中南国际商城项目可行性研究报告投资建议书（9） ㊣ 精品文档 值得下载

米高层住宅均价元平方米。

进行估算，第期工程销售收入万元，第二期工程销售收入万元，第三期工程销售收入万元，总销售收入万元。

经营税金及附加本项目需交纳营业税城市维护建设税及教育费附加。

销售房地产按营业额交纳营业税，城市维护建设税按营业税交纳，教育费附加按营业税交纳。

本项目应交纳营业税万元，城市维护建设税及教育费附加万元，总计税金万元。

项目经营收入经营税金及附加详见附表。

二总成本费用估算项目成本费用包括土地费用建安费报建费水电空调电梯等配套设施建设费设计费利息税费管理费销售费用不可预计费，根据项目总投资估算，按不同工期工程量，将总成本分摊到第期第二期第三期工程上，第期工程总成本费用为万元，第二期工程总成本费用万元，第三期工程总成本费用万元，其项目总成本费用万元。

项目总成本费用及明细详见附表。

三利润估算项目根据国家计委建设部年月颁布建设项目经济评价方法及参数第二版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。

根据国家有关规定企业所得税按标准征收，项目第期工程第二期工程第三期工程税后利润总额分别为万元万元万元，项目税后总利润额为万元，据此计算项目投资利润率为，其中第期工程投资利润率为。

项目利润总额详见附表。

四财务盈利能力分析整个项目财务盈利能力分析通过整个项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元财务内部收益率为，其大于基准收益率，说明本项目盈利能力满足行业要求同时，财务净现值第三年末为万元，第四年末为万元，说明项目在财务上是可行。

按此计算其他各项财务评价指标详见附表。

整个项目全部投资回收期为年包括建设期三年，说明投资在较短时间内有回收可能。

二第期工程财务盈利能力分析设定第期工程在第年第季度投入万元购置土地，其他建设投资万元均等投到第年四个季度，第年第三季度末和第年第四季度末均摊预售收入万元第二年第季度和第二年第二季度均实现销售总额，第二年第三季度和第二年第四季度均实现销售总额。

通过第期工程财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元财务内部收益率为，其大于基准收益率，说明本项目盈利能力满足行业要求同时，财务净现值第二年第季度末为万元，第二年第二季度末为万元，第二年第三季度末为万元，第二年第四季度末为万元，说明项目在财务上是可行。

按此计算其他各项财务评价指标详见附表。

第期工程全部投资回收期为年包括建设期年，说明投资在较短时间内有回收可能。

五综合经济效益分析综合分析，整个项目主要财务评价指标如下全部投资内部收益率其中第期工程为全部投资回收期年其中第期工程为年财务净现值万元其中第期工程为万元项目投资利润率其中第期工程为从以上指标可以看出，项目财务指标完全能够满足有关标准要求，且具有较好抗风险能力。

本项目符合长沙市城市建设总体规划西文东市，建设了长沙市东部市场，促进了长沙市经济发展。

提升了长沙市东部商圈品位，加大了长沙市市场对外省辐射力，提高了长沙市商业贸易竞争力。

方便了长沙市东部地区居民生活，给长沙人民购物注入了新理念，真正是集购物娱乐休闲为体。

综上所述，该项目各项基础条件已具备时机已成熟，既符合国家有关方针政策，又能产生可观经济效益和很好社会效益，因此项目是可行。

附表经营收入与税金及附加估算表单位万元序号项目合计第期工程第二期工程第三期工程销售收入商铺公寓地下停车场餐饮楼高层住宅办公楼税金及附加营业税城市维护建设税及教育费附加附表项目总成本费用估算表单位万元序号项目合计第期工程第二期工程第三期工程土地费用建安费报建费利息水电空调电梯设计费税费管理费销售费用不可预计费总成本费用附表项目损益表单位万元序号项目合计第期工程第二期工程第三期工程经营收入总成本费用经营税金及附加利润总额所得税税后利润附表全部投资现金流量表单位万元序号项目合计第年末第年末第年末第年末现金流入经营收入预售收入现金流出开发建设投资经营税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量财务净现值计算指标全部投资回收期财务内部收益率财务净现值万元。

附表第期工程投资现金流量表单位万元序号项目合计第年第季度第年第季度第年第季度第年第季度第年第季度第年第季度第年第季度第年第季度现金流入经营收入预售收入现金流出开发建设投资经营税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量财务净现值计算指标全部投资回收期财务内部收益率财务净现值万元。

第章总论项目名称中南国际商城二项目由来及背景大型购物中心，这种被认为世纪最重要复合商业业态，在中国经历了它实验阶段后，如今正在以数量上迅速递增而引发着零售业变革，他包括百货店大卖场以及众多专业连锁零售店在内超级商业中心。

世界大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区以上亚洲些国家根据自己面积小人口多集中在市区特点，在繁华城市商业区建立了大型购物中心。

我国大型购物中心有两个起源，是上世纪年代中期，和记黄埔长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积商场裙房，从而形成了具有香港特色购物中心，如国贸商城等。

