1、售余套销售额超过亿元资金回笼多万元目前正以每天套速度进展总体销售形势片大好。副楼也将于月底推出销售目前已有余组客户储备预计销售期为个月。本项目楼为群房设计用途为商业总面积为。项目公司西部市房地产开发有限公司成立于年月日由公司注册地英属维尔京群岛投资设立外商独资企业注册资本万元人民币已到位万元经营范围包括在西部市范围内从事房地产开发经营和新型建筑材料研发制造等公司注册地址为西部市。公司现有员工人具体有工程部商务部营运部开发服务部财务部和行政部。组织架构图如下启示依托周边规划并结合本案立地条件本项目可塑性强未来发展潜力较大。二市场分析与预测年对西部市房地产市场而言是变局迭出年先是土地政策阳光化接着银行信贷门槛抬高政策和金融双重规范象两只大手重重地拧着房地产行业水分。但同样政策却出现了冰火两重天局。
2、平方米其空置更攀总经理行政部营运部财务部副总经理工程部开发服务部高到万平方米。年空置面积更大幅增长了达到了万平方米。历年商业用房统计数据如下出现这现象主要原因是商业用房投资开发增长过快造成供应相对过剩。主要是产品结构单同质化问题突出市场定位不尽合理等低层次重复建设严重恶性竞争影响到整个商业地产市场发展。本项目周边商铺售价序号项目名称项目地址销售面积产品定位售价元万产权商铺元元万产权商铺元元产权商铺元元万产权商铺上元下元产权商铺元万产权商铺元元产权商铺元元三项目定位分析与优劣势分析项目优势项目位于城市核心区域区位价值较高。区域是西部市传统商服繁华区该区域目前已有家乐福太平洋百货等大型商业企业入驻为区域良好商业前景奠定了基础本案区万元三层元万元四层元万元合计万元项目销售回款计划年月开始销售预。
3、大并有品牌百货商家入驻对我项目商业冲击较大故在定位上尽量规避重叠。我项目商业定位需出奇制胜,在商业圈商业战场争夺白热化阶段需要定位是本区域从未出现我们时尚消费概念将由顶级品牌卖场前沿娱乐主题商务风情餐饮文化展场构成立体循环消费体系依托本项目外观形象打造商业圈首席时尚个纯粹城市前沿领地。购物中心招商目标业态规划层规划顶级消费品牌店如宾利西部市店仁和春天哈根达斯亨利表行等汽车服饰西式快餐品牌钟表珠宝首饰化妆品工艺品店银行邮局旅行社„二层规划百货书市家电音像制品家居用品童装童玩体育用品健身器材„三层规划主题文化会馆贵族女人馆商务吧风情水吧康体会馆美容美发艺术摄影„四层规划餐饮城娱乐城„五层规划数码影城可与华协影城整合或招蛾眉影院风情水吧„裙楼平台主题园林商务吧兼会员俱乐部购物中心招商目标分布。
4、空调管道安装天年月日年月日裙楼消防施工天年月日年月日裙楼扶梯施工天年月日年月日裙楼内装施工天年月日年月日裙楼外装施工个工作日年月日备音像制品销售和视听享受空间于体创造全方位音乐及影像梦幻世界。商业裙楼运营模式零售产权整体租赁运作模式采取所有权经营权使用权三权分离模式将商业裙楼产权划整为零划分为小产权进行销售回收资金。然后引入或组建专业商业管理公司通过回报租金方法从购房者手中取回商业铺面经营权年回报利率定在。零售产权分零租赁运作模式将商业裙楼按层分隔成不等小型商铺既方便销售产权又不影响经营商铺由业主自营或自租产权和经营权直接分散到客户。自留产权整体租赁运作模式将商业裙楼作为资产统招商经营年内不推向市场进行销售。三种运营模式比较结论根据项目情况分析第种模式适合本项目商业裙楼。模式主要特征优劣势分。
5、面。年住宅价格猛涨销量大增甚至举消化了积年空置住宅商品房住宅类开发商是春风得意。而商业地产市场就显得相对冷清投放量放大程度较高空置面积上升供需矛盾日渐突出。年竣工销售率为年竣工销售率低到了。从年商业地产需求突然放量到年商业地产大面积竣工以及年空前发展形成商业地产相对过剩。至年西部市市区累计供应商业用房面积万平方米同比增长销售面积万平方米同比增长这说明年西部市商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。年月市区商业用房供应过量万平方米月供应过量万平方米而全年月供应过量万平方米由此可见西部市市区商业用房已经相对过剩且由于供应过快需求与供应之间差距已经越来越大。相对过剩直接后果便是商业用房空置面积不断上涨。年商业营业房空置面积就达到历史新高万平方米接近当年商业营业房销售面积。年商业营业房在建规模达到万。
6、估年月底完成销售既销售回款万元月完成销售销售回款万元月完成销售回款万元剩余不作估计。贷款资金使用及现金回流还款计划工程款等预计平均每月支付万元共万元万元单位万元项目名称资金来源年月年月年月年月合计用款工程款管理费等等贷款月合计二现金流入销售回笼开始销售销售面积承包商垫款合计还款注商业裙房层销售均价按市场参考比较保守估计价格万元平方米计算向金融机构借款还款比例设定为销售回款。十结论可行性从市场面看项目所在区域拥有良好规划前景和升值空间未来房地产市场朝供需两旺发展项目顺势开发必有作为。从技术面看现有建筑施工技术完全满足项目开发建设所需。从经济评价上看投资收益良好可望获得以上回报率在财务杠杆情况下内部收益率甚至高达。从社会效益和环境效益上看项目作为全市值得关注重点项目建成后将形成个全市明星楼盘。以。
