级乡村旅游示范区郫县规划总体产业结构以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒红光犀浦三个中心组团郫筒片区西部新城综合中心，主要发展商务办公商业金融文化旅游体育休闲以及教育红光片区郫县产业配套服务区，主要发展现代制造业服务业房地产业犀浦片区成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务服务产业创意产业房地产业德源镇依托富士康生活区打造德源新城，以商务服务生活性服务为主，定位郫县商务核。

同时具备文化旅游金融信息创意生产性服务高端居住等功能郫县商业定位成都组团商业中心。

配套高新西区，服务现代工业港，承接成都商业梯度大转移。

以生态观光休闲娱乐为特色，打造成都西北部商贸中心主要城镇商业定位郫筒镇郫县传统商业区，以高档精品商业为特色，发展为体现郫县历史人文特色现代与传统相结合商业区。

犀浦镇为高新西区和高校经济发展提供支撑新兴商业区。

红光镇为现代工业港和高校经济发展提供支撑新兴商业区。

郫县商业网点布局郫县城乡商业网点总体空间布局规划为主，两副，四点，两带主即主城区商业中心郫筒镇红光镇犀浦镇以中高档消费为主，突出大型百货餐饮娱乐文化及其他代服务业和商务服务，结合商贸中心打造，引进大型餐饮零售网点和商业品牌两副即安德镇和友爱镇两个商业副中心服务对象以本地及周边居民外来游客为主鼓励设置超市专业店专卖店餐饮店便利店生活服务网点。

适度设置个大型超市四点人民银行银监会日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房个人公积金贷款首付提高至成中央出台措施巩固房地产调控成果暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于。

房价过高上涨过快城市将限定购房套数，房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策。

新国八条解读这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第季度就要发布，力度之严，史无前例。

最大特点就是抬高门槛，强化力度，都是为了抑制过度消费和投资需求。

再次加强了对投资及投机购房者控制，再次严格了二手房交易税费。

全额营业税使得年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。

对房价超过平均水平商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。

小结房地产宏观调控力度加强从上述政策可以看出，目前中央政府进行宏观调控重心放在了房地产结构调整金融调控以及土地监管上。

方面是围绕着新政而诞生各地相关细则，另方面是在政府打击限制炒房控制房价改善住房条件调整住房结构下不断调整出台银行税收土地政策以及对当地土地被征用赔偿问题。

对新城区政策支持力度明显从郫县地方政策环境来看，政府大力发展东城新区意图非常明显，但因财政上制约，不得不借助外力来进行新区基础设施建设，这就使得相关职能单位在招商引资和开发条件等方面给予了开发单位大量优惠政策。

地方政策对区域发展影响大在全国二线城市陆续出台针对房价地价户型二套房等房地产细则法规急风暴雨下，郫县房地产市场受到波及政府为吸引外来资本介入城市基础设施建设而实施许多如土地税收城市配套等优惠政策，对于外来开发商而言将是大利好。

行业链结合带来利好由道路市政工程等基础建设所带来开发商与政府好关系保持将为开发单位在后续环节中争取到更大优惠条件和政策可变空间前提郫县现状郫