二是传统百货店不断增添餐附近有政府机关医院学校专业批发市场工厂及各类公司等。

在此商圈内工作人口比较多，这样其商圈规模就比较容易扩张，潜在顾客数量较多。

流动人口中南国际商城处在人民路雨花大道二环线火星大道之间，京珠高速公路横穿而过，是联系南北交通要道。

它附近是众多专业批发市场和各类专卖店，那里有极好人气聚居，属于核心商业地区。

来此购物和休闲流动人口很多，这部分人口是各专业批发市场主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客基础。

这些流动人口选择消费场所随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手影响。

因此经营者应该突出自己经营卖点，提供给这部分顾客最优服务。

商圈层次分析客流量分析平日该地车流量客流量比较大，长沙居民喜欢周末节日消费，他们意愿自己享受购物人气和休闲环境。

高桥附近公交车有多路，交通十分便利，可以把长沙各地居民拉来这里消费。

顾客分析目前整个长沙市消费者都在寻求好购物环境，消费者休闲消费不能得到很好满足。

特别在节假日里，拥挤购物环境以及停车不方便让长沙市民消费者头痛。

环境分析中南国际商城四面临街，能见度比较高，而且周围没有较高建筑物，可以在外面做很好广告招牌，也可以为自身形象做最佳广告展示。

居民区比较集中，人气比较旺盛，由于各专业批发市场集中，商业竞争比较激烈。

根据有关情况家乐福华联等外资也要来高桥投资。

未来高桥将会是商家必争之地。

整个长沙市场竞争分析随着改革开放深入和市场化改革逐见成效，长沙人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。

长沙地理位置决定了它将是众商家必争地方。

长沙出现了跨地区跨行业商业联合，如南广东资北上北北京资南下东上海资西东岸乡地区开发建设，发展科技工业园新型专业市场群体和都市农业。

新规划芙蓉区商贸市场，定位于铁路以东至浏阳河以西，规划将远大路和火星路两厢广大区域，按板块结构建成辐射全国区域性市场。

同时，引导现有市场向规范化仓储式超市和网络市场发展，并创建以市场为依托全国性或国际行业性会展中心开发建设与高档次市场群集区配套加工区仓储区集装箱货运停车场等，使其成为长沙市区域性商贸中心城市核心展示极带动发展极和财源聚集极，成为芙蓉区经济繁荣新城区。

在这畅通无阻网络当中，人民东路更是条流金淌银城市大动脉。

而浏阳河大桥拉通，将会为芙蓉区开拓出更为广阔更为辽远天地与芙蓉区毗邻雨花区，随着区治东移建设，区内经济发展获得了新腾飞。

在商贸服务业方面，根据规划，其目标是打造个区域性物流中心。

即以高桥红星市场为基础，以环线为纽带，以工业园区为后盾，以发达商业网点为依托，打造雨花区区域性物流中心。

二提升两条生态美食街。

即二环线美食街及曙光路特色美食街。

三扩大三大农贸辐射场。

即红星农副产品大市场长沙花卉大世界中国现代农业博览交易中心，集全展博览农产品交易信息发布物流配送和农业观光休闲于体，形成我国中南地区强大农贸经济辐射圈。

四建设四大特色商业圈。

即以高桥大市场为龙头友谊汽配浙江服饰博览中心高桥建材国际城皮具百货等系列专业化综合必性批发市场以长沙家具龙头井湾子家具城为标志家具生产批发市场以东塘广场为中心通程百货友谊商城好又多家乐福沃尔玛新佳等大型百货零售市场以全洲药业时代阳光银海药业为龙头药品交易批发市场。

第四章中南国际商城可行性分析中南国际商城含义中南国际商城是个复合商业业态，它集多种功能于体，包括百货店大卖场以及众多专业连锁零售店在内超级商业中心。

它是大占地面积大停车场规模大建筑规模大，营业面积般在万平方米以上二是多店铺多功能多，包括购物餐饮休闲娱乐文化服务于体三是经营主题明确按照所处地理位置自身条件当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位。

代表着种新符合人性需求高尚生活方式。

其主要功能是购物，营业面积万平方米，规模适中。

美食城，由多种地方菜系和风味小吃品牌餐饮连锁，与洋快餐麦当劳肯德基等起组成。

休闲娱乐城，包括多功能网吧小型电影院茶室酒吧，小型书店阅览室，包厢，迪厅，足浴按摩及大型公众休闲绿化广场等。

运动健身馆，包括小型保龄球馆沙狐球乒乓球棋牌麻将室健身房等。

配套设施有大型停车场地下银行邮政电信货物运输公厕等。

二中南国际商城建设可行性长沙环线内商业广场购物中心步行街竞争激烈，业态单，停车场所缺乏，人流拥挤，导致其吸引力下降。

根据长沙规划，环线内严格限制大型购物中心，而中南国际商城正处于环线外侧，是理想构建场所。

另外，各城市正在建立大型购物中心听证会制度，将大大减少同业竞争，在长沙市未建立听证会制度前介入，现在是理想时机。

根据设立条件，长沙市年为亿元，人均为元，年可突破亿元，人均将超过它设立要求人均元。

根据长沙市商贸发展战略把长沙建成全国商业中心城市