《万科碧桂园投资与开发模式分析》2018 ㊣ 精品文档 值得下载

影响，项目成本利润率只有，项目增值幅度偏低，增值税影响较小。

假设项目各项目基本指标保持不变，对项目开发及销售周期进行调整，在年内分期开发销售的情况下，项目的各项，可以发现元平方米的销售价格是个临界价格，价格的在定幅度内的上升或者下降均会导致利润的下降。

值得注意的是当价格为元平方米时，项目的净利润额小幅增长，但是增值幅度超过，增值税大幅增加，导致销售净利率及年投资收益率下降。

由于碧桂园项目的定价采取的是增值幅度上限，因此价格的小幅上升均会导致增值税因税率的变化而大幅上升。

因此，只有当价格上涨所带来的净利增幅超过增值税增幅时，价格策略才是可行的。

假设保持项目基本指标不变，调整开发周期为年分期开发，则各项经济指标如下表所示项目经济指标开发周期年销售周期年总投资亿建安成本元平方米成本利润率投资回收期销售利润率增值幅度销售毛利率增值税占销售比投资收益率年投资收益率万科与碧桂园项目的不确定性分析结合当前房地产市场较严峻的销售形势，可以认为在提高销售情况的情况下，销售价格与销售面积之间存在明显的负相关性。

在此以碧桂园年期开发的项目为例，以销售价格为元平方米，总体销售面积的情况为基准在考虑价量变化的情况下项目开发的各项指标，具体如下表所示楼价变化销售面积变化净利润增长销售毛利率销售目的各项指标明显优于基准条件，效益良好。

当价格下降，刺激市场销售增长时，项目的各项盈利指标全面提高，明显优于基准条件。

以万科年期开发的项目为例，以销售价格为元平方米，总体销售面积的情况为基准在考虑价量变化的情况下项目开发的各项指标，具体如下表所示楼价变化销售面积变化净利润增长销售毛利率销售净利率年投资收益率动态投资回收期内部收益率增值幅度在价量同等变化下，万科项目的收益率出现了与碧桂园类似的变化。

当价格的下降幅度超过销售量增幅时，项目的各项盈利指标超过基准条件。

值得注意的是，在同等价量变化下，万科项目各项指标的敏感度明显高于碧桂园项目。

尤其是当价格下降销售量只增长时，企业盈利能力出现较大幅度的下降当价格下降销售量增长时，企业盈利能力则明显大幅提高万科与碧桂园投资及开发模式分析目前，万科与碧桂园是中国房地产行业的两大标杆性企业，分别代表不同的企业发展战略与开发模式。

通过认真分析二者的投资开发模式及盈利模式对于正确制订我司的投资发展战略及经营模式具有重要的借鉴意义与参考价值。

万科与碧桂园的基本财务指标根据万科及碧桂园年年报资料，可以得出以下数据与信息万科与碧桂园营运能力指标注以各项资产的年末及年初均值为计算基础万科与碧桂园盈利能力指标销售毛利率经营利润率销售净利率净资产收益率总资产收益率万科碧桂园万科与碧桂园增长能力指标主营收入增长率净利润增长率净资产增长率总资产增长率万科碧桂园可以看出，年在上市后碧桂园呈现出良好的发展状态，在资产经营效率及盈利能力上已经全面超过万科，并且呈现出爆发式增存货周转率流动资产周转率净资产周转率总资产周转率万科碧桂园长态势。

作为经营管理及投资开发模式截然不同的两非流动资产周转率权益乘数万科与碧桂园杜邦分析与比较由上表可以看出，碧桂园在经营上全面强于万科。

在不考虑采用财务杠杆的情况下，碧桂园经营可获得的净资产收益率高过万科个百分点。

二者盈利性差异来自于成本控制，销售速度及财政政策三个方面，下面将对围绕三方面进行分析碧桂园在成本控制方面具有明显的竞争优势。

销售净利率碧桂园万科总资产周转率碧桂园万科权益乘数碧桂园万科直接成本收入比碧桂园万科间接费用收入比碧桂园万科税费收入比碧桂园万科其他收益比碧桂园万科流动资产周转率碧桂园万科非流动资产周转率碧桂园万科净资产收益率碧桂园万科碧桂园的销售毛利为，而万科销售毛利率为，碧桂园对直接成本的控制导致最终的净资产收益率高于万科，占碧桂园经营优势的。

碧桂园的成本优势主要来源于两部分土地成本优势建安成本优势，如下图所示项目基本指标单位元平方米楼面地价建安成本单位销售成本售价万科碧桂园碧桂园的三项费用占销售收入的比例为，而万科为，碧桂园对益率的进步提高，也表明碧桂园的净资产收益率有进步提高的空间。

三项目投资与开发策略的模拟分析通过对财务报表进行分析，可得出万科与碧桂园在项目投资及开发过程中的基本数据，如下表所示项目基本指标单位元平方米楼面地价建安成本单位销售成本售价万科碧桂园以上述数据为参考，在此建立模拟动态投资测算模型进步推导万科及碧桂园两个标杆企业的投资模式及项目盈利能力，以资参考。

