中信井冈山国际会议中心项目可行性研究报告投资建议书（2） ㊣ 精品文档 值得下载

个方面产业规模不断扩大发展速度不断加快。

纵观年世界旅游业发展，如果以每年作为个阶段，我们则可以看出每个阶段不同发展趋势。

表面上看，前阶段增幅快，后阶段速度慢，实际情况显示，由于前阶段基数小，后阶段基数逐步增大，因此，后阶段净增量，无论是国际接待人数还是国际旅游收入都显现了快速增长趋势。

比方讲年，国际旅游人数万人次，是年万人次倍，年间年均增长，国际旅游收入亿美元，是年亿美元倍，年间年均增长。

这是年就净增量来讲，也就是增加万人次，亿美元。

再看下年与年比较，表面上看，年里国际旅游人数年均只有专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长增长，国际旅游收入只有增长，但净增量是亿人次，美元。

如果要算到今年年底，世纪最后年，国际旅游净增量超过亿人次，亿美元。

从这些分析中，我们看到了世界旅游业规模不断加大发展速度不断加快趋势。

世界旅游业发展格局新变化，推进了世界旅游业新发展。

是国际旅游接待地域格局发生变化。

首先表现为东亚太旅游业设施建设加快接待能力增强，发展迅速。

据统计，年，东亚太地区饭店床位仅万张，占世界旅游接待能力份额，年发展到万张床位，占世界旅游接待能力份额欧洲年是万张床位，年是万张床位，占世界旅游接待能力份额由年下降为美洲年是万张床位，年是万张床位，占世界旅游接待能力份额由年下降为。

其次，从年代世界国际旅游情况看，东亚太地区以年均增长，收入增长总量以仅次于欧洲和美洲态势表现出发展潜力。

南亚中东非洲东亚太接待人数年均增长率都超过美洲和欧洲，虽未能改变欧洲美洲在国际旅游接待和收入方面绝对优势，但表现出种变化和发展趋势。

二是国际旅游市场格局发生变化。

从接待人数看，年，欧洲接待旅游人数占世界份额，美洲占份额，东亚太仅有份额至年，欧洲占兄美洲占，东亚太占人从国际旅游收入看，年，欧洲接待收入占份额，美洲占人份额，东亚太占份额。

这里可以看到两个变化，首先是东亚太地区接待人数增长变化大，其次是美洲接待收入增长变化大。

三是在主要国家旅游业发展格局变化中，中国旅游业崛起成为举世瞩目亮点年，我国国际旅游接待人数为世界第五，国际旅游外汇收入为世界第七，分别比年上升了位和位，成为年代排位上升最快国家之。

同时，我国作为新兴客源专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长国，国际旅游花费排名也逐步上升，年已升至世界第九位，比年上升了位。

世界旅游业发展进程中，机遇和挑战并存，创新是手段，发展是主题，知识经济成为发展主流。

受世界宏观经济变化影响，世界旅游业发展在局部地区可能受到较大影响，但我们从年代情况看，即使度受到金融风波影响，世界旅游业也没有出现负增长，这表明旅游业发展稳健，日趋成熟，抗风险能力增强。

同时我们看到，年来，世界旅游业每年中都有不少快速增长时机，只要把握机遇，就能够求得快速发展。

年，欧洲旅游委员会曾预测，到本世纪末，旅游业将超过汽车钢铁石油等传统产业，成为世界第大产业。

年，世界旅游组织份研究报告提出，旅游业已经跃成为世界第大产业。

年，世界各地区国际旅游总收入为亿美元，欧洲占美洲占，这两大洲国际旅游收入占约亿美元。

世界旅游理事会曾提出，年旅游经济占全世界，全球就业依赖于旅游业，到未来年，旅游业将每年为世界新创造万个就业机会。

目录前言本报告需要解决问题二本报告技术路线三应遵循原则第章项目开发背景项目源起二项目开发意义第二章旅游消费规律与趋势旅游消费规律二中国旅游消费现状与发展趋势第三章旅游度假地产演进规律与发展规律旅游度假地产涵义二旅游度假地产发展规律第四章井冈山旅游资源特色及前景分析井冈山旅游资源介绍二旅游资源评价及分布三旅游资源特色四井冈山旅游业前景分析五结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第五章井冈山旅游设施分析旅游设施二交通状况三结论第六章中信深圳集团公司资源条件分析集团公司品牌优势二集团公司资本优势三项目运作经验优势四集团公司拥有公共关系优势第七章项目用地条件分析及评价地理位置二气象条件三水文资料四地质资料五植被资源六井冈山市旅游规划第八章项目分析项目优势分析二项目劣势分析三项目机遇分析四项目挑战分析第九章目标客户分析及定位客户特征二地域分布三旅游度假地产需求特征第十章项目综合定位主题定位二功能定位三物业类型及功能组合四规模及比例五档次定位第十章项目运营模式项目运营方案二项目开发周期第十二章营销战略构想销售目标二目标客户三营销模式四构建项目形象五传播通道六策略问题七价格定位附录，国内典型旅游度假项目案例，二国际典型旅游度假项目案例，三井冈山市经济社会指标四吉安市社会经济指标及旅游业数据五江西省社会经济指标及旅游业数据六国内旅游地产发展状况七国际旅游业发展历程与趋势专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长前言本报约占，住房消费约占，劳务消费约占其中，各项目标准差分别为。

