中原--佳兆业地块项目可行性研究报告投资建议书（2） ㊣ 精品文档 值得下载

，对影响住宅物业价值实现若干要素进行归纳总结。

位置项目所处区位以及周边外部环境，这是购买房地产重要选择因素交通与交通主干道间距，可选择交通工具多元性，人员出入快捷度项目规模项目建筑面积占地面积小区硬件配套绿化面积园林景观公共休闲活动场所周边生活配套包括学校购物商场距离户型房屋空间布置是否迎合客户需要，实用率大小投资潜力本项目及片区未来升值潜力物业管理成熟专业物业管理公司介入可以提升物业形象即促进物业增值发展商知名度发展商社会认同度。

以上是判断住宅物业价值个项目基本要素，但不容忽视是，整体市场供求状况竞争楼盘建设和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化，都是影响住宅物业价值实现重要前提要素。

考虑到项目实际情况，有些比较因素因为项目施工进度影响，特征无法表现，我们从中筛选些因素作为本项目比较因素。

项目周边在售同类楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注丽阳时代地段户型配套较好建筑密度大，舒适性较差元小高层主力户型房二房套带装修元芳桂园地段般，内部环境有待改善，配套齐全建筑密度大，建筑风格和用材欠佳元小高层主力户型二三房约套蔚蓝星湖地段较偏，绿化环境较好，配套齐周边环境及形象不佳地段不受关注元小高层主力户型二三房约套本地块地段较好，配套优势明显，具备客户地缘优势在售同类住宅楼盘少用地和规模小，环境配套难上档次临城市主干道，受噪音影响大居住氛围欠缺创新小户型产品价格初步定价建议充分考虑以上价格实现影响因素，经过对周边在售同类楼盘调查分析，结合项目实情对比分析，按般情况预测项目价格定位具户型创新小高层小户型住宅，总价控制在万元之间，按照保守估算，平均单价控制在元左右带约元装修销售单价约为元按照乐观售价进行估算，为保守售价倍，为元。

商业价格定位影响商业物业价值实现因素以及其比较分析根据商业物业普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次商业物业实际情况，对影响商业物业价值实现若干要素进行归纳总结。

地段成熟及投资潜力项目所处商业区位以及周边商业环境片区商业未来升值潜力，这是投资经营商铺重要选择因素交通可达性与交通主干道间距，可选择交通工具多元性，客流出入快捷度，昭示性展示价值程度项目规模项目建筑面积占地面积，所具备市场影响力和商品品种齐全和集中度周边商业配套包括银行及其它业态互补商业设施间隔开间和进深能否满足投资经营需要层高能否满足投资经营需要，最大化实现商铺使用价值实用率体现项目商铺价值可比性和使用价值经营管理专业商业管理公司介入可以提升商业物业形象，促进物业增值是否具备积极引导消费人流措施和推广投资回报率片区商业租金和售价关系是否体现高投资回报，如何协调租金和售价关系以及租售关系人流导向系统是否具备积极人流导向措施，能够协调各铺位之间商业价值其它商业硬件承载力排烟通风隔音管线系统防潮防水广告位人流通道卸货区存储仓库等。

以上是判断商业物业价值个项目基本要素，但不容忽视是，整体商业市场供求状况竞争楼盘建设和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化城市发展趋势，都是影响价值实现重要前提要素。

项目周边在售同类商业楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注威尼斯广场区天虹百货顺电入驻带动周边商业氛围较好街铺形态构成较高不临主交通干道，昭示性不强地面停车位较缺售价偏高首层二层盈锋广场二期周边商业氛围好具备主力店带动昭示性强路边绿化带影响客流便利招商进度慢首层二层世博广场主力店带动规模大，业态全实用率低停车位较欠缺售价偏高首层二层三层金月湾广场建筑风格独特售价较低临商圈中心，具备定升值潜力间隔不合理临主干道面窄招商进展慢需要引导力度大实用率低首层本地块地段较好，处于商业环绕中心展示面较佳规模小，影响力小地势存在高差，不利于人流动线规模小，可以借世博广场造势售价初步定价建议充分考虑商业价格实现影响因素，经过对周边在售商业楼盘调查分析，结合项目实情对比分析及市场情况把握，中原按般情况预测项目商业价格定位具备延续世博广场客流引导，按照保守售价估算，地块商业部分平均销售单价控制在首层元左右，二层元左右乐观售价为保守售价倍，按照乐观售价估算，层商铺售价为元，二层商铺售价为元。

三项目财务分析财务分析前期土地价格确定根据国土局最新公布级市场交易数据，项目周边近期通过招拍挂流通土地并不多，可参照地块资源较少。

而且不同土地获得途径将大大影响交易额。

相比之下涡岭地块同本案相关性最强。

东城涡岭地块编号为，位于东城区涡岭，建委宿舍旁，用地面积为平方米，可建筑总面积为平方米，建筑工期年，土地使用权出让年限为年。

最终，东莞东田房地产有限公司以万元获得了该地块使用权。

对比数据用地用地年限容积率建筑密度价格地价楼面价涡岭地块约万本案该地块对本项目有较大参考意义，面积相当，区位接近，在前期投资性分析中，在不考虑其他因素情况下，本地块以该地块地价作为重要参考对象，以该地块之楼面地价元计算，本项目估算地价约为万元。