假设两家公司都是以万元银行贷款作为土地价款启动项目，并且次性付清，以项目公司形式进行封闭运作。

万科模式中短期项目以万科城项目为模拟样本项目的主要特点项目位置相对成熟项目规模适中建筑面积在万万平方米采取合理高价分批推售策略项目开发经营上以各环节的专业分工为主万科投资模型基于以下假设项目可立刻开发动工，开发周期为年，分期开发，个月项目达到预售条件项目容积率为，楼面地价为元平方米，建安成本为元平方米，楼面销售成本为元平方米项目总体为高层及小高层，销售价格为元平方米，总体销售率为通过动态测算，在开发周期三年的情况下，项目主要的经济指动态投资回收期年年投资收益率成本利润率通过比较可以发现，开发与销售周期的延长导致项目的各项经营及盈利指标均出现了下降。

在考虑价格变化的基础上，可以发现当项目销售价格为元平方米时即增长，年期开发的项目销售毛利率及净利率与年期开发的相同，但是年度投资收益率下降及动态投资回收期延长。

这表明价格的升幅较大时可以弥补开发与销售周期延长所带来的损失。

万科项目开发的主要特点项目分多批次开发推售，年销售量相对较少项目的增值幅度有限，增值幅度般在之间项目开发成本较高，成本利润率较低，般在之间，项目盈利水平适中，销售净利率保持在之间项目开发节奏较快，资金周转率较快，如万科年新开工面积土地储备面积达，销售面积土地储备面积达。

碧桂园模式中长期项目以凤凰城为模拟样本碧桂园项目的主要特点项目位置相对偏僻，位于城郊项目规模大建面在万平方米以上，土地成本低项目可立刻动工，采取低价策略大规模集中销售内部具有非常完整的产业链，协同效应及成本控制力强碧桂园投资模型基于以下假设项目可立即动土地成本低，但是其他前期费用成本较高，包括土地平整，道路建设及其它配套建设等，资金投入较大项目增值幅度较大，但是控制在临界点以内，增值税占销售额比重高于般中短期项目，接近项目建安成本低，成本控制能力较强，项目毛利率超过般在左右项目的价格敏感性分析项目价格敏感性分析单位元平方米价格指标成本利润率销售毛利率销售利润率净利润增长率年投资收益率动态投资回收期增值幅度增值税占销售比保持其他条件不变，对销售价格进行敏感性分析，可以发现元平方米的销售价格是个临界价格，价格的在定幅度内的上升或者下降均会导致利润的下降。

值得注意的是当价格为元平方米时，项目的净利润额小幅增长，但是增值幅度超过，增值税大幅增加，导致销售净利率及年投资收益率下降。

由于碧桂园项目的定价采取的是增值幅度上限，因此价格的小幅上升均会导致增值税因税率的变化而大幅上升。

因此，只有当价格上涨所带来的净利增幅超过增值税增幅时，价格策略才是可行的。

假设保持项目基本指标不变，调整开发周期为年分期开发，则各项经济指标注上述价量变化依据市场销售形势假设，具体比例应结合项目进行分析可以看出，在目前销售不景气的情况下，提高项目销售价格只能导致销售下降，项目的盈利能力也明显下降。

在考虑降价的情况下，则出现两种情况。

当降价幅度小于或者等于销量增幅时候，降价所带来的效益仍然低于基准条件下的盈利状况，但是随着降价幅度的加大，项目的盈利能力越强，如当价格下降的情况下，项目的各项盈利指标明显超过价格下降的情况。

另方面，销量增长幅度超过价格降幅时，项目的各项指标明显优于基准条件，效益良好。

当价格下降，刺激市场销售增长时，项目的各项盈利指标全面提高，明显优于基准条件。

以万科年期开发的项目为例，以销售价格为元平方米，总体销售面积的情况为基准在考虑价量变化的情况下项目开发的各项指标，具体如下表所示楼价变化销售面积变化净利润增长销售毛利率销售净利率年投资收益率动态投资回收期内部收益率增值幅度巨大并且具备定的辐射能力，符合规模化大量销售的要求。

低价规模化销售般采取合理低价的策略大规模的集中销售，次性推货量大。

规模化施工进度项目从动工到达到规模化的预售条件，在广东省内要求个月，省外个月。

内部体化协同内部具有完整的产业链，涵盖原材料，施工，设计，开发，销售及物业服务等各环节，提高整体协同的效率，也降低项目的综合成本。

万科快速流转模式的主要特点合理价格销售策略万科具有明显的品牌优势，但是在销售上仍然采取合理价格销售的策略，以折价销售促进销售量的大幅提高，以提高资金周转率。

工程施工进度管理万科般要求项目动工到预售条件的时间不超过个月，对工程进度具有严格的合同与计划管理。

局部标准化生产万科对项目的局部进行标准的模板化生产，极大的提高的施工效率与周期，在金域蓝湾等产品线上体现明显。

强化外部战略合作万科通过与外部企业在原材料，施工及服务等方面建立系列的战略合作联盟关系，提高运作的协同性及降低综合成本。

灵活丰富的产品线目前，万科建立了涵盖别墅，洋房，高层等各类型的产品，也包括城市近郊，城市副中心碧桂园增长能力指标主营收入增长率净利润增长率净资产增长率总资产增长率万科碧桂园可以看出，年在上市后碧桂园呈现出良好的发展状态，在资产经营效率及盈利能力上已经全面超过万科，并且呈现出爆发式增存货周转率流动资产周转率净资产周转率总资产周转率万科碧桂园长态势。

作为经营管理及投资开发模式截然不同的两家标杆性企业，二者的特点及差异性值得进步分析与探讨。

二万科与碧桂园盈利能力分析与比较下面将采取杜邦财务分析体系围绕企业的净资产收益率分析万科与碧桂园的盈利能力及特点。

净资产收益率销售净利率总资产周转率