（已批）大厦地块商业开发项目可研初步设计报告（存档）㊣精品文档值得下载

，地处穗深经济走廊间，广深高速公路横穿镇区，并设有大型互通立交出入口，另外有条标准级主干公路连接国道及莞城和其它镇区，北距广州公里，南距香港公里，东距莞城公里，全镇土地总面积平方公里，道滘镇是个具有深厚传统文化水乡，已有年悠久历史近几年被授予中国曲艺之乡，游泳之乡和中国民间艺术之乡荣誉。

区域人口全镇下辖个村民委员会和个社区居委会，户籍人员万人，外来暂住人口万人。

经济发展近年来，道滘镇形成了外资莫泰酒店，城市客栈酒店管理有限公司经济型酒店城市客栈。

格林豪泰酒店管理有限公司经济型酒店格林豪泰酒店，山水酒店管理公司精品型商务酒店山水时尚酒店。

根据以上资料分析得知项目所在地线及二线范围内三星级及以上酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大威胁。

因此，地理环境不理想。

而酒店项目投资成功与否地理位臵选定是首要关注问题，它对将来酒店经营成败起着极为重要作用。

项目所在地线及二线范围内快捷连锁酒店只有家，目前竞争对手极少。

因此，地理环境较为理想。

项目所在地线范围内规划中有个批发市场，其中下档次消费群体令周边三星级及快捷连锁酒店受益。

但是，批发市场经营成功与否直接影响到酒店经营状况。

且批发市场经营需要市场培育期，从规划起计算，五年内周边三星级及快捷连锁酒店难以有较大收益。

批发市场经营成功与否存在着许多不可预见因素。

二项目地区基本情况地理位臵道滘镇位于东莞市西部，地处穗深经济走廊间，广深高速公路横穿镇区，并设有大型互通立交出入口，另外有条标准级主干公路连接国道及莞城和其它镇区，北距广州公里，南距香港公里，东距莞城公里，全镇土地总面积平方公里，道滘镇是个具有深厚传统文化水乡，已有年悠久历史近几年被授予中国曲艺之乡，游泳之乡和中国民间艺术之乡荣誉。

区域人口全镇下辖个村民委员会和个社区居委会，户籍人员万人，外来暂住人口万人。

经济发展近年来，道滘镇形成了外资企业集体企业民营企业和第三产业齐头并进共同发展格局，架起了个以首饰电子总论报告编制说明二市场调查方法三数据统计方法说明四术语解释第二章项目概述业主公司背景二项目基本资料第三章市场调查及分析项于客房洗涤和部管理与运营，曾参与多家酒店前期调研，分析及定位。

酒店营销策划咨询顾问超过年酒店营销策划经验，现任广东五星级酒店销售总监，曾在香格里拉集团任职，曾参与多家高星级酒店营销部筹建工作，曾参与多家酒店前期调研，分析及定位。

具有丰富酒店营销咨询经验，特别长于创意营销研究和实践。

中餐餐饮管理咨询顾问超过二十年酒店餐饮管理和运营经验，现任广东五星级酒店餐饮总监，曾参与多家酒店前期调研，分析及定位。

具有丰富酒店餐饮咨询经验，特别长于中餐经营管理。

工程管理咨询顾问超过年高级酒店工程部运营和管理经验，现任广东四星级酒店工程部经理，具有丰富酒店工程管理咨询经验。

财务管理咨询顾问超过年酒店财务管理经验，现任广东五星级酒店财务总监，具有丰富酒店财务咨询经验。

项目行政助理大专学历，超过年外资四星级酒店前厅管理经验，熟悉外国酒店管理制度和流程，负责本项目小组行政支持工作。

二市场调查方法公开数据采集方面通过互联网获取东莞旅游局统计局发改委房管局规划局等官方数据信息，另方面通过对政府相关部门进行现场采访获得官方数据信息。

酒店行业职业经理人深度访谈通过项目小组行业人脉关系，对调查对象内部职业经理人进行深入访谈后，所掌握各种真实数据，分析可能对本项目构成竞争现有竞争对手酒店经营业绩。

现场调研现场通过角色扮演实际体验消费，了解道窖镇及项目周边高档酒店具体经营情况，高档餐饮业及娱乐康体业具体经营情况以及主体客源和潜在客源类别情况。

三数据统计方法说明对比官方数据以及内部信息，项目小组通过实地调查和访谈以核实数据准确性，并将所得数据进行综合分析。

行业盈亏平衡率。

使用平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。

四术语解释营业收入是指按权责发生制原则定义经营酒店及其附属设施所得客房中西餐厅水疗中心，其他商务和休闲娱乐设施，电话传真洗衣及其他各项服务或赔偿除保险外获得应税营业性收入之总和。