销售收入估算根据项目所处市场环境及项目现状，结合以上定价建议，对项目销售收入预测各物业类型初步定价乐观售价为保守售价倍类型保守售价乐观售价车位元个元个层商铺元平方米元平方米二层商铺元平方米元平方米住宅元平方米元平方米总销售收入估算万元类型保守收入乐观收入备注车位按照销售率层商铺按照销售率二层商铺按照销售率住宅按照销售率合计本销售收入估算表为根据当前市场环境下项目能实现般估算，按照保守销售价格计算，项目总销售收入初步估算为万元，按照乐观销售价格计算，项目总销售收入为万元。

成本费用估算数据根据发展商资相关料或按本地平均费用水平计算，项目总成本费用为万元。

按照乐观售价估算，项目总成本费用为万元。

盈利能力分析在当前开发成本情况下，项目按预计价格销售，按照保守销售价格计算，其成本利润率达到，可以实现开发利润万元按照乐观售价计算，其成本利润率为，可以实现开发成本为万元，项目两种方案均具备良好盈利能力。

盈亏平衡点分析在保守售价状况下，项目销售价格盈亏平衡点为元。

本项目住宅部分保守售价为元，项目住宅部分可实现利润空间较为有限，层商铺定价为元，商铺可实现利润价值较大。

城行政商贸集中地，并正逐渐成长为东莞核心商圈。

此区域是东城区房地产开发最为火热地区，楼盘中包括东莞大型商业项目愉景东方威尼斯广场世博广场等几个商业大盘住宅项目中集中了各大中高档次楼盘。

东城中心片区楼盘分布图东城中心片区在售住宅洋房楼盘表东城中心片区房地产潜在供应分析东城区未来年内部分住宅潜在供应量览项目占地规模建筑规模入市时间预计楼盘档次本项目平米平米下半年中高档讯通项目万多平米万平米年初中高档涡岭项目平米万平米未知未知世纪广场万平米约万平米年下半年中档„„总计约万平米万平米项目名称规模建面主力产品销售率价位元蔚蓝星湖万三房左右金月湾花园万三房，四房左右新世界花园万左右雍华庭四期万装修愉景花园洋房万洋房均价左右城市高尔夫花园万洋房期售完左右芳桂园万房房面积左右左右丽阳时代万平米小户型带装修星河传说万豪宅单位左右„„总计户型面积跨度较大中高档楼盘现有供应存量约万东城中心片区住宅地产总结东城区房地产前期项目销售剩余面积达万左右，年内将新增供应约为万。

即未来年内市场供应将达到万，此片区住宅市场业已成熟。

东城区房地产新增供应楼盘数量呈减少之势，现有楼盘素质较以往大幅提高，星河传说大型复合性地产项目和万科项目提高了整个区域开发水平。

小范围内中小户型楼盘短缺为本项目带来契机，丽阳时代正是逢此机遇推出市场。

丽阳时代后期与本案将不可避免形成竞争，但从区位配套生活氛围上来看本案竞争优势非常明显。

从片区开发量和产品供应所占全市比例变化，可看出房地产开发重点发生了转移。

以旧城改造为主东城作为城市建设重要地位已经被南城取代，但在区域配套商业氛围方面东城在较长段时间内中心地位不可动摇。

东城区住宅开发水平得到了很大提高，产品结构形式开始得以丰富，价格也较其他区域略高筹，产品从以往做大转变为做精，如丽阳时代新世界花园后期芳桂园等大批精品楼盘相继进入市场。

四市场可行性分析总结本地块处于商业氛围极佳东城中心片区，相对与同区域内近期开发其他楼盘有着不可超越区域优势。

从产品来看，该市场户型面积大都在以上区间。

去年热销楼盘丽阳时代正是抓住这契机推出小户型精品户型。

本项目如果把握这机遇果断出击必然能够赢得市场。

同时，地块存在定市场竞争，近在咫尺讯通格兰明筑东田涡岭项目都会给本案带来冲击，在对手定位不明情况下率先打开市场占领制高点无疑是明智选择。

另外合理控制开发成本实行专业营销策略将是有效规避市场风险主要方法之。

从市场分析角度充分考量，本地块开发在当前市场环境下可行。

第二部分项目可行性分析项目概况宗地现状东城中路地块位于东莞市东城中路世博广场北侧，北接部分民房较为接近加油站，南至世博广场，东面为东城中路，西面是电子厂厂区及储货区。

该地块属于东城区东纵板块。

距东莞市东城区行政中心区约米，距莞深高速路口分钟车程，距五环路分钟车程。

地块两面沿街呈方形，面沿东城中路，沿街面长约米，另面与世博广场对应力。

从整体来看，东莞与深圳和广州来比，房地产市场化有定距离，主要原因是住房商品化程度太低。

二区域市场分析东城中路地块位于东莞市东城中路世博广场北侧，北接待开发空地，南至世博广场，东面为东城中路，西面是即将撤出电子厂厂区。

该地块属于东城区东纵板块。

东城区区域经济基础分析东城区概况东城区位于东莞市中部，是市区四个区之，地理位置优越，水陆交通方便。

东距广九铁路石龙站约公里，南去深圳市公里，西距太平港码头公里，北距广