中试区拥有广阔腹地产业示范区提供专业服务中心配套区以及融合山水特色生态休闲区，构成既相对又紧密联系城五区独摘要瑞基悦瀜庄别墅项目用地面积平米，规划地上总建筑面积平方米。

包含栋别墅物业。

瑞基悦瀜庄别墅项目开发周期年，至年月结束。

扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为万元。

本项目引入生态岛屿国际空间开发理念，开发建设符合该地区项目开发规划，对该地区发展将带来有利影响。

项目启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目财务评价结果较好。

通过深入分析，本项目开发建设具有较好社会效益开发商品牌效益与经济效益，是可行。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，分析方法和工具可行性分析核心架构客户分析综合分析本体及竞争分析市场分析目标及核心问题营销战略及策略选择目标及核心问题颠覆产品重新定义和传播项目价值体系营销目标品牌塑造瑞基地产品牌周期个月套利润销售均价现状目标本案并未表现出远远超越市场独特产品力本案所在区域目前配套较弱，影响力低本案相似区域项目市场均价为元平米塑造超越诸多竞争对手产品力及价值感展现项目未来壮阔远景形成区域热度实现均价元平米以上区域巅峰溢价颠颠覆覆产产品品颠颠覆覆区区域域颠颠覆覆价价格格颠覆区域突破市场常规区域价值塑造销售目标达成之执行计划项目简析本项目总建筑面积平米，规划有户纯独栋别墅，具体总明细为户型面积户数总面积百分比户数面积户数面积南北南南北南北总计二销售价格制定本项目总销售均价为元平米，总销金额约为亿元，其中期销售均价为元平米，总销金额约为亿元，二期销售均价为元平米，总销金额为亿元。

销售单价大致如下岛颠覆价格引领区域及苏州市场价值认证元户岛户岛户以上价格为预估平均价，不包括端头大户特价销售。

定价因素岛南北向房源客群在增加，本项目具备了以苏州为中心向周边城市扩散基础营销战略及策略选择从市场层面上来看，目前苏州别墅市场去化情况般，主要是近几年苏州别墅市场开发量比较大，从市场提供产品来看，目前市场上别墅产品同质化现象严重，所谓差异也仅仅是概念或者风格差异，而在决定真正居住品质规划和空间上差异不大，这也是悦瀜庄别墅面临最大机遇。

从价格区间来看，项目作为独栋别墅，其万主力总价范围加上得天独厚无与伦比公园景观资源，无疑具备很强市场竞争力。

从投资价值上来说，苏州区域高端产品辐射力越来越强，吸引较多外区域人士投资，加上苏州本区域自由客源，形成较大购买力，同时科技城现在初始开发阶段特征，将对投资类客户产生很大拉动力，现在园区现状，将是投资科技城最好注脚，对错过园区投资客户而言，科技城无疑是第选择，将会吸引较大客户进驻。

悦瀜庄别墅项目行销策划是遵循传统广告方式，以巨额广告费为代价还是依靠单销售方式，依靠线卖场孤军作战恒基策划人基于对悦瀜庄产品特殊性及市场目标理解，以终端网罗计划作为本案行销主题，实现迅捷高效销售目标。

终端网罗计划发现目标终端缩小目标终端范围精准捕捉终端目标以瑞基自身人脉关系网及住宅行销体系为基础，组织数据库与卖场活动行销，融公关广告通路为体，搭建悦瀜庄产品专向人脉行销网络，最终形成本案超乎寻常市场人气指数。

