（毕业论文）西安市房地产市场发展实证分析——以紫薇地产公司为例 ㊣ 精品文档 值得下载

消费者的各类供需关系的共同作用影响下，西安市房地产市场的发展正在向个乐观的方向前进。

企业从立足到深入人心到做强做大，必须汲取各项影响因素对自身的有利方面，在市场中稳中求胜，积极应对突发事件和变化，才能够立于不败之地，这些对于西安市房地产市场的发展无疑是促进与挑战并重的。

然而，还必须注意到，西安市房地产市场及企业的发展在些方面还是较为不健全的，依然有待提高，如消费者购买力有限与现有房价过高的矛盾，地铁通车后沿线房价飞涨的情况等，如何规范和健全房地产市场，确保消费者买得起满意的住房，从而保障房地产企业的良好发展，这系列的问题依然还未得以较好解决，对于西安市为代表的西部地区，如何结合有关西部大开发的政策使得房地产市场及企业良性发展，如何在中央和地方政府的政策和宏观调控下，规范房地产业持续健康等，仍然是我们有待研究和解决的问题。

二本课题的研究目标研究内容研究方法和手段通过本课题的研究，对特定地区西安市政策环境供需等方面的分析，结合定量分析建立模型预测分析等研究方法和经济学管理学等多学科理论实践知识，对该地区房地产市场得到较为客观准确的评价及概括，并对该地区企业发展提出相关战略。

从而掌握研究领域课题的基本研究角度及方法。

研究内容包括分析西安市房地产业的市场现状。

列举国家及地方政府针对西安市房地产业的政策并加以分析。

分析影响西安市房地产市场的环境因素。

分析影响西安市房地产市场的供需因素。

通过分析等方法对西安市现有房地产企业进行战略分析，从而得到西安市房地产业市场细分，并提出针对不同的细分市场所应采取的战略。

最后，通过对西安紫薇地产公司的市场战略研究进行实证分析，并针对以上现状及分析提出西安市房地产企业发展的相关战略。

本课题的主要研究方法是通过学习和查阅相关资料及文献，参考西部楼市等书籍，从西安市历年房价比较成交量统计等数据出发，对西安市房地产现状予以系统综述后，进行政策分析，引用央行和国家建设部等部委政策性文件，并对趋势加以分析环境分析和供需分析中运用需求导向竞争导向定价法对房地产市场定价加以分析，并建立住宅房地产销售定价模型，再结合波士顿矩阵法及西安市实际走势图进行回归分析对市场预测，从而得出相关企业战略。

三研究本课题的进度安排与老师共同拟定毕业设计任务书熟悉研究课题，查阅相关文献资料形成开题报告进行文献研究，翻译外文文献实施调研资料收集资料数据处理，理论分析论文撰写完稿论文最后修改，完成答辩准备四研究条件和可行性分析本课题已进行了其他城市房地产业的相关研究，本课题组研究人员已有成熟的科研思路和研究实践。

积累的相关文献为研究提供了充分依据。

证明本研究可行。

五主要参考文献黄燕，王艳涛年后房地产政策及企业行为趋向解析名家论坛黄彭对央行住房贷款调整及房地产政策方向的分析价值工程赵翔房产新政策对陕西房地产投资的影响经济观察彭岩宏观调控中的房地产政策效应分析技术经济建设部建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定曹宏亮房地产市场宏观情况分析湖南大学学报胡伟略人口因素老年人口安居需求与房地产开发区域经济曲闻影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析经济分析吴先敏，宋永发消费者的购房心理分析房地产世界李传裕浅谈我国消费者购房心理与房地产营销策略商业经济谭刚房地产周期波动理论实证与政策分析北京经济管理出版社，杨蕊课，马楠，张民彩等对西安旅游房地产业前景的探索西安建筑科技大学学报李欣房地产劲吹调控风市民积极建言献策西安百姓认知八项措施的快速调查热点透视魏峰群论旅游驱动型房地产经济的发展以深圳华侨城西安曲江房地产开发为例城市规划张义学西部楼市的特殊面孔西安篇西部楼市李三战新政策背景下西安房地产市场分析西安楼市张国政，冯涛，张国定等建筑设计专家点评西安七大楼盘新西部周旭，王晓奇西安房地产企业发展的战略思考陕西经贸学院学报，选题是否合适是否课题能否实现能不能指导教师签字年月日选题是否合适是否课题能否实现能不能计论文于求的情况日益严重，较不利于价位的创新塑造。

户数规模及总销售金额庞大，虽在地段和产品规划上与附近竞争楼盘有所区隔，但诉求对象亦多重叠，客户易被市场瓜分，不利于目标客源的掌握。

倘若市场吸纳量不如预期，势必影响楼盘的消化，增加销售风险。

由于市场供应量太大，膨胀过快，客户对房价上涨的抗性日益强烈，加之政府透过媒体频频打压，并陆续推出平抑房价的措施，使客户普遍持观望的心态，市场交投停滞不前。

因此，现阶段在价位走高不易的情况下，宜采取保持稳健的价格策略，以应对市场景气的不确定。

针对这紫薇田园都市这项目，紫薇可采用集中差别化策略，如特殊的空间规划真正的多重安全保障以前所未有的治安规划来吸引人，绝不是大杂院。

多用途的空间规划以车库景观阳台储藏室的设计，强调多功能居家空间。

经济实用的房型二房至五房的选择，满足多层面的客源。

④精致的复式设计顶楼部分均以复式处理，让平面设计多样。

宽敞明亮的地下室停车场。

特殊的材料选择建材设备可选定几种设备装修作为备选，客户可依需选择，使客户感受到对自已的房子有参与感。

进口欧式整体橱柜附送高级橱柜配件，如烤箱微波炉洗碗机等，以提高住房的高级感。

同时，由于本项目基地完整，面积广大，两面临路，纵深长达百米，属于住宅用地，采用住宅大楼规划设计。

为求合乎建筑规范及增加产品美观，建议产品规划重点如下采用中庭花园住宅大楼，地下二层，地面二层以上全部规划为平面住宅，顶楼为复式设计地面层除临路具有商业价值采用商铺规划外，采用部分开放空间设计作为住户共用的休闲设施讲究立面造型，使用高级建材，尽可能创造庭院及露台，使生活空间多变采用智能安全系统，增加社区安全感，提高产品竞争力。