经营利润是指酒店营业收入减去营业税金及附加经营成本和经营费用余额。

营业税金及附加是指按税法规定缴纳营业税金及附加。

经营成本是指餐饮客房部门原材料成本和商品部商品进价等。

经营费用是指如下费用，包括但不仅限于酒店各营业部门员工工资福利费及各项费用，如办公用品邮电费清洁用品服务用品制服摊销洗涤费装饰费差旅费厨房炊具厨房燃料等。

酒镇五星级明轩大酒店，东莞万江区尼罗河酒店，洪梅镇四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划五星级配套酒店，正在招租约平方米酒店项目具体星级定位不详。

二线范围车程在分钟以上酒店包括车程在半小时以内四五星级酒店不下十数家，除了极为少数酒店定位在商务或度假型酒店，其它酒店基本上市场定位是以娱乐来带动客房及餐饮消费娱乐型酒店。

三星级酒店线范围以内酒店包括道滘镇绿州酒店及新城酒店，东莞万江区上苑酒店，望牛墩望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。

二线范围酒店包括车程在半小时以内三星级酒店也不下十数家，除了极为少数酒店定位在商务型酒店，其它酒店基本上市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费娱乐型酒店。

快捷酒店目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包括有在本项目区域市场内有锦江酒店管理有限公司经济型酒店锦江之星及七天酒店管理有限公司经济型酒店七天连锁酒店，在本项目区域市场外有八方快捷酒店管理有限公司经济型酒店八方快捷酒店，莫泰酒店管理有限公司经济型酒店莫泰酒店，城市客栈酒店管理有限公司经济型酒店城市客栈。

格林豪泰酒店管理有限公分析与推论第十章可行性论证结论报告要点综述二项目整体可行性分析结论第章总论报告编制说明可行性报告编制依据与开发商签订服务合同。

项目小组基础数据库。

实地调查过程中得到对本项目有针对性大量真实有效数据。

开发商提供项目地块图纸及资料。

项目小组多次召开顾问论证会议所确定基本定位。

在基本定位基础上，根据项目实际情况和所涉及财税政策，进行投资分析和测算。

中华人民共和国旅游涉外饭店星级划分评定年版东莞市旅游局网站资料。

东莞市统计局提供统计年鉴。

年中国饭店业务统计。

项目小组成员简介项目总监近年大型酒店运营和大型项目管理经验，曾任多家企业项目总监曾经主持过大型星级酒店筹建和运营，具有丰富大型酒店筹建和项目管理实践经验，特别擅长于酒店筹建前期经营和管理策划经营布局策划酒店土建和机电项目监理和咨询营销策划酒店采购规划人力资源规划等开业咨询工作，熟悉酒店各部门运营和管理。

房务管理咨询顾问超过年五星级酒店房务管理和运营经验，在酒店管理公司外派到超过间酒店驻点项目房地产等第三产业，并结合现有新城区沿江江两岸，共同规划为道滘新中心区。

区内集行政文化金融高级商住休闲购物于体，带动并辐射全镇科技教育信息和商业服务发展。

根据以上资料分析得知道滘镇整体经济及企业发展，有利于酒店业发展。

三星级及以上酒店发展速度远大于经济及企业发展速度，令三星级及以上酒店竞争非常激烈。

随着商务活动增加，快捷连锁酒店以其独特魅力及消费模式，吸引了大批消费者。

三项目地区旅游业发展东莞地区真正旅游产品不多，但是由于该地区政策特殊性，令该地区娱乐事业极为兴旺，推动了酒店业发展，四五星级酒店达数十家之多，形成了绝大部份酒店都是以娱乐带动客房及餐饮消费格局。

当然，道滘镇也不例外。

另外由于该项目处于道滘镇广深高速公路道滘出入口，令该项目受益于广州及莞城客源。

不过，近年来由于娱乐型酒店急剧增加，加之政府对酒店娱乐事业监管趋于日益完善，人们对娱乐消用品服务用品制服摊销洗涤费装饰费差旅费厨房炊具厨房燃料等。

酒店行政管理销售工程维修等部门员工工资福利费及这些部门发生办公费差旅费等。

经营中发生保险费交际应酬费广告费水电费维修费燃料及动力费职工培训费坏帐损失及车船牌照使用税等。

营业税金及附加。