我们将此行销计划称为网聚人脉力量行销执行计划形象力塑造以形象力作为核心价值图形解析产品价值取向随着苏州高端住宅市场成熟度提升，切概念变得极易被模仿和复制时。

这时形象力竞争，成为行销突破点，比之技术和概念低端攀比，形象力竞逐将以更成熟更上层姿态，凌驾于产品和概念之上而又统筹二者。

客群价值取向项目品质内涵与客户形象相匹配，是项目拉近消费心理距离促成客群追随形象力产品价值品牌价值服务价值客群价值核心要素。

通过样板区完善和提高客户体验价值感，是项目行销根本。

服务价值取向对于日趋成熟高端住市场而言，市场竞争实质也趋向于对物业形象差异化发掘，软性服务成为高端物业参与高层竞争秘密武器。

营造苏州最具服务力和掌控力销售案场，是行销关键所在。

品牌价值取向以别墅生活升级承载项目品牌价值，并提升形象力，将成为本案获得长久市场收益重量级砝码。

整合搭建项目行销体系终端直销广告卖场核外围体系外围体系心系体该行销体系价值，在于其强大互补完善功能以及比之传统销售方式，更为高效低成本运作特征直销广告卖场直投直销销售工具直投会刊夹带直投媒体夹带直投会刊广告直投电话面诉硬广软宣媒体外围内部借助外场地借客户之友外展现场各类会展售楼处及样板区组合行销行销体系之核心直销直投路演点对点行销方式，变被动为主动。

精准接近并拉动终端，实现广度及深度沟通与传播，更利于终端群体人脉及口碑循环再生。

主动发现并识别终端，迅速实现信息精准沟通广告及卖场，作为产品及形象载体，达成对直投直销等行销方式补充及拓展。

根据直销数据库研判，主动接近终端基于直销效果，实施专向定制互动式深入沟通我们深信配套已建成占地亩诺贝尔湖开放公园已建成已开工北环西延工程使科技城与市区交通更加便捷，路程缩短在分钟。

悦瀜庄项目简介区位规划项目位于苏州新区科技城中央核心位置，诺贝尔湖风景区西北部，伴随新区管委会依托项目资源优势和产品价值，以终端网罗计划作为本案行销主题，是能够达成销售计划。

目前开发悦瀜庄项目，也将会迅速建立瑞基品牌价值，从经济效益和社会效益两个层面来看，是可行。

角度假豪宅区从供销关系上看，年别墅市场供销基本持平，供需两旺但年由于受政策经济观望等多重因素影响，行情大幅逆转，在供应量本已大幅缩水情况下，成交持续低迷，年供销差距逐渐拉大，供销比已由年上升至年目前，再充分结合目前市场市场别墅总存量来看，预计未来年内将面临供大于求局面，供销比将持续在以上本体及竞争分析高新区发展规划依托西部区域区位资源和产业优势，把苏州西部建成以高新技术产业旅游休闲观光科技研发中心大型会议会展中心和高品质居住为主导融现代文化和传统文化于体，科技文化生态高效现代化新城区。

规划总用地平方千米，规划总人口万人。

苏州科技城发展规划苏州科技城发展规划目标是结合丰富自然资源和良好生态环境，设置融入青山绿水中研发创新区紧邻分布科研中试区拥有广阔腹地产业示范区提供专业服务中心配套区以及融合山水特色生态休闲区，构成既相对又紧密联系城五区独摘要瑞基悦瀜庄别墅项目用地面积平米，规划地上总建筑面积平方米。

包含栋别墅物业。

瑞基悦瀜庄别墅项目开发周期年，至年月结束。

扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为万元。

本项目引入生态岛屿国际空间开发理念，开发建设符合该地区项目开发规划，对该地区发展将带来有利影响。

项目启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目财务评价结果较好。

通过深入分析，本项目开发建设具有较好社会效益开发商品牌效益与经济效益，是可行。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，分析方法和工具可行性分析核心架构客户分析综合分析本体及竞争分析市场分析目标及核心问题营销战略及策略选择目标及核心问题颠覆产品重新定义和传播项目价值体系营销目标品牌塑造瑞基地产品牌周期个月套利润销售均价现状目标本案并未表现出远远超越市场独特产品力本案所在区域目前配套较弱，影响力低本案相似区域项目市场均价为元平米塑造超越诸多竞争对手产品力及价值感展现项目未来壮阔远景形成区域热度实现均价元平米以上区域巅峰溢价颠颠覆覆产产品品颠颠覆覆区区域域颠颠覆覆价价格格颠覆区域突破市场常规区域价值塑造销售目标达成之执行计划项目简析本项目总建筑面积平米，规划有户纯独栋别墅，具体总明细为户型面积户数总面积百分比户数面积户数面积南北南南北南北总计二销售价格制定本项目总销售均价为元平米，总销金额约为亿元，其中期销售均价为元平米，总销金额约为亿元，二期销售均价为元平米，总销金额为亿元。