通过以上分析可以看出，紫薇地产作为西安市房地产业先驱者和领跑者旨在满足中高层收入的消费群体的消费需求。

针对不同项目区别以不同营销策略，总体战略定位为品牌战略，即在满足客户需求的基础上，刺激消费者的购买行为，提升企业品牌形象，来争抢企业的核心竞争力。

具体采用品牌营销策略实施。

品牌营销即在恰当的品牌定位基础上，企业通过对消费者进行与品牌相关的沟通，以建立和利用品牌为核心的市场营销活动。

品牌营销区别于传统市场营销理念的天津大学届本科生毕业设计论文关键就在于营销中心的转变，它需要实现营销重心由企业向消费者的转移，各种营销组合要素的运用必须由传统的理念产品价格渠道促销转向满足需求降低成本提供便利达成沟通，在以市场需求为导向的营销方式转变为消费者需求为导向的营销方式，以消费者最大程度的满意为目标。

品牌塑造是全方位塑造产品个性与形象的系统工程，必须将理念渗透到房地产开发的全过程中，追求全过程的营销品牌化和客户满意最大化。

紫薇地产市场竞争力分析为研究紫薇地产市场竞争力，特引入波特竞争模型加以分析。

波特竞争模型企业竞争力是通过企业的战略管理技术以及生产要素状况等因素所决定。

国际战略管理学家波特也倡导的观点，并建立了著名的波特竞争模型。

波特竞争模型认为企业的获利能力在很大程度上取决于企业所在行业的竞争能力，而竞争能力取决于市场上所存在的种基本的竞争力量同行业竞争者，潜在的新参加的竞争者，替代产品，购买者和供应商。

这五种力量共同作用决定企业的竞争优势。

紫薇地产市场竞争力分析市场竞争力可归纳为波特竞争模型中所描述的五个方面细分行业市场内的竞争买方顾客的偏好供应商的渠道管理替代品和服务的威胁以及潜在的新进入者威胁。

以下我们对紫薇地产市场竞争力结合波特五力模型进行具体的分析。

同行业竞争者风险目前，西安市七大主要房地产企业统领整个西安市场，各有优势，南部曲江地产以曲江地区为中心逐步向外扩展，借助曲江地区这得天独厚的地段，向中高消费收入群体进军，威胁直逼紫薇。

西部和北部高科等地产以强大的科研力量为保障，抓住西部北部中学高校众多，交通便捷，更适宜安家的顾客心理，与紫薇地产争抢市场。

以上众多企业参与市场竞争是通过其提供的产品或服务来实现的，产品竞争的风险就是房地产业市场内竞争的风险。

影响产品竞争风险程度的因素包括产品需求风险产品定价风险产品及服务的质量风险以及产品的促销风险。

产品需求风险产品与用户需求之间的对应程度，是衡量产品竞争的个量化指标。

用户对企业产品需求越大，表明该企业的产品竞争性越大，反之越小。

在满足市场需求的同时，企业必须防止进入另外个误区从企业盈利角度看，最有市场的产品往往最没有利润。

衡量产品是否成功取决于整个市场营销过程的控制技术以及产天津大学届本科生毕业设计论文品投入市场的净收益，而不是以感性的无法量化的标准来衡量。

市场购买欲和利润同步增长的情况是很少见的，最吸引潜在顾客的产品，恰恰是市场营销必须避开的风险陷阱。

由此，对于紫薇地产如何建立支强有力的营销队伍是个很大的考验。

产品定价风险定价风险是指企业为产品所制订的价格不当导致市场竞争加剧或用户利益受损或企业利润受损的状态。

定价风险包括低价风险高价风险以及价格变动的风险。

低价有利于销售但定低价存在消极的方面消费者会怀疑产品质量企业营销活动中价格降低的空间缩小销售难度增加。

企业产品定价较高，单件产品盈利较大，但是会引起产品高价风险是招至市场竞争程度白炽化，从而导致高价目标失效二是消费者因商品价高而望而却步，三是容易使顾客利益受损，尤其是对前期消费者的积极性伤害较大。

实施价格变动时，若处置不当，往往也会产生不利的局面，如降价行为会引发竞争对手的恶性价格战，提价会使消费者购买竞争对手产品进而导致顾客流失等。

紫薇地产针对消费群体主要为中高收入者，然而房地产这特殊行业更加大了产品定价的关键性，如何制定合理有竞争力的定价，是决定紫薇生存的关键。

产品质量风险产品质量风险包括两个方面产品的高质量势必造成产品成本上升，产品的价格竞争优势丧失。

味追求高质量将会影响产品的综合竞争实力，且分销商和消费者对产品的满意度并不定随着产品质量的提高而呈线性增长，企业过于追求产品质量将导致资源的浪费另方面企业应把握住消费者的质量需求底线，防止因产品质量过低而导致的消费者流失。

房屋质量性命攸关，更不容忽视。

④产品促销风险面对惨烈的市场竞争，相当多的企业纷纷实行促销导向。

把推销当营销来经营企业，运用不同的促销手段来提高产品销售量，出现了价格战促销战，不同程度造成正常利润的损失，紫薇应当