售。

项目名称迈特广场地理位置齐齐哈尔卜奎大街与中环南路交汇处中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部经营定位般百货经营经营种类地下层鞋类精品服装层服装珠宝个商位二层服装精品店个商位三层皮衣皮具箱包服装个商位四层羽绒服装个商位五层餐厅经营特色该物业为出售商铺形式经营，经营种类根据经营商户情况自行确定。

经营形式及价格层租金元平方米月，出售万平方米层租金元平方米月，出售万平方米层租金元平方米月，出售元平方米层租金元平方米月，出售元平方米经营面积平方米通道主动线米其他收费物业管理费元月平方米中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部论述该项目为部分产权出售商业项目，项目目前经情况般，整个物业有多家商铺出租出售三四楼居多项目名称齐齐哈尔百货大楼地理位置齐齐哈尔卜奎大街商业繁华地段号。

经营定位百货经营种类负层百大手机卖场层黄金珠宝箱包皮具化妆精品烟酒糖茶数码照材文化用品男女皮鞋米旗食品工艺精品二层男式正装高档西服商务男装商务套装衬衫领带中外名表三层职业女装精品皮装时尚女装女士精品四层运动休闲羊绒精品五层羽绒服家坊六层精品家私七层儿童服装孕婴用品中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部经营特色齐齐哈尔典型百货经营方式，有免费接送班车。

经营形式及价格保底扣点形式每年有广告投入费其他收费空调费月，营业额收取。

项目名称齐齐哈尔汇博广场地理位置齐齐哈尔龙华路商业繁华地段，路北经营定位小商品与零售业态相结合经营种类地下层汇博鞋城层日用百货批发零售二层大众服饰城三层国际服装城四层时尚家坊城经营特色地下层二层为产权出售，个人经营和租赁为主三层四层为商场物业，租赁为主。

中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部经营形式及价格地下层二层自主经营及租赁为主，销售价格地下层万元平方米，层万元平方米，二层万元平方米租赁价格层元年，二层元年三层自留物业元月平方米四层自留物业元月平方米经营面积层平方米层平方米层平方米通道主动线米，辅动线米其他收费物业管理费元月平方米采暖费元平方米论述该项目为部分产权出售商业项目，项目目前经营二层经营情况般，有多个摊床出租，地下层空位非常多，经营状况不好。

三四层自主经营部分客流稀少，租金可以商谈。

项目名称百花园商场开发商百花集团营业面积万平米地理位置齐齐哈尔龙华路商业繁华地段路南中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部经营定位黑龙江省西北部地区小商品集散地经营种类层小百货文体用品日杂日化季节货小家电产品，分为个经营区，经销品种余种二层精饰品绢花工艺礼品版画箱包家居饰品针纺织品帽子拖鞋童装玩具游泳小衫，为个经营区，经销品种余种三层品牌男女装精饰品时尚生活坊精品男女鞋电视购物高档皮具四层皮革精饰品品牌女装各品内衣精饰品时尚生活坊高档皮具品牌童装。

商场三四楼汇集了余家品牌商品代理商，经营余个品牌服装鞋类等商品五层居室床艺家居饰品时尚生活坊床上用品地毯挂毯精饰品，经营余种家居布艺产品及家居配饰精品。

经营特色从业人员人，汇集中外百余个品类，万多种商品，年客流量多万人次，年销售额亿多元。

百花园商场配套服务功能齐全，信息通讯物业管理商务服务安全防护金融服务等服务项目配套完善，实行货物配送条龙服务。

中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部经营形式及价格年合约租赁形式，楼租金元平方米日，边角位置年加价万元年楼月平方米经营面积楼平方米楼平方米通道楼主动线米，辅动线米楼动线米仓储库房层库房价格月平方米，面积根据需求间隔。

中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部其他该项目为齐齐哈尔最大小商品批发集散地，是黑龙江省西北部地区小商品集散地，是中国齐齐哈尔国际小商品交易会举办地点和具体承办实施单位。

百花园商场配套服务功能齐全，信息通讯物业管理商务服务安全防护金融服务等服务项目配套完善，实行货物配送条龙服务。

目前百花集团将在西临现在百花园商场新建齐齐哈尔小商品商务中心，建筑面积万平方米，建成与百花园商场对接后经营面积达到万平方米。

具有完善国际商务功能，是国内外小商品批发商零售商采购商代理商制造商理想交流贸易平台。

另百花集团与齐齐哈尔市铁锋区政府筹备建设小商品生产加工园区占地面积平方公里。

该园区以哈大齐工业走廊中国鹤城科技产业园区为载体，位于齐齐哈尔市东出城口联通大道三和木业公司南侧。

建成后将吸引义乌等南方和齐齐哈尔周边地区小商品生产企业，县乡镇社区企业入园从事小商品生产加工。

以小商品生产园区为龙头，以齐齐哈尔小商品商务中心为销售平台，逐步形成小商品生产销售产业链。

居住面积齐齐哈尔市人均居住面积为平米，其中大部分为福利分房。

恩格尔系数及分析目前，齐齐哈尔恩格尔系数。

从年开始，到年，齐齐哈尔市恩格尔系数总呈下降趋势，到年指数有微幅上升，但也都在正常范围值内，总趋势仍然是下降，这说明了齐市经济发展带来居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。