销售单价大致如下岛颠覆价格引领区域及苏州市场价值认证元户岛户岛户以上价格为预估平均价，不包括端头大户特价销售。

定价因素岛南北向房源向房源每平米相差元，来拉开价差，便于南北向房源同时销售岛北向房源位置最差，放在二期销售，利于提高售价，增加利润在二期销售中，岛北向比岛北向每平米低元，易于销售二期整体均价比期每平米高元，利于挤压期尾盘销售二期销售时，工程接近结束，以准现房销售，可以提高售价。

元元元元元项目至年月要实现套约亿元销售回款，现在我们需要回答是，在剩下个月时间里，我们能否实现这套销售目标，这个需要从市场角度来研判是不是存在这样可能同时，在市场具备了销售套别墅这机会状况下，我们还要检讨我们行销策略能否有助于我们实现这销售目标，下面我们将根据上述项目可行性分析架构，来详细解答我们面临机会和挑战以及我们应对和执行。

市场分析苏州高端住宅市场研究图片制作恒基市场研究部苏州高端住宅市场正进入个新发展时期，潜力巨大苏州高端住宅分布研究图片制作恒基市场研究部苏州高端住宅主要分布在太湖度假区新区狮山路沿线胥江板块平江区阳澄湖板块金鸡湖西金鸡湖东与现代大道沿线太湖阳澄湖独墅湖等原生态湖泊周边以低密度别墅产品为主，与平江区共同构成苏州主要别墅供应区金鸡湖周边新区狮山路沿线胥江板块是苏州主要高端公寓产品供应区，而湖东别墅产品由于区位内低密度产品稀缺性，别墅类产品市场接受度较高。

苏州高端住宅客户研究各区域高端住宅客源客层分析图片制作恒基市场研究部客户组成特征及趋势判断图片制作恒基市场研究部高端别墅市场研究图片制作恒基市场研究部从目前高端别墅市场供应上看，金鸡湖板块依托全国最大城市内湖泊资源和国际化生活模式成功摘得苏城第居所豪宅聚集区古城区由于土地资源稀缺独有历史文化资源和强烈老苏州地缘情结而成为苏城又豪宅散落区太湖板块依靠独有太湖资源，成就了苏城乃至长三角度假豪宅区从供销关系上看，年别墅市场供销基本持平，供需两旺但年由于受政策经济观望等多重因素影响，行情大幅逆转，在供应量本已大幅缩水情况下，成交持续低迷，年供销差距逐渐拉大，供销比已由年上升至年目前，再充分结合目前市场市场别墅总存量来看，预计未来年内将面临供大于求局面，供销比将持续在以上本体及竞争分析高新区发展规划依托西部区域区位资源和产业优势，把苏州西部建成以高新技术产业旅游休闲观光科技研发中心大型会议会展中心和高品质居住为主导融现代文化和传统文化于体，科技文化生态高效现代化新城区。

规划总用地平方千米，规划总人口万人。

苏州科技城发展规划苏州科技城发展规划目标是结合丰富自然资源和良好生态环境，设置融入青山绿水中研发创新区紧邻分布科研中试区拥有广阔腹地产业示范区提供专业服务中心配套区以及融合山水特色生态休闲区，构成既相对又紧密联系城五区独特格局。

苏州科技城开发进程目前科技城已初具规模，已建和在建住宅小区近万平方米科技城高级中学伊顿国际学校东