7、优质产品宜人景观完善配套和贴心物业管理打造成高品质空间具有良好社会效益和环境效益。因此本项目是完全可行。抗风险能力时间控制风险给项目运作带来压力。销售是项目运作关键采用积极有效方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力基石。与此同时项目以品牌优势可以不断创造行情引领西部市市场从而有效降低项目自身经营风险。偿还能力本项目有较好市场支撑利润率非常高有大量稳定现金流足以保证偿还贷款本息。房地产开发有限公司二五年十月日项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目公司„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二市场分析与预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目定位分析与优劣势分析„„„„„„„„„„„„。
8、„„„„„四商业裙楼定位策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目建设周期及工程进度安排„„„„„„„„„„„„„„„„六投资估算与资金筹措„„。三项目机会路目前开始改造取消单行道限制。改造后本案以前商业死角情况将得以消除。对招商工作开展有促进作用。区域内大型商业楼盘陆续启动招商成功区域商业面貌楼钢结构施工天年月日年月日副楼给排水主管安装个工作日年月日年月日副楼强弱电施工个工作日年月日年月日空调管道施工天年月日年月日消防施工天年月日年月日智能化施工天年月日年月日外墙保温板施工天年月日年月日土建施工天年月日年月日门窗安装天年月日年月日副楼屋面防水施工天年月日年月日裙楼砖砌体施工天年月日年月日裙楼新增楼梯施工天年月日年月日裙楼给排水施工天年月日年月日裙楼强弱电施工天年月日年月日裙楼。
9、家如麦当劳必胜客塔克钟等知名饮食机构方面可以聚集人气另方面也将发挥品牌效应带动整个商场销售和租赁。二层规划引进巴西法国美国印尼泰国等极富异域风情美食餐厅为消费者提供高品位高档次美食新天地。比例按地域分配。三四层规划引进高档大型中餐海鲜餐馆等。主要设置包间式消费场所。两层分别引入家该类大型餐饮企业。五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧为消费者提供舒适聊天休闲空间。比例名典左右吧负层规划地下停车场规划宗旨动静相容统档次风味规划以特色及风味为核心。缔造高品位风情饮食休闲文化新空间。定位三以高档次音响为主专业市场层规划音像品牌设备专卖场可划分为品牌音响设备区数码区及时尚音乐设备区三个区域。比例品牌占。时尚占。数码区。二层规划纯音像制品专卖场可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。比末已实现销。
10、品健身器材„三层规划主题文化会馆贵族女人馆商务吧风情水吧康体会馆美容美发艺术摄影„四层规划餐饮城娱乐城„五层规划数码影城可与华协影城整合或招蛾眉影院风情水吧„裙楼平台主题园林商务吧兼会员俱乐部购物中心招商目标分布零售设施核心主力店西部市顶级消费品牌店汽车珠宝服饰等辅助主力店时装电器家居书店音像店等各类专业店配套辅助店不同地区商品特色店文化娱乐设施核心主力店大型影院歌城主题文化展览等辅助主力店康体会馆美容美发等配套辅助店艺术摄影旅行社商务网吧电玩城等餐饮设施核心主力店中餐西餐风情酒水吧等辅助主力店快餐类风味小吃类配套辅助店快速银行邮局诊所等负层规划地下停车场租金使用面积元月层元月二层元月三层元月售价套内面积层万元万元二层万元均价万元商业裙楼其他定位定位二餐饮主题综合性商业楼层规划建议引进两至三。
11、析适用物业优势劣势零售产权整体租赁三权分离所有权经营权使用权售后返租委托专业经营公司经营管理。快速回笼资金风险小可以避免零售产权分散导致经营混乱局面。涉及规划设计招商销售工程等所有环节对开发商综合运营能力要求极高。大型封闭式商场零售产权分零租赁二权分离所有权和经营权直接分散到客户由产权所有人经营管理。开发商资金压力小运作周期短短期回报高长远隐患相对不明显。往往卖就散后期难以管理对物业形象和开发商品牌有损。专业型商业步行街和低层商业楼盘层自留产权整体租赁二权分离所有权和经营权由经营方负责整体经营不拆零销售。产权租赁关系明晰简单无违规之嫌操作安全简便推广费用低。资金回收有限对开发商社会公关能力要求极其高。中型百货商场和超市五项目建设周期及工程进度安排表序号任务名称工期开始时间完成时间主楼结构施工。
12、天年月日年月日主楼钢结构施工天年月日年月日主楼加固天年月日年月日主楼轻质墙板安装天年月日年月日主楼幕墙施工天年月日年月日主楼给排水主管安装天年月日年月日通风工程施工天年月日年月日主楼强弱电施工天年月日年月日主楼消防施工天年月日年月日主楼电梯施工天年月日年月日主楼光彩照明天年月日年月日主楼智能化天年月日年月日主楼室内装饰施工天年月日年月日主楼屋面防水施工天年月日年月日副楼加固天年月日年月日副楼轻质墙体施工天年月日消费在商业圈大约有消费群体是白领阶层他们消费特征是追求时尚享受生活与金钱无关消费。商业圈是谁在经营零售业家乐福太平洋百货等医疗省市人民医院金融中行工行等大型银行机构同时还有部分知名娱乐和餐饮行业但目前未出现特色商业中心。商业圈有没有商业中心目前来看是商业圈商业经营中心而且体量巨。
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