和大庆相比，虽然两个城市恩格尔系数都是出于个较低水平上，但是，齐市物价水平却低于大庆，也就是说，齐市低物价指数支撑恩格尔系数，在大庆却要花费更高昂代价。

对于住房消费这样大宗消费来说，齐市消费者是没有办法承受和大庆相同相近价格。

注世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构变化得出个规律个家庭收入越少，家庭收入中或总支出中用来购买食物支出所占比例就越大，随着家庭收入增加，家庭收入中或总支出中用来购买食物支出则会下降。

推而广之，个国家越穷，每个国民平均收入中或平均支出中用于购买食目录第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析齐齐哈尔市基本情况概述自然概况人口及人文经济发展概况宏观分析小结齐齐哈尔市房地产市场概况及动态分析齐齐哈尔市房地产整体分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，当前齐齐哈尔市房地产市场存在主要问题齐齐哈尔市商业地产分析政府商业规划及市场情况城市商业规划逐步成熟城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合城市商业特征齐齐哈尔市商业地产现状商用地产发展趋势分析商业地产分析小结齐齐哈尔市住宅物业分析齐齐哈尔市住宅物现状齐齐哈尔市住宅市场分析小结第二篇项目概况及分析项目概况项目分析项目优势项目劣势项目机会点项目威胁点结论第三篇项目开发定位项目开发定位指导理念项目形象功能定位项目价格定位及策略项目案名建议项目命名基本定位案名建议第四篇效益分析成本预算按照地块规划占地面积计算土地成本财务成本前期费用建安工程成本基础建设配套费小区配套费营销费管理费总计经济效益分析实际缴税金项目投资构成总投资估算经济效益估算表实缴税金表经济效益分析表总体布局详见附表规划图第五篇项目营销策略建议项目策略总体营销策略和思路销售策略促销策略项目营销推广策略齐市公共传播媒体分析本项目整合传播分析及实施策略项目前期推广节奏及方案媒体投放计划表项目营销推广费用概算总计万元项目包装方案客户接待中心包装样板间包装工地现场包装系统户外宣传品售楼资料及用品包装建议包装费用预算销售组织及培训内容组织架构岗位职责分工行政管理制度销售管理置业顾问培训实施计划第六篇风险分析及对策市场风险分析影响房屋销售主要原因项目市场定位。

经营管理风险分析风险分析风险分析二风险分析三金融财务风险分析结语附表齐齐哈尔市部分住宅项目调查资料附表二齐齐哈尔市商业地产项目市调资料附件附件中铁二十三局集团第二工程有限公司企业法人营业执照附件齐齐哈尔市政府对本项目支持政策文件附件中铁二十三局集团第二工程有限公司附件有限公司组织机构代码附件市工商局出具本公司名称变更通知附表附表营业收入税费及附加估算表附表利润表附表项目投资现金流量表中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部本报告编写人员声明郑重声明我们在本报告中陈述事实是真实和准确。

我们依照中铁二十三局集团第二工程有限公司统房地产可行性研究报告模式进行编写。

已形成意见和结论。

我们已对本报告中拟建项目进行了实地查勘中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部序言初到年月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入齐齐哈尔市房地产市场进行调查，我们采取宏观普查分类立项普查重点调查入户访问随机抽样调查分类抽样等方式，对齐齐哈尔市商业和住宅房地产市场进行了全面调查研究，并形成初步调研报告。

在对大量调查数据调查信息统计基础上，形成了本可行性研究报告。

本可行性研究报告从项目产品组合招商定位产品定位建筑规划工程设计营销策划物业管理角度提出建议，为集团公司领导提供即时有效建议和决策依据。

由于该项目市场调研属于动态式调研，在以后项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项目运作提供即时有效决策依据和建议策划目标地标创立齐齐哈尔市新商业地标，并使其含有核心竞争力典范使项目开发与周边各物业形成良好互动，形成齐齐哈尔花园式小区住宅典范现金流产品以最短营销周期快速资金回笼保证公司现金流。

基本策划思路中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部在对项目进行研究分析基础上，确立项目战略切入定位和实施营运前提效益条件从外部和内部视角把握项目核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤速战速决战略思路做足前置营销准备。

大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题，工薪收入扣除个人所得税个人社会保障金等同比增长人均经营净收入同比增长倍人均财产性收入同比增长倍转移性收入下降。

工薪收入增长是去年底和今年初行政事业单位职工增加工资和企业发放效益工资及奖金所致。

二是随着国企改革深入进行，部分改制成功企业，生产强劲恢复，职工收入较改制前普遍大幅提高。

说明计划经济带给了市民稳定收入增长。

消费支出快速增长，特征各异消费倾向消费与收入比例略有变化。

季度消费支出占可支配收入，比上年提高个百分点，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部消费支出增幅高于可支配收入增幅个百分点。

居民消费心理正在