（毕业论文）论房地产开发中的成本控制 ㊣ 精品文档 值得下载

又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的左右。

市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。

公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施如学校，幼儿园，医院，派出所等和各种营利性的配套设施如粮店，菜市场等商业网点等所发生的费用。

他同时还包括些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国般在左右。

管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。

在整个成本构成所占比例很小，般不会超过。

贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本个重要组成部分。

但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

税费税费包含两部分部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税费营业税，城市维护建设税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等另部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。

包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。

在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，般在左右。

其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。

它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中般不会超过。

三引起房地产价格居高不下的主要原因土地供应价格上升据统计，从年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，于年统计相比上涨。

土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。

全国个大中城市中杭州，太原，南昌，成都等分别比去年同期上涨和。

以山东威海为例，在同相邻地段年度取得土地每亩约需万元，到年则需近万元。

涨幅之大令人吃惊。

年月日全国住宅与房地产会议在武汉召开，主管房地产工作的刘志峰副部长明确指出目前部分地区投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快，出现不同程度的过热，虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险。

个别城市有些区位的地价上涨了倍以上。

以威海为例，按万元每亩价格容积率为计算，楼面地价为元每平方米，如按万元亩计算，同样的容积率，楼面地价将达元每平方米。

同地段因地价上涨，开发成本每平方米就从元上涨到了元，涨幅达。

从年四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，各地方政府抓紧土地储备。

这些措施的施行，使建设用地更趋紧张。

全国新轮房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨，地价更是路上涨。

有些城市在此过程中都暂停段时间的土地交易，土地供不应求导致炒地盛行。

许多人看到炒地炒楼有利可图便投身其中，形成新的需求，使土地供应压力更大，造成恶性循环。

政府垄断土地的级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。

地方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的发展态势。

作为成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者埋单。

据统计，近两年部分城市在此影响下房价上涨较快，上海继年房价平均上涨约以后，去年又上涨约，北京上涨近，南京上涨了。

政府行政性收费项目繁多，费用偏重导致房价居高不下的原因之，房地产开发企业承担的行政性收费过重。

从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。

据建设部房地产税费联合调查统计，年北京上海广州三城市税费占商品房价格比重分别为，和。

其中广州市年有关房地产税费仅五项，到年增至项，其中以上为地方政府或部门规定的行政性收费项目。

，年国家计委和财政部联合发文，后经国务院批准虽然取消了项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。

下面是市收费项目览表项目收费标准项目收费标准大配套费元墙体材料押金元人防费元测绘定点费元教育附加费元三通平元小区配套开发费元定额测试费造价的劳保统筹费造价的开发管理费元上表并没有列全该市行政性收费项目，但从上表中还是可以看出，仅各种收费，每建筑平方米就达近元。

市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿目收费标准项目收费标准大配套费元墙体材料押金元人防费元测绘定点费元教育附加费元三通平元小区配套开发费元定额测试费造价的劳保统筹费造价的开发管理费元上表并没有列全该市行政性收费项目，但从上表中还是可以看出，仅各种收费，每建筑平方米就达近元。

市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。

这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。

很多公用设施不但要缴纳配套增容费，还要承担相关的建安，设备费用。

这些配套设施的投入，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。

房地产开发企业税赋偏重房地产开发企业按收入额的交纳营业税，按营业税的交纳城建税，按营业税的交纳印花税，按实现利润总额的交纳企业所得税，按元标准交纳城镇土地税，按房产余值的交纳房产税，按营业收入的预征土地增值税，按交易额的交纳契税，还有诸如印花税，耕地占用费，车船使用税种，按这些税种综合计算，企业税收负担可达到，虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任，但税收偏高，负担加重。

企业要保证合理的利润，唯有效途径就是提高房屋售价。

融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下虽然近几年，中国人民银行几次下调贷款利率，但到目前为止，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率息的近倍，下面是企业贷款利率览表贷款期限基准利率浮动标准个月年最高可上浮年年最高可上浮年年最高可上浮从上表可以看出，企业最低贷款年利率是，最高贷款年利率可达。

房地产开发企业般具有项目运作周期长，资金集中投入并且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。

按万平方米居住小区计算，前期购地，交配套费，办开工手续所需启动资金以威海市为例约需万元万元，按目前商品房预售管理办法规定，只有交齐土地出让金，并且投资额达以上才可预售，按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。

这些规定虽然可避免定的风险，但对流动资金不足的企业，只能是自古华山条路贷款。

按上面所需启动资金计算企业应承但贷款利息每年达万元万元，按项目周期年计算，每平方米成本利息费用将达到元元。

如果销售不畅，企业更将是雪上加霜，利息费用更不可预测。

建材价格波动，带动建安成本提高建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，以钢材为例，建筑需要最多的螺纹钢和各种线材，今年的价格较去年平均涨幅达元，有的最多每吨涨幅达元，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高，如果说几年前建安造价普通住宅在元之间，那麽现在的框架钢混结构住宅可达元之间，涨幅每平方米达到元。

四如何行之有效地控制房地产开发中的成本强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。

在全国范围内建立统，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。

土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。

加强政府调控，力求土地供需总量平衡。

土地供应量不足，价格就定会上涨。

适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。

逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。

政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。

加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。

对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。

对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。

完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。

不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。

适当降低税收负担依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对行业的健康发展起到积极促进作用。

房地产行业也不利外。

政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。

这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。

开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。

房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。

房地产行业普遍存在融资渠道单，利率水平较高，货币供应过紧的状况。

真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，是间接融资，依靠银行二是直接融资，通过股票市场债券市场基金信托等渠道。

因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。

也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。

充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力