图四人均达美元时居民平均消费结构食品衣着用品住房劳务图五消费结构标准差食品衣着用品住房劳务这表明除住房消费外，各国消费结构相似度较大。

住房消费差异主要是由于东欧国家当时实行社会主义制度，提供住房福利所致。

如果仅以美国英国法国西德和日本为例，其住房消费支出比例最大为英国，最小为法国，可见其住房消费支出比例仍然具有较高相似度。

专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长人均美元至美元时各国居民平均消费结构国际经验表明，人均达美元美元为居民消费结构发生转变临界点。

以世界银行年世界发展指标和年世界发展指标为依据，选取其中人均处于美元与美元之间个样本数据，对之进行统计分析显示，全部食品服装和鞋类燃料和动力卫生和保健教育交通和通讯其他消费消费所占比例分别为，各个项目标准差分别为。

由此可见，随着人均收入提高，居民用于吃穿费用占总消费支出比例明显下降，各国大体相似相应地，居民用于住行和文化娱乐等消费支出比例总体显著上升。

二国外消费结构变化规律借鉴意义人均突破美元后国外居民消费结构及其演变规律对我国经济发展具有如下借鉴意义人均突破美元后，食品服装及鞋类等低需求收入弹性商品消费支出比例将明显下降，服务类消费支出比例将显著上升。

人均在美元至美元之间时，食品消费支出仍然是居民消费支出重要项目，占居民总消费支出左右其次为其他消费，主要包括住宅及家具文化娱乐等，约占左右。

这说明以住宅以及休闲服务类支出在逐步上升。

专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长三旅游度假地产发展般规律与趋势根据第二章对旅游消费规律研究知道，我国旅游市场正在处于转型期，转型期突出特点是旅游产品升级，即观光旅游休闲旅游中高档为主购买方式较多选择旅行社与中间商越来越倾向自我选择。

较多选择直接购买重复购买较少越来越多较多消费心理从众心理从众较多从众较少专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长二中国旅游消费现状与发展趋势中国人均发展现状与趋势图三中国人均走向美元从上表可以看出，中国人均在稳步增长，早在年全国人均已突破美元大关。

这与我国经济总量长期持续高速增长是致，年以来，我国经济总量年均增速达到，远远高于同期世界平均水平和发达国家平均增长水平，展现出在世界经济中枝独秀明显特征和勃勃生机。

我国经济占世界经济比重也在稳步持续和显著提高。

在今后相当长段时期里，我国经济发展仍将持续过去年较高速度增长。

中国与发达国家经济发展差距将近步缩小。

根据十五规划目标，人均要翻番，即按照目前人口增长率，到年，我国基本可实现人均美元，开始进入中等收入国家行列。

考虑到人民币升值因素，这应当是保守估计。

以上所分析对象是全国平均水平，其中部分省市已经达到发达国家或中等发达国家水平，例如经济开放程度较高广东年生专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长产总值达到亿元，人均为元，约合美元，东部沿海城市浙江省年人均已经达到美元，这意味着部分地区旅游消费已经早于全国平均水平进入休闲度假时代。

二旅游消费现状与发展趋势分析从上节对中国人均分析可以知道，我国人均已经突破美元并向美元跃进，城镇居民恩格尔系数下降到，居民消费结构正从温饱型转向小康型，消费从生存型消费向享受型和发展型方向发展，旅游消费正在以排浪式方式产生，但旅游消费依然停留在以观光旅游为主，向休闲度假过渡阶段。

根据我国目前人均发展速度与旅游消费规律，到年，我国基本可实现人均美元，届时我国将全面进入度假时代，从观光到休闲再到度假，这对我们业内来说是个转型期，我们必须抓住这个机遇，开发出符合旅游消费趋势产品，才能在市场上立于不败之地。

专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长第三章旅游度假地产演进规律与发展规律旅游度假地产涵义旅游地产涵义旅游地产是种以旅游人群为目标，以旅游休闲度假为主题地产形式，包括休闲度假村旅游景区主题休闲公园旅游休闲培训基地会议中心运动村产权酒店分时度假酒店高尔夫度假村风景名胜度假村等旅游房地产项目。

与住宅商业地产有所不同，旅游地产具有高度人性化内涵科学规划功能复合附加值较高和宜于投资等特征。

这些特征使旅游地产在居住品质投资价值和发展前景方面，比单住宅或商业地产项目具有更多优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。

二旅游地产分类因为国内旅游地产发展历程并不久远，故关于旅游地产分类，现在没有确切标准。

现在市场上较为流行是按照开发类型分类。

按开发类型，旅游地产主要分为旅游住宅地产旅游景点地产旅游商务地产旅游度假地产四类。

旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联各类住宅建筑物及关联空间。

专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长与旅游区相连接各类建筑多用于第居所。

依托旅游景观资源建造发展起来住宅，不论是在城市内还是在城市郊区，都能在定程度上提高所开发物业品质和价值。

旅游景点地产主要是指在旅游区内为游客旅游活动建造各种观光休闲娱乐性质非住宿型建